Makler – Was Mieter wissen sollten

Von ddp.djn-Korrespondentin Katja Fischer

Berlin (ddp.djn). In Ballungsräumen und Universitätsstädten ist der Wohnungsmarkt so eng, dass ein gutes Quartier kaum noch ohne Makler zu finden ist. Da diese Berufsbezeichnung nicht geschützt ist, darf jeder sich als Makler betätigen, ob er es gelernt hat oder nicht. Entsprechend viele schwarze Schafe und Laien bieten ihre Dienste an. Deshalb rät der Deutsche Mieterbund (DMB) Mietern, die einen Makler einschalten wollen, darauf zu achten, dass dieser Mitglied im Berufsverband Deutscher Makler (IVD) ist. Eine Garantie für eine ordentliche Geschäftsabwicklung sei dies allerdings auch nicht, fügt der DMB hinzu.

Auch Michael Schick, Vizepräsident des Deutschen Immobilienverbandes IVD räumt ein, dass es für den Verbraucher oft schwer ist, seriöse und gut qualifizierte Dienstleister von «schwarzen Schafen» zu unterscheiden. Bei seinem Verband finden sie Hilfe bei der Suche nach Experten.

Einen Makler einzuschalten, gilt als teure Angelegenheit. Aber wer seine Rechte kennt, kann die Kosten für den Vermittler in Grenzen halten, so der DMB. Mieter sollten wissen, dass sie einem Makler nur dann Geld zahlen müssen, wenn durch seine Tätigkeit tatsächlich ein Mietvertrag zustande kommt. Wer lediglich Adressenlisten von seinem Vermittler erhält, braucht nicht zu zahlen.

Die Höhe der Provision ist gesetzlich festgelegt. Makler dürfen maximal zwei Monatsmieten plus Mehrwertsteuer verlangen. Grundlage ist dabei die Kaltmiete ohne Vorauszahlungen für Heiz- und Nebenkosten. Wenn die Auslagen des Maklers nachweisbar eine Monatsmiete übersteigen, muss der Mieter sie bei entsprechender Vereinbarung erstatten. Das ist auch der Fall, wenn ein Mietvertrag nicht zustande kommt. Wurde vereinbart, dass der Mieter die Auslagen begleicht, ist er dazu auch verpflichtet.

Manche Makler verlangen auch dann Provision vom Mieter, wenn ein Mietvertrag abgeschlossen wurde, aber ohne Zutun des Vermittlers. Das ist nach Angaben des DMB unzulässig. In einem Urteil befand der Bundesgerichtshof, dass der Makler den Nachweis erbringen muss, dass er ursächlich zum Vertragsabschluss beigetragen hat, wenn dem Auftraggeber mehrere Angebote für dasselbe Objekt zugingen (AZ: III ZR 113/02).

Mieter brauchen auch keine Provision zu zahlen, wenn der Makler selbst Eigentümer, Mieter oder Vermieter der Wohnung ist. Außerdem verbietet das Gesetz dem Makler, Provision zu kassieren, wenn er Verwalter der Wohnung ist und wenn er dem Vermieter, dem Eigentümer oder dem Verwalter rechtlich oder wirtschaftlich verbunden ist.

In der Praxis ist das aber schwer nachzuweisen. Der Mieterbund geht davon aus, dass ein Verwalter immer jemand ist, der aufgrund seiner Tätigkeit zu erkennen gibt, dass er die Interessen des Vermieters wahrnimmt. Dabei stützt er sich auf ein Urteil des Landesgerichts Frankfurt am Main. Demnach ist es nicht erforderlich, dass der Vermieter ihn förmlich zum Verwalter ernannt hat (AZ: 2/16 S 134/79). Vielmehr zählt der äußere Schein und wie sich das Verhältnis des Verwalters als Wohnungsvermittler aus Sicht des Wohnungssuchenden darstellt. Auch wenn er unentgeltlich für den Vermieter arbeitet, darf er keine Provision für seine Vermittlung verlangen.

Maklerverträge müssen nicht unbedingt schriftlich geschlossen werden. Wer sicher gehen will, sollte jedoch darauf bestehen. Aber auch ohne Papier ist der Mieter relativ sicher, dass er nicht ohne sein Wissen für etwas zahlen muss, was er gar nicht wollte. Denn es ist Sache des Maklers klarzustellen, dass die Vermittlung provisionspflichtig ist. Er muss dem Mieter deutlich sagen, dass er die Provision von ihm und nicht vom Vermieter kassieren will. Unterlässt er das, muss der Mieter nicht zahlen (AG Achim, AZ: 10 C 635/06).

Neue Medien bringen neue Verwirrung. Auch Makler nutzen das Internet. Aber nicht immer ist klar, wann ein Vertrag zustande kommt und wann gezahlt werden muss. Das Landgericht Hamburg hatte zu entscheiden, ob ein Maklervertrag vorliegt, wenn der Kunde lediglich das Internetexposé einer Maklerfirma aufruft. Die Richter urteilten, dass ein Maklervertrag infolge des Exposés nur dann zustande kommt, wenn dieses einen eindeutigen Provisionshinweis enthält (AZ: 328 O 427/06).

ddp.djn/kaf/mwo