Fristen im Mietrecht: Der Poststempel zählt nicht

– von Katja Fischer –  Auf die Post ist kein Verlass. Das wird gern behauptet, wenn unangenehme Schreiben im Kasten liegen. Wer kann schon nachweisen, dass sie tatsächlich angekommen sind? Auch im Verhältnis zwischen Mietern und Vermietern sind Postsachen häufige Streitpunkte. Denn wenn es um die Einhaltung von Fristen geht, ist meist der Eingang der Schreiben entscheidend.

Der Vermieter kann selbst viel zum ordnungsgemäßen Postverkehr beitragen, indem er einen ausreichend großen Briefkasten anbringt, betont der Mieterverein zu Hamburg. Mieter haben Anspruch auf einen Kasten, in den auch DIN-A4-Umschläge und Zeitschriften passen. Die Post muss vor Regen und Durchnässung geschützt sein. Jeder Mieter hat das Recht auf einen eigenen Briefkasten. Er darf daran Namensschilder von Mitbewohnern anbringen, die er mit Erlaubnis des Vermieters in die Wohnung aufgenommen hat.

Auf die Post allein sollten sich Vertragspartner in wichtigen Angelegenheiten trotzdem nicht verlassen. Denn dann verpassen sie unter Umständen wichtige Fristen. Bei der jährlichen Betriebskostenabrechnung müssen Vermieter beispielsweise eine Abrechnungsfrist von zwölf Monaten einhalten. Kommt sie später beim Mieter an, kann der Vermieter keine Nachforderungen aus dieser Abrechnung mehr stellen, so der Deutsche Mieterbund (DMB).

Schlecht beraten ist, wer den Brief rechtzeitig abschickt und darauf vertraut, dass er auch ankommt. Nach einem Urteil des Bundesgerichtshofes ist der Vermieter für die Fristversäumnis zuständig, wenn die Post zu spät oder gar nicht ankommt (AZ: VIII ZR 107/08). Die Post sei in diesem Falle reiner Erfüllungsgehilfe des Vermieters.

Nach einer Entscheidung des Landgerichts Berlin ist es ausschlaggebend, wann der Mieter die Abrechnung „in Händen hält“, so der DMB (AZ: 63 S 681/09). Deshalb reiche es auch nicht aus, wenn der Vermieter innerhalb der Zwölfmonatsfrist die Betriebskostenabrechnung durch Einschreiben mit Rückschein verschickt. Denn wenn der Postbote den Mieter nicht antrifft, hinterlegt er einen Benachrichtigungsschein im Briefkasten. Der ersetzt aber nicht den Zugang des Einschreibens und damit der Betriebskostenabrechnung. Holt der Mieter das Einschreiben nicht bei der Post ab, wird es an den Vermieter zurückgesendet. Der muss dann die Abrechnung erneut verschicken. Ist dann die Zwölfmonatsfrist verstrichen, kann der Vermieter keine Nachforderungen aus der Abrechnung mehr geltend machen.

Auch Mieter müssen bei wichtigen Schreiben nachweisen, dass diese den Empfänger pünktlich erreicht haben. Eine Kündigung des Mieters muss beispielsweise bis zum dritten Werktag des Monats beim Vermieter vorliegen, wenn dieser Monat bei der Kündigungsfrist noch mit zählen soll. „Wir empfehlen, wichtige Post per Einwurf-Einschreiben zu verschicken oder persönlich in den Briefkasten des Vertragspartners zu werfen“, sagt Lukas Siebenkotten, Direktor des Mieterbundes. „Bei Einschreiben mit Rückschein besteht die Gefahr, dass der Postempfänger nicht zu Hause ist. Mit Erhalt des Benachrichtigungsscheins ist die Post noch nicht zugegangen, sondern erst dann, wenn der Adressat seine Post abgeholt hat.“

Mieter, auch Untermieter, haben aber durchaus die Pflicht, regelmäßig nach ihrer Post zu schauen. Laut Finanzgericht Berlin-Brandenburg kann sich ein Untermieter nicht automatisch auf Fehler von Dritten berufen (AZ: 6 K 9096/05 B). Ein Bewohner einer WG hatte behauptet, einen Haftungsbescheid für Steuerschulden nicht erhalten zu haben, weil er wohl in einen Poststapel geraten sei, den seine Mitbewohner angelegt hatten. Dem Gericht schien es allerdings „wenig glaubhaft, dass ausgerechnet der Haftungsbescheid in Gestalt der Postzustellungsurkunde“ nicht besonders aufgefallen sein soll.

Schreiben, die ohne persönliche Unterschrift auskommen, werden heute zunehmend per Email verschickt. Das ist nach Ansicht der Eigentümerschutzgemeinschaft Haus und Grund auch im Falle der Betriebskostenabrechnung zulässig. „Der Vermieter sollte aber auch hier darauf achten, die Abrechnung nicht erst am letzten Tag abzuschicken, sondern zur Sicherheit spätestens zwei Tage vor Ablauf der Frist. Dann sollte der Nachweis im Falle eines Streits auch nicht schwer fallen“, so Haus-und-Grund-Sprecher Alexander Wiech.

dapd.djn/kaf/mwo