Eine Größe von knapp 174 km², davon 27% bebaute Fläche, 13% Verkehrsfläche und 60% Gewässer, Landwirtschafts-, Grün- und Waldflächen sowie weitere Bereiche aus dieser Kategorie – so lauten Kennzahlen zur Stadt Karlsruhe. Eine Stadt, die in baulicher Hinsicht wächst und als attraktives Einzugsgebiet stets neue Wohnangebote offeriert. Die Bertelsmann-Stiftung gliedert in ihrem „Wegweiser Kommune“ Karlsruhe in die prosperierenden Wirtschaftszentren Deutschlands ein. Hier zeichnet sich die Stadt insbesondere wegen bedeutender Bildungs- und Verwaltungseinrichtungen aus. Charakteristisch sind zudem das starke Arbeitsplatzwachstum, die große Zahl an hochwertigen Arbeitsplätzen und ein hohes Steueraufkommen.
Ein ideales Beispiel für dieses Wachstum, das sich auch in der Immobiliensituation deutlich zeigt, ist die Baulage in der Südoststadt: Seit 2002 entsteht auf dem ehemaligen Gelände des Bahnausbesserungswerks der DB ein neues Quartier mit Wohnraum für rund 6.000 Menschen, modernen Dienstleistungs- und Bürogebäuden und einem Stadtteilpark. Auf Grund der großen Nachfrage steht die Fertigstellung des Quartiers bereits 2015, fünf Jahre früher als geplant, in Aussicht.
Doch wie sieht die Gesamtsituation den Karlsruher Immobilienmarkt betreffend aus? Hierzu hat der Gutachterausschuss für die Ermittlung von Grundstückswerten und sonstigen Wertermittlungen in Karlsruhe im April den Immobilienmarktbericht 2012 beschlossen und somit für die Ermittlung von Grundstückwerten alle Kauffälle eines Jahres ausgewertet. In die Analyse der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses fließen zudem Erkenntnisse aus den Vorjahren sowie Datenmaterial ein, das den Fachleuten aus eigenen Gutachten vorliegt.
Preise: Tendenz steigend
Hinsichtlich Preisniveau und -entwicklung lässt sich vor allem eines feststellen: Die Preise für Häuser und Grundstücke sind in Karlsruhe deutlich angestiegen – und dürften dies laut Prognose der Fachleute weiter tun. Besagte Prognose basiert auf dem Ergebnis fachlicher Analyse, die der Gutachterausschuss für die Ermittlung von Grundstückswerten mit dem Immobilienmarktbericht 2012 vorgelegt hat.
Grundstücke und Zweifamilienhäuser auf dem Karlsruher Immobilienmarkt
Bei den Grundstücken für Ein- und Zweifamilienhäuser verzeichnet der individuelle Wohnungsbau einen Preisanstieg von 10%. Die Preise belaufen sich momentan auf zwischen 320 Euro pro Quadratmeter bei mäßiger Lage (gekennzeichnet durch eine kompakte Bauweise mit wenigen Freiflächen und/oder starken Immissionen in nicht bevorzugten Wohngebieten mit mäßigem Image) bis 560 Euro pro Quadratmeter bei sehr guter Lage (absolut ruhige Wohnlage mit aufgelockerter, überwiegend ein- bis zweigeschossiger Bauweise mit vielfach großen Grundstücken bei völliger Durchgrünung des Wohngebietes, hinreichender Infrastruktur, günstiger Lage zur Innenstadt und zu Freizeiteinrichtungen und/oder überdurchschnittlichem Image; wird oft von Höhen- und Aussichtslage begleitet).
Auch bei den Reihenhausgrundstücken ist eine Preissteigerung von 10% zu verzeichnen. In guter Lage (ruhige Wohnlage mit aufgelockerter, zumeist offener Bebauung und Vorgärten in Höhen- und Halbhöhenlage oder auch nachgefragte innerstädtische Wohngebiete ohne Immissionsbelastung) wurde ein durchschnittlich großes Reihenhausgrundstück mit 225 Quadratmetern für rund 97.000 Euro verkauft. Die Anzahl der Verkäufe ist allerdings gering: Nur 19 Grundstücke fanden im gewöhnlichen Geschäftsverkehr neue Eigentümer.
Mehrfamilienhausgrundstücke dagegen wechselten im vergangenen Jahr seltener den Besitzer; nur 16 Kauffälle sind zu verzeichnen (zum Vergleich: Im Jahr 2011 waren es 24 und 2010 sogar 26). Dies ist jedoch in erster Linie auf das geringe Angebot in dieser Kategorie auf dem Karlsruher Immobilienmarkt zurückzuführen. Auch hier ist von einer Preissteigerung von 8% auszugehen.
