Wer bei Wohnungsmängeln seine Miete nicht mindert, verschenkt viel Geld. Viele Mieter wissen nicht, wann und wie sie von ihrem Recht auf Mietminderung Gebrauch machen können, und zahlen trotz Schäden und Beeinträchtigungen weiter die volle Summe. Der Deutsche Mieterbund (DMB) gibt in seiner Broschüre «Wohnungsmängel und Mietminderung» einen Überblick über die wichtigsten Rechte und Pflichten bei Mängeln rund um die Wohnung. Anhand von mehr als 500 Gerichtsurteilen erläutern die Autoren, wann und in welchem Umfang die Miete gemindert werden darf.
Wohnung nicht wie vereinbart nutzbar
Grundsätzlich liegt ein Wohnungsmangel vor, wenn der Mieter die Wohnung nicht nutzen kann, wie es vertraglich vereinbart wurde. Alle Räume der Wohnung, Treppen, Flure, Speicher, Keller und Zugänge müssen sich in einem vertragsgemäßen Zustand befinden. Technische Anlagen, wie zum Beispiel Heizung, Fahrstuhl oder Durchlauferhitzer, müssen funktionieren. Ist das nicht der Fall, liegt ein Mangel vor.
Zu den häufigsten Wohnungsmängeln zählen Feuchtigkeitsschäden, Baulärm im Haus oder in der Nachbarschaft, Schäden am Haus und der Defekt technischer Geräte, wie Aufzug, Heizung oder Warmwasserboiler.
Mietminderung schriftlich geltend machen
Nach dem Gesetz spielt es keine Rolle, ob den Vermieter ein Verschulden an den Fehlern der Mietsache trifft oder nicht, so der DMB. Hat allerdings der Mieter den Mangel selbst verschuldet, ist eine Mietminderung ausgeschlossen. Der Mieterbund rät jedem Mieter, sofort den Vermieter schriftlich zu benachrichtigen, wenn Mängel in der Wohnung auftreten. Denn dieser muss sich um die Beseitigung des Mangels kümmern und die notwendigen Reparaturen veranlassen. Solange der Mangel vorliegt und der Vermieter ihn nicht beseitigt hat, kann der Mieter die Miete kürzen. Je nach Umfang der Beeinträchtigung darf er zwischen 1 und 100 Prozent bei vollständiger Unbewohnbarkeit der Wohnung von der Miete abziehen. Grundlage der Mietminderung ist die Bruttomiete, also die Miete inklusive Vorauszahlungen für kalte und warme Betriebskosten. Die Mietminderung muss nicht beantragt werden. Der Mieter muss aber beweisen, dass Wohnungsmängel vorliegen und dass er die Mängel angezeigt hat.
Auf Mängelbeseitigung verklagen
Reagiert der Vermieter nicht oder weigert er sich, die Mängel zu beseitigen, kann der Mieter neben der Mietminderung zusätzlich einen Teil der Miete zurückbehalten. Er kann den Vermieter auch auf Mängelbeseitigung verklagen oder, wenn sich dieser trotz Mahnung nicht rührt, den Mangel selbst beseitigen lassen. Kommt es aufgrund der Mängel zu Schäden an Einrichtungsgegenständen des Mieters, kann er unter Umständen Schadensersatz fordern. Bei schwersten Mängeln, wenn die Wohnung praktisch unbewohnbar ist oder Gesundheitsgefahren drohen, kann der Mieter fristlos kündigen.
Die Broschüre «Wohnungsmängel und Mietminderung» kostet sechs Euro und ist bei allen örtlichen Mietervereinen erhältlich. Zu bestellen ist sie auch im Internet unter mieterbund.de.
