Kosten der kaufmännischen und technischen Hausverwaltung – Wirksamkeit der Umlage in Miet-AGB

Kommentar zum BGH Urteil vom 9.12.2009 – XII ZR 109/08 von Rechtsanwalt Bernhard Laible, Karlsruhe.

Mit diesem Urteil hat der BGH in Rechtsprechung und Schrifttum seit langem kontrovers behandelte Fragen zugunsten des Vermieters von Geschäftsräumen entschieden. Für die Wohnraummiete ist die Entscheidung nicht von Bedeutung. Bei der Vermietung von Wohnraum gilt die Betriebskostenverordnung (BetrKV), die in dem Katalog des § 2 abschließend normiert, welche Betriebskosten dem Mieter auferlegt werden können; Verwaltungskosten gehören nicht dazu.

Bei der Geschäftsraummiete dagegen gilt bei der Umlage von weiteren Kosten Vertragsfreiheit. Die Umlage von Verwaltungskosten durch Individualvereinbarungen wird hier seit jeher grundsätzlich als wirksam angesehen. Die vom BGH jetzt geklärten Rechtsfragen ergaben sich indessen daraus, dass es sich bei Mietverträgen in der Regel in weiten Teilen nicht um Individualvereinbarungen handelt, sondern um Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB). AGB sind, vereinfacht ausgedrückt, vertragliche Regelwerke, die für eine wiederholte Verwendung bestimmt sind. Der Gesetzgeber hat sich zum Schutz des Vertragspartners eines Verwenders veranlasst gesehen, die Verwendung von AGB besonders zu regeln (§§ 305 bis 310 BGB), insbesondere um eine richterliche Inhaltskontrolle zu ermöglichen.

Im vorliegenden Fall wurde der Mieter einer Gaststätte auf Zahlung von Verwaltungskosten in Anspruch genommen. Hinsichtlich der vom Mieter zu tragenden Betriebskosten nimmt der Mietvertrag auf eine umfangreiche Anlage Bezug, in der in Ziffer 17 unter der Bezeichnung „sonstige Kosten“ u. a. die „Kosten der kaufmännischen und technischen Hausverwaltung“ enthalten sind. Diese Kosten machten im Abrechnungszeitraum etwa die Hälfe der gesamten umgelegten Mietnebenkosten aus. Diese Klausel hielt einer Inhaltskontrolle durch die Vorinstanzen nicht Stand. Das OLG Köln verwarf sie, weil sie nicht hinreichend transparent sei und selbst für gewerbliche Mieter eine überraschende Vertragsgestaltung darstelle.

Der BGH hat die Auffassung der Vorinstanzen nicht bestätigt und dem Vermieter Recht gegeben.

Im Einzelnen brachte die Entscheidung Rechtssicherheit in folgenden Fragen:

(1) Die Klausel verstößt nicht gegen das Überraschungs- und Mehrdeutigkeitsverbot des § 305 c BGB. Dass bei der Geschäftsraummiete im Gegensatz zur Wohnraummiete Verwaltungskosten vertraglich umgelegt werden, ist nicht ungewöhnlich. Auch aus der konkreten Höhe der tatsächlich angefallenen und abgerechneten Kosten ergibt sich noch nicht ohne Weiteres, dass die Klausel überraschend ist.

(2) Die Bewertung der Klausel kann nicht von der Höhe der Kosten im Einzelfall und deren Verhältnis zu anderen Positionen abhängen, wie sich bereits darin zeigt, dass im Zeitpunkt des Vertragsschluss noch nicht feststehen muss, welche Kosten entstehen werden. Der Mieter ist vor überhöhten Kosten durch das allgemeine Wirtschaftlichkeitsgebot geschützt.

(3)Die Klausel ist demnach nur überraschend, wenn sie einen Inhalt hat, mit dem der Vertragspartner des Verwenders nicht zu rechnen brauchte. Eine Angabe der konkreten Kosten in der Klausel ist nicht zu fordern, weil der Vermieter wie bei anderen Nebenkosten ein legitimes Interesse daran hat, die Kosten variabel auszuweisen, um beispielsweise im Fall eines Verwalterwechsels auch geänderte Kosten ohne eine Vertragsanpassung umlegen zu können. Der Schutz des Mieters ist dadurch gewahrt, dass sich die Kosten im Rahmen des Ortsüblichen und Notwendigen halten müssen.

(4) Wenn im vorliegenden Fall nicht in Frage gestellt wurde, dass Verwaltungskosten von 5,5 % der Bruttomiete (Grundmiete einschließlich Umsatzsteuer) üblich sind, muss ein gewerblicher Mieter aufgrund der Beschreibung der Kostenposition („Kosten der kaufmännischen und technischen Hausverwaltung“) auch ohne zusätzliche Aufklärung oder Bezifferung der Kosten damit rechnen, dass Kosten in dieser Größenordnung anfallen werden.

(5) Die Diskrepanz der Verwaltungskosten zu den monatlichen Vorauszahlungen lässt die Klausel nicht als überraschend im Rechtssinne erscheinen. Allein der Umstand, dass die vom gewerblichen Mieter verlangten Betriebskostenvorauszahlungen die später entstandenen Kosten deutlich unterschreiten, begründet noch keinen Vertrauenstatbestand.

(6) Ein Überraschungseffekt ergibt sich auch nicht aus der Stellung der Klausel in den AGB. Durch die Platzierung der Klausel in Nr. 17 wird auch im Zusammenhang mit der fehlenden Bezifferung nicht der Eindruck erweckt, dass es sich um eine vergleichsweise unbedeutende Position handele. Die einzelnen Kostenpositionen der Liste stehen vielmehr gleichrangig nebeneinander.

(7) Aus der Stellung der Klausel könnte ich ein Überraschungseffekt nur dann ergeben, wenn diese in einem systematischen Zusammenhang stehen würde, in dem der Vertragspartner sie nicht zu erwarten braucht.

(8) Die Klausel ist auch nicht wegen Verstoßes gegen das Transparenzgebot (§ 307 I 2 BGB) unwirksam. Danach sind Verwender von Allgemeinen Geschäftsbedingungen nach Treu und Glauben verpflichtet, Rechte und Pflichten der Vertragspartner möglichst klar und durchschaubar darzustellen. Diesen Anforderungen genügt der in der Vertragsanlage verwendete Begriff „Kosten der kaufmännischen und technischen Hausverwaltung“. Die Verwaltungskosten sind jedoch als Gemeinkosten von den Kosten von Dienst- und Werkleistungen im Rahmen einer konkreten Instandhaltungsmaßnahme zu trennen.

Rechtsanwalt Laible, Karlsruhe

Rechtsanwalt Laible, Karlsruhe

Rechtsanwalt und Dipl.-Betriebswirt (FH) Bernhard Laible gründete 1989 seine Kanzlei in Karlsruhe und ist neben seiner fachanwaltlichen Spezialisierung im Steuer- und Arbeitsrecht aktiv im privaten Baurecht, wo er sich schwerpunktmässig mit den Themen Vertragsgestaltung, Störungen bei der Vertragsabwicklung, Vertragsstrafen, Baumängel, Bausummenüberschreitung, Bauprozess, selbstständiges Beweisverfahren, außergerichtliche Konfliktbereinigung, Architektenvertrag und Architektenhaftung befasst.