Renovierungspflicht entfällt bei unwirksamen Klauseln im Mietvertrag

– von Katja Fischer — Um die Renovierung der Wohnung während der Mietzeit oder beim Auszug gibt es immer wieder Streit zwischen Mietern und Vermietern. Kein Wunder, denn diese Arbeiten kosten schnell ein paar Hundert Euro. Nach der aktuellen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes haben Mieter gute Chancen, von den sogenanntenSchönheitsreparaturen entbunden zu werden.

«Automatisch muss kein Mieter bei Auszug die Wohnung renovieren.Nach dem Gesetz sind Schönheitsreparaturen Sache des Vermieters»,erklärt der Deutsche Mieterbund. Nur wenn im Mietvertrag einewirksame Schönheitsreparaturklausel vereinbart sei, müsse der Mieterrenovieren.

Aber längst nicht alle Mietverträge, in denen Schönheitsreparaturen durch den Mieter vereinbart wurden, enthalten wirksame Klauseln. Mieter sollten wissen, dass sie zum Beispiel von der Verpflichtung zur Renovierung entbunden sind, wenn der Mietvertrag zu kurze Fristen für die Arbeiten setzt. Üblich und durch den Bundesgerichtshof gebilligt sind Fristenpläne, in denen Schönheitsreparaturen in Küchen, Bädern und Duschen alle drei Jahre, in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle fünf Jahre und in Nebenräumen alle sieben Jahre ausgeführt werden müssen. Werden kürzere Fristen vereinbart, benachteiligt das den Mieter unangemessen und seine Renovierungspflicht entfällt vollständig.

Auch starre Fristen im Mietvertrag führen dazu, dass der Mieter am Ende gar nicht renovieren muss, entschied der Bundesgerichtshof (AZ:VIII ZR 361/03). Klauseln im Mietvertrag wie «Die Schönheitsreparaturen sind mindestens nach Ablauf folgender Fristenauszuführen» oder «Der Mieter hat während der Mietzeit die Schönheitsreparaturen auf seine Kosten sach- und fachgerecht auszuführen, und zwar in Küche, Bad, WC alle 3 Jahre, in den übrigenRäumen alle 5 Jahre», sind unwirksam. Anders ist es, wenn der Zusatz«in der Regel» oder «im Allgemeinen» zu finden ist. Dann sind die Fristen nicht mehr starr und der Mieter muss seinerRenovierungspflicht generell nachkommen.

Eine Klausel im Mietvertrag, nach der der Mieter zu einerAnfangsrenovierung verpflichtet wird, ist ebenso unwirksam wie dieVerpflichtung zur Endrenovierung unabhängig vom Zeitpunkt der letztenSchönheitsreparatur. Die Vereinbarung, wonach der Mieter die Räume in«bezugsfertigem Zustand» übergeben muss, mag zwar für den Vermieterganz praktisch sein. Der Mieter kann sie aber getrost ignorieren.Verpflichtet der Mietvertrag zu laufenden Schönheitsreparaturen mitden oben genannten Fristen und gleichzeitig zur Rückgabe einer frisch renovierten Wohnung, ist dies eine doppelte Verpflichtung, deren Summierungseffekt sogar dazu führt, dass die Vereinbarung insgesamt unwirksam ist (Bundesgerichtshof, AZ: VIII ZR 308/02).

Mieter, die ihre Wohnung renoviert haben, obwohl sie gar nichtdazu verpflichtet waren, können Geld vom Vermieter verlangen. Dasentschied der Bundesgerichtshof (AZ: VIII ZR 302/07). Die Richtererklärten, dass der Vermieter ungerechtfertigt bereichert ist, wennder Mieter im Glauben an eine wirksame Vertragsregelung bei seinemAuszug renoviert, obwohl die Vertragsregelung unwirksam und er zudiesen Arbeiten tatsächlich nicht verpflichtet war. Der Umfang derungerechtfertigten Bereicherung bemisst sich nach Ansicht der Richternach dem Betrag der üblichen beziehungsweise angemessenen Vergütungfür die ausgeführten Renovierungsarbeiten. Hat der Mieter dieArbeiten selbst ausgeführt und in Eigenleistung renoviert, gehören zudem Erstattungsanspruch der Ersatz an Freizeit, Materialkosten sowieder Kosten für die Helfer.

Manche Vermieter versuchen, die Miete zu erhöhen, um den Verlustauszugleichen, der ihnen durch unwirksameSchönheitsreparatur-Klauseln entsteht. Das ist jedoch nicht zulässig,befand der Bundesgerichtshof (AZ: VIII ZR 118/07). Der Vermieter seinicht berechtigt, einen Zuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmietegeltend zu machen, wenn der Mietvertrag eine unwirksame Klausel zurÜbertragung der Schönheitsreparaturen enthält.

ddp.djn/kaf/mwo

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