In Großstädten wie München, Berlin, Hamburg oder Stuttgart fordern seit geraumer Zeit immer mehr Politiker die Mietpreisbremse bei den Immobilien. Die Große Koalition hat die Mietpreisbremse in den Koalitionsvertrag aufgenommen und Justizminister Heiko Maas hat nun einen Gesetzentwurf vorgelegt, mit dem Ziel den Mietenanstieg bei Mietimmobilien zu begrenzen. Wie genau funktioniert seine Mietpreisbremse und was beinhaltet das neue Gesetz für die Mietpreisbremse und die Neuregelung der Maklerprovisonen?
Gerade die Neuregelung der Maklerprovision kann für Vermieter zukünftig bedeuten, dass sie die Maklerprovision selbst zahlen, sofern sie den Makler beauftragt haben – es soll künftig das Bestellerprinzip gelten. Umgekehrt gilt: Wenn der Mieter den Makler beauftragt, bezahlt er die Maklerprovision.
Wie genau werden die Mieterhöhungen durch die Mietpreisbremse begrenzt?
Bisher dürfen Wohnungseigentümer bei Neuvermietungen ihre Wohnung den Mietpreis selbst festlegen. In Ballungszentren führt dieses Vorgehen derzeit zu außerodentlichen Preissprüngen, die mit dem neuen Gesetz begrenzt werden sollen. Vermieter sollen in Zukunft bei Neuvermietungen maximal zehn Prozent mehr als die ortsübliche Vergleichsmiete verlangen dürfen.
Was ist die „ortsübliche Vergleichsmiete“?
Die durchschnittliche Miete wird durch den Mietspiegel ermittelt. Das Problem: Die Qualität des Mietspiegels ist umstritten. Zur Erhebung des Mietspiegels werden nur Wohnungen berücksichtigt, deren Miete in den vergangenen vier Jahren geändert wurde. Das wiederum heisst dass vor allem teure Wohnungen erfasst werden und den Mietspiegel verzerren. Bisher heißt es im Gesetzentwurf dazu bisher nur: „Die Erstellung von Mietspiegeln wird künftig eine größere rechtliche und wirtschaftliche Bedeutung erhalten.“
Soll die Mietpreisbremse bundesweit gelten?
Nein, die Begrenzung soll nur in „angespannten Wohnungsmärkten“ gelten, denn durchschnittlich sind die Mieten in Deutschland im vergangenen Jahr weniger stark gestiegen als die Inflationsrate. Die Bundesländer sollen Gebiete auszuweisen, in denen die Mietpreisbremse gelten soll, so der Gesetzesentwurf.
Ändert sich durch die Mietpreisbremse etwas für bestehende Mietverträge?
Mietverhältnisse sind bereits gut geschützt, Bestandsmieten dürfen ohnehin nicht willkürlich, sondern maximal bis auf die ortsübliche Vergleichsmiete angehoben werden – und das zudem mit weiteren Einschränkungenn. Wir berichteten in der letzten Ausgabe in unserem Beitrag Mieterhöhung von Wohnraum.
Wird es Ausnahmen für die Mietpreisbremse geben?
Erstvermietungen im Neubau sind von der Mietpreisbremse ausgenommen, um für Investoren den Wohnbau weiterhin attraktiv zu machen. Auch nach umfassenden Modernisierungsmaßnahmen sollen Wohnungseigentümer die Miete im Rahmen der aktuellen gesetzlichen Regelungen erhöhen dürfen. Die Eigentümer dürfen außerdem immer mindestens den Mietpreis verlangen, der für die Vormieter gegolten hat, selbst dann, wenn der mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete lag.
Was ist mit den Neuregelungen der Maklerprovision?
Die Neuregelung der Maklerprovision wird kontrovers diskutiert. Nach dem Gesetzentwurf dürfen Makler von Wohnungssuchenden keine Maklerprovision mehr verlangen, es sei denn ihnen wurde ein (schriftlicher) Suchauftrag erteilt. Um Umgehungen dieser Regelung zu verhindern, gilt zudem, dass der Makler nur bezahlt wird, wenn er „ausschließlich wegen dieses Suchauftrages diejenige Wohnung beschafft, über die der Mietvertrag schließlich zustande kommt“. Zukünftig soll also nur derjenige Provision zahlen müssen, der den Makler auch beauftragt. Dieses Bestellerprinzip der Maklerprovision soll Mieter, die den Makler nicht selbst bestellt haben, besser stellen – sie sollen künftig die Maklerprovision nicht bezahlen müssen.
Ab wann sollen die neuen Regelungen zur Mietpreisbremse und zur Maklerprovision gelten?
Das Justizministerium hat den Gesetzentwurf zur Abstimmung in die Ministerien übermittelt, die noch bis Ende April Zeit haben, Änderungswünsche einzuarbeiten. Das Kabinett wird über das Vorhaben vermutlich erst im Sommer entscheiden. In Kraft treten soll das Gesetz für die Mietpreisbremse und die Neuregelung der Maklerprovison dann aber schon gleich im Jahr 2015.
