Mietrecht: Hausfriedensbruch – Vermieter hat kein allgemeines Kontrollrecht für die Wohnung des Mieters

Hausfriedensbruch des Vermieters?

Ist es Hausfriedensbruch wenn sich der Vermieter Zugang zur Wohnung verschafft? In dringenden Fällen und aus sachlichen Gründen muss der Mieter den Vermieterbesuch dulden. Den eigenen Vermieter Schlüssel zu benutzen kann aber schnell zum Hausfriedensbruch führen.

— von Katja Fischer — So mancher Vermieter würde gern regelmäßig einen Blick in sein Eigentum werfen, um zu sehen, ob noch alles in Ordnung ist. Man hört so viel über Mietnomaden, Messies, verdreckte Wohnungen mit kranken Katzen und Hunden. Doch solche schlimmen Zustände in Immobilien sind eher die Ausnahme. Die meisten Mieter nutzen und pflegen ihre Wohnung / ihr Haus korrekt. Deshalb sieht das Mietrecht keinen Grund für ein allgemeines Kontrollrecht des Vermieters seiner Immobilie vor.

Mit der Vermietung der Wohnung (oder Haus) gibt der Vermieter sein Hausrecht an den Mieter ab„, erklärt der Sprecher des Deutschen Mieterbunds (DMB), Ulrich Ropertz. Dieser kann dann bestimmen, wen er in die Wohnung oder das Haus lässt. Wenn der Vermieter plötzlich vor der Tür steht, darf der Mieter ihn abweisen. Der Vermieter kann ihm deshalb nicht kündigen, entschied das Landgericht Berlin (Aktenzeichen: 67 S 502/10).

  • Vermieter gibt Hausrecht an Mieter ab
  • Wer das Hausrecht inne hat bestimmt wen er in die Wohnung oder das Haus lässt
  • Der Vermieter kann dem Mieter nicht kündigen, wenn er abgewiesen wird

 

Konkreter Anlass zur Wohnungsbesichtung durch Vermieter erforderlich

In dringenden Fällen und aus sachlichen Gründen muss der Mieter den Vermieter allerdings in seinen vier Wänden dulden. Zum Beispiel, wenn Heizkostenverteiler oder Wasseruhren abgelesen werden müssen. Oder wenn Instandsetzungsarbeiten oder Reparaturen anstehen. „Dagegen haben die Mieter in der Regel nichts einzuwenden, denn es liegt ja in ihrem Interesse, wenn die Wohnung bzw. das Haus in Ordnung gebracht wird„, sagt Ropertz.

Problematischer ist es jedoch, wenn der Vermieter Einlass begehrt, weil er vermutet, dass unerlaubt Tiere in der Wohnung bzw. dem Haus gehalten werden oder sie auf andere Weise vertragswidrig genutzt wird. Dazu hat der Vermieter aber das Recht. Es ist aber ein Unterschied Einlass zu begehren oder den eigenen Vermieter Schlüssel einfach zu benutzen.

Voraussetzung ist, dass er seinen Besuch ankündigt und nur mit der Erlaubnis des Mieters dessen Wohnung betritt.

Unbefugtes Betreten & Hausfriedensbruch des Vermieters

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Es gilt: Der Vermieter darf die Wohnung seines Mieters nicht unbefugt betreten

Würde er heimlich mit einem Zweitschlüssel die Tür öffnen, wäre das Hausfriedensbruch, der den Mieter zur fristlosen Kündigung berechtigt, urteilte das Berliner Landgericht (Aktenzeichen: 64 S 305/98). Daran ändert auch eine gute Absicht nichts. Im verhandelten Fall hatte der Vermieter die Wohnung mit einem Handwerker betreten, um eine Reparatur in der Immobilie ausführen zu lassen. Ebenso kann der Vermieter hierfür eine Anzeige des Mieters bekommen.

Ohne konkreten Anlass hat der Vermieter keinen Anspruch auf Zutritt zur Mietwohnung, erklärt der DMB. Die Rechtsprechung gibt Vermietern jedoch nach Treu und Glauben das Recht zu einer Art Routinekontrolle der Immobilie alle ein bis zwei Jahre. Diese kann in Mietklauseln vereinbart werden. Eine Formulierung, dass der Vermieter generell und uneingeschränkt diese Wohnung besichtigen darf, ist aber unwirksam.

