Eigentum verpflichtet – Beschlüsse der Eigentümerversammlung für Wohnungseigentümer bindend

Bonn (ddp.djn). Wer sich eine Eigentumswohnung in einer Wohnanlage zulegt, ist noch lange nicht sein eigener Herr. Denn er muss sich mit dem Verwalter und den anderen Eigentümern der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) arrangieren. Das kann viel Geld und Nerven kosten, so der Verbraucherschutzverein «wohnen im eigentum».

Eigentlich ist alles eindeutig gesetzlich geregelt. Einmal im Jahr kommen die Eigentümer zur Eigentümerversammlung zusammen, um über die Jahresabrechnung und den neuen Wirtschaftsplan zu sprechen. Dabei werden Beschlüsse gefasst, die für alle Eigentümer der WEG bindend sind, beispielsweise über Instandhaltungsvorhaben oder Modernisierungen.

Doch in der Praxis lauern viele Fallstricke. Mitunter werden Eigentümer mit überraschenden Beschlüssen konfrontiert, gegen die sie sich nur schwer wehren können, so der Verein «wohnen im eigentum». Schon die Einladung zur Eigentümerversammlung ist eine Wissenschaft für sich. Spätestens zwei Wochen vor dem Termin des Treffens müssen alle Eigentümer vom Verwalter ein Schreiben bekommen, in dem Datum, Uhrzeit und Tagesordnung bekanntgegeben werden. Der Verwalter muss belegen können, dass die Briefe in Empfang genommen wurden.

Die Tagesordnung muss alle zur Beschlussfassung stehenden Sachverhalte enthalten. In der Regel legt der Verwalter in Absprache mit dem Verwaltungsbeirat der WEG die Tagesordnung fest. Aber nicht immer stimmen seine Interessen mit denen der Eigentümer überein, beispielsweise, wenn es um die Beseitigung von Baumängeln geht. Deshalb können auch einzelne Miteigentümer Tagesordnungspunkte hinzufügen, entschied das Oberlandesgericht Frankfurt (AZ: 20 W 426/05).

Im verhandelten Fall hatte ein Eigentümer beantragt, den Stand der Mängelbeseitigung auf die Tagesordnung zu setzen. Aber die Verwalterin der Wohnanlage weigerte sich, diesen Punkt in der Eigentümerversammlung zu behandeln. Nach einer gerichtlichen Auseinandersetzung über mehrere Instanzen gab das Oberlandesgericht dem Eigentümer recht. Jeder Wohnungseigentümer könne die Aufnahme von Punkten auf die Tagesordnung der Eigentümerversammlung verlangen, wenn deren Behandlung der ordnungsgemäßen Verwaltung der Wohnanlage entspreche.

Nicht selten werden nach den Erfahrungen von «wohnen im eigentum» Beschlüsse in der Rubrik «Sonstiges» versteckt. Eigentümer sollten wissen, dass diese Beschlüsse anfechtbar sind. Sie können innerhalb eines Monats beim zuständigen Amtsgericht die Ungültigkeitserklärung des Beschlusses beantragen. Der Beschluss selbst kann nur durch die Entscheidung des Gerichts für ungültig erklärt werden, die Anfechtung des Wohnungseigentümers allein führt nicht zur Unwirksamkeit. Er muss seinen Verpflichtungen aus dem Beschluss also solange nachkommen, bis er vom Gericht für ungültig erklärt wurde.

Die Beschlüsse der Eigentümerversammlung können weitreichende Konsequenzen für die einzelnen Eigentümer haben. Fasst sie beispielsweise den Beschluss, die Hausfassade zu dämmen oder einen Aufzug einbauen zu lassen, muss sich jeder Eigentümer finanziell daran beteiligen. Viele sind damit überfordert. Zwar werden über das Hausgeld, das alle Eigentümer zahlen müssen, Rücklagen für solche Vorhaben gebildet. Aber die reichen nicht immer aus. Beschließt die Mehrheit der Eigentümerversammlung dann eine umfangreiche Investition, werden die Eigentümer mit einer hohen Sonderumlage zur Kasse gebeten.

«wohnen im eigentum» rät allen Käufern von Eigentumswohnungen, sich vor der Kaufentscheidung die Jahresabrechnungen mehrerer Jahre, die Wirtschaftspläne und auch die Beschlusssammlung der Eigentümerversammlung zeigen lassen. Auf diese Weise erfahren sie, ob Modernisierungen oder bauliche Veränderungen beschlossen wurden, die sie eventuell mit bezahlen müssen. Um weiteren möglichen Instandsetzungsbedarf und die dann fälligen Sanierungskosten bei älteren Eigentumswohnungen abschätzen zu können, sollten sie nicht nur die Wohnung, sondern auch das Gemeinschaftseigentum genau unter die Lupe nehmen. Ebenfalls genau ansehen sollten sich potenzielle Käufer die Teilungserklärung bzw. die Gemeinschaftsordnung. In ihr ist festgelegt, wie die für die Gemeinschaft anfallenden Kosten verteilt werden, ob nach Miteigentumsanteilen, nach Verbrauch oder nach Wohnungen.

ddp.djn/kaf/mwo