Bei den bebauten Grundstücken dagegen kommt es hinsichtlich des Preiszuwachses auf die Lage an. Betrachtet man Ein- und Zweifamilienhäuser, findet eine Preiserhöhung eher bei mäßigen bis mittleren Lagen statt (Wohnlagen ohne besondere Vor- und Nachteile. Sie sind gekennzeichnet durch eine überwiegend verdichtete, teilweise aufgelockerte Bebauung mit noch geringen Freiflächen und durchschnittlicher Immissionsbelastung. Typisch dafür sind ältere Wohngebiete der Innenstadt und der Ortsteile ohne besondere Vor- und Nachteile, soweit sie nicht an Hauptverkehrsstraßen liegen oder die Grundstücke genügend Freiflächen, jedoch keine besonderen Frei- und Aussichtslagen haben). Bei den besseren Lagen haben sich die Preise im Vergleich zum Vorjahr nicht verändert. Der Schwerpunkt der Weiterverkäufe liegt im Preisbereich zwischen 250.000 und 450.000 Euro.
Bei Reihenhäusern ist er dagegen im Preisniveau zwischen 275.00 und 375.000 Euro zu finden. Hier kann in allen Lagen ein Preisanstieg um mehr als 5% verzeichnet werden. Um ein Beispiel zu nennen: Für ein gebrauchtes Reihenhaus, das im Jahr 1981 in mittlerer Lage errichtet wurde, mussten ungefähr 310.000 Euro bezahlt werden. Dafür erhielt der Käufer im Schnitt 133 Quadratmeter Wohnfläche auf einem 230 Quadratmeter großen Grundstück. Der Schwerpunkt der Kaufpreisklassen lag dabei im Bereich zwischen 250.000 und 400.000 Euro.
Ein Zuwachs zwischen 5 und 10% zeichnet sich auch bei den Mehrfamilienhäusern ab. Hier sind nur geringfügig weniger Verträge im Vergleich zum Vorjahr abgeschlossen worden; die Preisentwicklung wird maßgeblich durch Gebäude der Baujahre 1974 und älter bestimmt.
Karlsruhe: Wohnungen, Wohnungseigentum, Mietwohnungen und Eigentumswohnungen
Betrachtet man das Marktsegment ‚Wohnungs- und Teileigentum‘, wird deutlich, dass die Gesamtanzahl der abgeschlossenen Verträge um ungefähr 7 % im Vergleich zum Vorjahr gesunken ist. Die Erklärung dafür findet sich vor allem im Rückgang beim Weiterverkauf von Wohnungseigentum.
Bei den Erstverkäufen von Wohnungseigentum sind die Preise und rund 10% angestiegen. Im gleichen Zeitraum sind die Verkäufe um 4,6 % zurückgegangen. Konzentriert man sich dagegen auf die Weiterverkäufe von Wohnungseigentum, so ist ein Rückgang der Vertragsabschlüsse von 8 % gegenüber dem Jahr 2011 zu verzeichnen. Als Preisbeispiel: Eine Wohnung der Baujahrsklasse 1975 bis 1989 von 75 Quadratmetern in mittlerer Lage besaß einen Wert von rund 120.000 Euro.
Auch die Erstverkäufe von umgewandelten Mietwohnungen bleiben von der Preissteigerung um mehr als 5% nicht verschont. Dabei ist der Trend in diesem Bereich in Bezug auf den Markt, wie auch in den Jahren zuvor, rückläufig (er sank von 222 Fällen im Jahr 2010 sowie 171 im Jahr 2011 auf nur 163 im vergangenen Jahr).
Der Quadratmeterpreis für eine neue Eigentumswohnung ändert sich mit zunehmender Wohnfläche von 2.850 (bis 35 Quadratmeter) auf 2.700 (über 100 Quadratmeter). Eine Ausnahme stellen Penthouse-Wohnungen mit Wohnflächen zwischen 60 und 235 Quadratmetern dar: Hier wurden mit durchschnittlich 3.280 Euro pro Quadratmeter Top-Preise erzielt.
Karlsruhe: Immobilienlandschaft noch immer attraktiv
Obwohl die Kauffälle insgesamt zurückgegangen sind (von 3604 im Jahr 2011 auf 3384 im vergangenen Jahr), liegt der Wertumsatz des Karlsruher Immobilienmarktes jedoch mit fast einer Milliarde Euro so hoch wie selten zuvor. Allein rund ein Fünftel der Summe ist dabei acht Kauffällen mit sehr großen Gewerbeimmobilien zuzurechnen. Der allgemeine Preisanstieg ergibt sich also insbesondere aus dem individuellen Wohnungsbau.
Im Vergleich zum gesamtdeutschen Markt ist das derzeitige Preisniveau, auch bei besagten Preisanstiegen, durchaus noch als akzeptabel zu bezeichnen. Eine Abschreckungsbewegung gibt es nicht: Laut Dr. Michael Mürle, Vorsitzender des Ausschusses, ist der Wirtschafts- und Wohnstandort Karlsruhe noch immer bei den Erwerbern attraktiv. Bereits jetzt, so Mürle, erhalte die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für die östliche Südstadt Grundstücksverträge, bei denen erst 2014 mit dem Bau begonnen wird. Dies ist für die Fachleute ein Indiz, dass Bauträger dringend unbebaute Grundstücke für den Bau von Eigentumswohnungen suchen.