  • Aus sachlichen Gründen (Handwerkarbeiten) und in dringenden Fällen (Notfallreparatur) muss der Mieter den Vermieter allerdings ggfs. Zutritt gestatten
  • Heimlich den Zweitschlüssel zum Türöffnen zu nutzen ist Hausfriedensbruch und berechtigt den Mieter zur fristlosen Kündigung
  • Hausfriedensbruch kann polizeilich angezeigt werden. Ob das Sinn macht sollte man allerdings überdenken, man sollte hier immer mit Augenmaß handeln
  • Der Vermieter hat nach Treu und Glauben das Recht der Immobilie alle 1-2 Jahre zu einer Routinekontrolle nach Terminvereinbarung zu begehen
  • Mietklauseln im Mietvertrag mit der Formulierung, eines generellen und uneingeschränkten Zutrittrechts zur Wohnung sind allerdings unwirksam.

Fotos der bewohnten Wohnung durch den Vermieter sind tabu

Fotos bewohnte Wohnung Vermieter

Hausfriedensbruch – Der Vermieter darf ohne Zustimmung keine Fotos der Wohnung für potentielle Nachmieter machen – damit würde er gegen das Persönlichkeitsrecht des Mieters verstossen, auch wenn er der Eigentümer der Immoilie ist.

„Die meisten Probleme zwischen Mietern und Vermietern treten auf, wenn das Mietverhältnis ausläuft und die Wohnung bzw. das Haus neu vermietet werden soll“, erklärt Ropertz. „Dann stehen besonders in begehrten Wohngegenden die Interessenten Schlange.“ Mieter müssen aber keinen Besichtigungstourismus hinnehmen und die Leute scharenweise durch ihre Wohnung / ihr Haus führen. „Eine, höchstens zwei Parteien sind hinnehmbar. Alle anderen müssen sich spätere Termine organisieren“, sagt Ropertz, wenn sie die Immobilie besichtigen wollen.

Die Besichtigungen sollten mindestens drei bis vier Tage vorher angekündigt werden. Auf die speziellen Bedürfnisse berufstätiger Mieter muss der Vermieter eingehen. „Die Unannehmlichkeiten für den Mieter sind so gering wie möglich zu halten. Schließlich läuft sein Mietverhältnis noch, und er zahlt den vollen Mietpreis“, betont der Experte.

Fremde dürfen in den Wohnungen oder dem Haus nicht fotografieren. Das gilt sowohl für die Mietinteressenten der Immobilie, aber auch für den Vermieter. „Der Vermieter darf zum Beispiel keine Fotos der Räume im Rahmen von Online-Angeboten ins Netz stellen, wenn der Mieter das nicht ausdrücklich erlaubt“, sagt Ropertz. Auch wenn der Vermieter schon gekündigt hat, hat er kein Recht, von der noch bewohnten Wohnung bzw. vom noch bewohnten Haus Fotos zu machen, so wurde es vom Landgericht Frankenthal (Aktenzeichen: 2 S 218/09) beschieden. Denn damit verstößt er gegen das Persönlichkeitsrecht der Mieter – auch wenn er Eigentümer der Immoilie ist. Es müsste eben eine Einwilligung des Mieters vorliegen.

Eindringen in Ihre Intimspähre durch den Vermieter – Anzeige wegen Hausfriedenbruch?

In Ihrer Empörung über das Eindringen in Ihre Intimspähre, sehen Mieter häufig einen Hausfriedenbruch in dem unerlaubten Eindringen des Vermieters in Ihre Wohnung oder Immobilie. Und keine Frage, sich einfach den Schlüssel zu schnappen und die Wohnung bzw. das Haus des Mieters zu betreten kann als Anwtort eine Strafanzeige seitens desselben zur Folge haben: Der Straftatbestand des Hausfriedensbruches (§123 StGB) lautet wie folgt: Wer in die Wohnung, in die Geschäftsräume oder in das befriedete Besitztum eines anderen oder in abgeschlossene Räume, welche zum öffentlichen Dienst oder Verkehr bestimmt sind, widerrechtlich eindringt, oder wer, wenn er ohne Befugnis darin verweilt, auf die Aufforderung des Berechtigten sich nicht entfernt, wird mit Freiheitsstrafe bis zu einem Jahr oder mit Geldstrafe bestraft.

Damit die Tat aber überhaupt strafrechtlich verfolgt wird, muss durch den Verletzten nur gemäß 123 Abs. 2 StGB ein Strafantrag (Anzeige bzw. Strafanzeige) gestellt werden. Wird dieser nicht innerhalb einer Frist von 3 Monaten nach Kenntniserlangung des Berechtigten von der Person des Täters gestellt, so kann die Tat – also der Hausfriedensbruch – vorraussichtlich nicht mehr verfolgt werden (§ 77b Abs. 1 StGB).

Ein guter Ratgeber kann aber in diesen Themen nur ein Anwalt für Mietrecht sein, der örtliche Mieterbund/Mieterverein hat Fachleute und ist in der Regel ein guter Asnprechpartner bei allen Fragen zum Thema Hausfriedensbruch.

kl/dapd.djn/T2012090500627/kaf/K2120/mwo