Häuser aus zweiter Hand – Gebrauchte Immobilien vor dem Kauf genau prüfen – Instandsetzung beansprucht Zeit und Geld –Von ddp-Korrespondent Thomas Voigt–
Hannover (ddp). Wer sich den Wunsch nach einem Eigenheim erfüllen will, muss nicht gleich zu Schippe und Kelle greifen und sich selbst ein Haus errichten. «Häuser und Eigentumswohnungen aus zweiter Hand können eine interessante Alternative sein», sagt Alwin Muschter, Architekt mit Schwerpunkt Altbau in Hannover und Immobilienberater bei der Verbraucherzentrale Niedersachsen. Nach seinen Worten bietet der Markt ein reichhaltiges Angebot an gebrauchten Immobilien, mit denen Interessenten ihre Wohnideale und Vorlieben verwirklichen können.
«Eine Vielzahl von 50er-, 60er- und 70er-Jahre-Bauten kommt jetzt in den Generationsumbruch und wird angeboten», erklärt Muschter. Wer auf diesem Weg die passende Immobilie findet, erspart sich langwierige Prozesse wie Bauplanung, Genehmigungsverfahren, Handwerker- und Architektensuche sowie die Bauausführung, gibt der Fachmann zu bedenken. Vor dem Kauf sei es aber unerlässlich, das Objekt der Wahl auf Herz und Nieren zu prüfen. Nur so könne sichergestellt werden, dass Kaufpreis und erforderliche Sanierungskosten nicht teurer werden als ein vergleichbarer Neubau.
Bezugsfertige, frisch modernisierte Altbauten werden im Preis oft mit Neubauten gleichgesetzt, ist Muschters Erfahrung. «Der Käufer zahlt hier die bereits erfolgte Modernisierung und auch den im Vergleich zu manchem Neubau höheren Wohnwert.» Er kann mit einem festen Preis kalkulieren und muss die Sanierung nicht selbst in die Hand nehmen, die möglicherweise zu nicht vorhersehbaren Kosten durch verdeckte Mängel führen könne. «Man muss sich allerdings darüber im Klaren sein, dass es auch in frisch modernisierten Altbauten verdeckte Mängel geben kann», warnt der Experte. Schäden wie Hausschwamm, früher eingesetzte gesundheitsschädliche Holzschutzmittel oder Asbest-Bauteile werden meist erst später entdeckt.
Instandsetzungs- oder sanierungsbedürftige Häuser liegen im Preis deutlich niedriger. «Für eine umfassende Sanierung brauchen Sie aber viel Zeit, Sinn für ein bewahrendes und vorsichtiges Vorgehen, organisatorisches Geschick, verlässliche und fachkundige Bauleute mit Altbauerfahrung und vor allen Dingen zusätzliche Geldreserven.» Je nach Bauzustand sei für eine umfassende Sanierung mit Kosten von rund 1000 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche zu rechnen. In vielen Fällen sind nach Muschters Angaben eine Isolierung der Außenhülle mit einem Wärmedämmverbundsystem, eine Dachdeckung mit Zwischensparren-Dämmung und eine neue Heiz- und Warmwasseranlage fällig, die den neuen gesetzlichen Richtlinien entspricht.
Ein sanierungsbedürftiges Haus hat in der Regel noch viel ursprüngliche Bausubstanz. Oftmals wurde aber immer wieder mehr oder weniger fachmännisch erweitert, an- oder umgebaut. «Hier müssen Sie besonders achtsam sein und überprüfen, ob etwa ein neuer Fußboden darunter liegende Schäden nicht einfach nur verdeckt», mahnt Muschter. Ein saniertes Gebäude sei am besten mit Unterstützung altbauerfahrener Fachleute zu überprüfen.
Je nach der Bauperiode der Immobilie sind nach Muschters Erfahrung unterschiedliche Mängel besonders häufig: Häuser der 50er-Jahre haben oftmals einen besonders schlechten Schallschutz, weil in Zeiten knapper Baustoffe die nicht tragenden Innenwände bis zu sechs Zentimeter dünn errichtet wurden. Bauten der 60er-Jahre fallen besonders häufig durch herausragende Betonteile auf, die als Wärmebrücken Energie verschwenden. Ein typisches Merkmal der 70er-Jahre-Architektur sind Flachdächer, die allzu oft schadhaft und undicht sind. Bei vielen Häusern der 80er- und 90er-Jahre sind die Dachausbauten noch nicht luftdicht. Zudem seien die eingesetzten Unterspannbahnen nicht lichtbeständig. Wo Sonnenlicht durch die Ziegel scheine, sei die Folie zerstört.
«Bevor Sie sich für den Kauf einer Gebrauchtimmobilie entscheiden, sollten Sie sich vor Augen führen, was Sie wirklich wollen und was Sie – finanziell und handwerklich – leisten können», empfiehlt Alwin Muschter. «Messen Sie Ihre derzeitige Wohnung aus. Um wie viel größer oder kleiner sollten das neue Zuhause oder die einzelnen Räume sein?» Größer sei nicht immer besser, zumal jeder Quadratmeter auch Folgekosten in der Gebäudeunterhaltung bedeute. Zu bedenken ist laut Muschter auch, dass sich im Laufe der Zeit die Anforderungen der Familie an Wohnung und Wohnumfeld verändern. «Überlegen Sie sich, ob Sie in diesem Haus alt werden wollen oder ob die Eltern oder Großeltern, ob Behinderte darin wohnen werden. Wenn ja, erfüllt es die Anforderungen an barrierefreies Wohnen im Hinblick auf Zugang, Treppen, Gang, Flur und Türen? Lassen sich Bad und Küche mit angemessenen Maßnahmen zu einer altengerechten Wohnung umbauen?»
Die Lage des Hauses ist ein weiteres zentrales Kriterium bei der Kaufentscheidung, wobei ein traumhafter Ausblick auf Feld, Wald oder Flur nach Alwin Muschters Empfehlung nicht die höchste Priorität haben sollte. «Klären Sie vorab, ob Anbindungen an öffentliche Verkehrsmittel für Arbeitsplatz, Schulen, Kultur- und Freizeitziele vorhanden sind», rät der Fachmann. Auf einer systematischen Checkliste sollte man notieren, ob Einrichtungen wie Bahnhof, Supermarkt, Einkaufszentrum, Arzt, Apotheke, Stadtverwaltung, Kino, Bücherei oder Jugendzentrum in erreichbarer Nähe liegen.
ddp/tvo/mhi
