Ein Vertrag schützt vor bösen Überraschungen

Ein Vertrag schützt vor bösen Überraschungen

Bremen (ddp). Erfolgsmodell Wohngemeinschaft: Einst in den späten 60er Jahren von der Studentenbewegung als politisch-alternative Lebensform erfunden, ist das Wohnen in einer Wohngemeinschaft – oder kurz WG – für viele junge Menschen während des Studiums oder der Ausbildung längst eine Selbstverständlichkeit. Und immer mehr Menschen aus der ersten WG-Generation der heute 50- bis 60-Jährigen finden sich nach dem Auszug ihrer Kinder oder einer Trennung vom Partner erneut in WGs zusammen. «Ich halte die Wohngemeinschaft für die ideale Lebensform für Alleinstehende», sagt Jens Jeep, Co-Autor des Ratgebers «Das WG-Buch». Vor dem Einzug in eine Wohngemeinschaft sollte man aber die mietrechtliche Lage kennen.

«Für Wohngemeinschaften bestehen grundsätzlich zwei Rechtsmodelle mit unterschiedlichen Vor- und Nachteilen», erklärt Gert Brauer, Vorsitzender des Bremer Mieterschutzbunds. Im ersten Fall gibt es einen Hauptmieter und mehrere Untermieter. Hier haftet allein der Hauptmieter gegenüber dem Vermieter für die Miete. An ihn zahlen alle anderen ihren Mietanteil und nur der Hauptmieter kann einzelnen Mitgliedern kündigen. «Diese Lösung ist die einfachste», erläutert Brauer: «Sie zieht aber mit sich, dass die anderen WG-Mitglieder vom Hauptmieter abhängig sind.» Ein echtes Problem könne entstehen, wenn der Hauptmieter auszieht. Dann nämlich haben die anderen keinen Anspruch auf eine Fortsetzung des Mietverhältnisses und sind von der Bereitschaft des Vermieters abhängig, einen neuen Hauptmieter zu akzeptieren.

Im zweiten Fall treten alle Mitglieder der Wohngemeinschaft gegenüber dem Vermieter als Hauptmieter auf. Dann hat jedes Mitglied einen Vertrag mit dem Vermieter, den es aber nicht allein kündigen kann. «Auch der Vermieter kann einem einzelnen Mitglied nicht kündigen, sondern nur der gesamten Wohngemeinschaft, wenn es dafür einen gesetzlich anerkannten Kündigungsgrund gibt», sagt der Bremer Experte. Der größte Nachteil dieses Modells sei jedoch, dass – sofern es im Mietvertrag nicht ausdrücklich anders vereinbart sei – jedes einzelne Mitglied als Gesamtschuldner für die Miete hafte. Stehen also einzelne Zimmer vorübergehend leer, weil ein Mitglied ausgezogen und ein Nachfolger noch nicht gefunden ist, müssen die anderen mitzahlen. Das könne besonders bei der Auflösung einer WG gefährlich werden, da in der Regel nicht alle Mitglieder zur gleichen Zeit eine andere Wohnung fänden, warnt Brauer: «Dann gilt: Den letzten beißen die Hunde!»

In jedem Fall bildet eine WG im juristischen Sinn eine «Gesellschaft bürgerlichen Rechts» (GbR). Das bürgerliche Gesetzbuch regelt also das Verhältnis der WG-Mitglieder untereinander. «Leider gibt es bisher sehr wenig Rechtsprechung zu diesem Thema – vor allem, was das Ausscheiden einzelner Mitglieder oder die Auflösung der gesamten WG betrifft», sagt der Mietexperte. Vor allem im zweiten Modell mit mehreren Hauptmietern sei also dringend zu empfehlen, dass die einzelnen WG-Mitglieder eine Vereinbarung darüber treffen, was in solchen Fällen passieren soll, am besten per schriftlichem Vertrag. Darin sollte zunächst festgehalten sein, wer welche Miete auf welches Konto zahlt, mit welcher Frist einzelne Mitglieder kündigen können und mit welchem Mehrheitsverhältnis die WG ihrerseits einzelnen Mitgliedern kündigen kann.

Ebenso gehören nach Brauers Worten die Modalitäten bei der Vergabe frei werdender Zimmer in den Vertrag sowie eine Regelung darüber, wie lange ein Mitglied auch nach dem Auszug weiter zahlen muss, wenn die WG aufgelöst wird. «Viele Wohngemeinschaften scheuen solche verbindlichen Regelungen oder halten sie für überflüssig, weil man sich ja angeblich sowieso gut versteht», ist Gert Brauers Erfahrung. «Man sollte sich jedoch immer vor Augen halten, dass verbindliche Regelungen vor allem für den Fall da sind, dass man sich eben nicht mehr versteht.»

Ein Mitgliederwechsel ist für die Wohngemeinschaft weder beim Hauptmiet- noch beim Untermietmodell ein Problem, denn der Vermieter muss einen Mitgliederwechsel grundsätzlich akzeptieren. «Die Gerichte haben nämlich anerkannt, dass eine WG in der Regel eine auf Zeit angelegte Lebensform und nicht von ewiger Dauer ist», erklärt der Fachmann vom Mieterschutzbund: «Wer ein Haus oder eine Wohnung an eine WG vermietet, muss das wissen.» Nachmieter können also nur abgelehnt werden, wenn sie persönlich für den Vermieter unzumutbar sind.

Im Untermietmodell müssen die WG-Mitglieder nicht nur dem Vermieter, sondern auch gegenüber dem Hauptmieter kündigen, wenn sie ausziehen wollen, und nur der Hauptmieter kann einen Vertrag mit dem Nachmieter abschließen. Im Hauptmietmodell kann die Kündigung nach Brauers Angaben aber noch komplizierter werden: «Dort gibt es für einen einzelnen Bewohner keine Möglichkeit, auch gegenüber dem Vermieter juristisch unanfechtbar aus dem Mietvertrag und damit der Zahlungsverpflichtung herauszukommen.» Auch wer alle WG-internen Spielregeln beim Auszug beachtet hat, sei gegenüber dem Vermieter noch nicht aus der Verantwortung. Erst wenn das geräumte Zimmer mit dessen Einverständnis anderweitig vergeben wurde, ist das Mietverhältnis des ausgezogenen Mitglieds endgültig beendet.

(ddp)