Berlin (dapd). Jetzt im Herbst werden die meisten Betriebskostenabrechnungen der Nebenkosten für die Mieter des Abrechnungsjahres 2011 verschickt. So manche hält eine böse Überraschung für die Mieter bereit. Denn steigende Preise für Energie und Dienstleistungen schlagen sich in den Nebenkosten nieder und führen oftmals zu hohen Nachzahlungen.
Doch nicht immer sind steigende Preise schuld. Viele Betriebskosten sind zu hoch, weil Vermieter falsch abrechnen und Positionen aufnehmen, die gar nichts darin zu suchen haben. Der Deutsche Mieterbund geht davon aus, dass jede zweite Betriebskostenabrechnung falsch, unvollständig oder nicht nachvollziehbar ist.
Mieter aufgepasst: unzulässige Verwaltungs- oder Reparaturkosten als Betriebskosten vom Vermieter veranschlagt
Zu den häufigsten Fehlern gehört nach den Erfahrungen des Mieterbundes, dass unzulässige Verwaltungs- oder Reparaturkosten als Betriebskosten umgelegt werden. Auch Hausmeisterkosten werden vollständig in Rechnung gestellt, obwohl die Position Hauswart laut BGH keine Kosten für Instandhaltungs- oder Verwaltungsarbeiten enthalten darf (AZ: VIII ZR 27/07). Diese nicht umlagefähigen Kosten müssen aus den Hauswartskosten herausgerechnet werden. Besonders heikel ist der Punkt „Sonstige Betriebskosten“. Hier verstecken Vermieter gern Kosten, für die der Mieter nicht aufkommen muss.
Mieter sollten deshalb das Schreiben gründlich studieren, bevor sie Geld an den Vermieter überweisen. Ihre Einwendungen können sie in der Regel innerhalb von 30 Tagen, spätestens aber bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung erheben.
Mieter Nebenkosten: Betriebskostenabrechnungen – bei inhaltlichen Mängeln darf Vermieter nachbessern
Zuerst ist zu prüfen, ob die Abrechnung überhaupt den Mindestanforderungen entspricht. Dazu gehören die korrekte Bezeichnung des Objekts, auf das sich die Abrechnung bezieht, sowie die Angabe des Abrechnungszeitraums. Nach einem Grundsatzurteil des Bundesgerichtshofes muss die Betriebskostenabrechnung eine geordnete und übersichtlich gegliederte Kostenaufstellung der einzelnen Betriebskostenarten enthalten, so dass sie auch von einem Laien nachvollzogen werden kann (AZ: VIII ZR 298/80). Formelle Mängel können zur Unwirksamkeit der gesamten Betriebskostenabrechnung führen, etwa wenn der Verteilerschlüssel unverständlich ist (BGH, AZ: VIII ZR 84/07).
Hat die Abrechnung jedoch nur inhaltliche Mängel, darf der Vermieter sie nachbessern. Das ist zum Beispiel der Fall, wenn Kosten abgerechnet wurden, die nicht vereinbart waren oder die Vorauszahlungen falsch berechnet wurden. (BGH, AZ VIII ZR 240/10).
Neben der inhaltlichen Richtigkeit sollten Mieter prüfen, ob die Betriebskostenabrechnung rechtzeitig angekommen ist. Sie muss spätestens 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums bei Mieter sein. Ist sie nicht pünktlich da, verfällt eine etwaige Nachforderung des Vermieters. Ist die Abrechnung falsch, aber fristgemäß beim Mieter, gilt sie als rechtmäßig zugestellt. Es genügt, wenn sie formell ordnungsgemäß erstellt wurde. Ob sie inhaltlich richtig ist, ist nicht entscheidend, so der BGH (AZ: VIII ZR 115/04).
Betriebskostenabrechnung:Vermieter gegenüber dem Mieter in der Pflicht zur fristgemäße Abrechnung
Bestehen Zweifel über die fristgemäße Abrechnung, muss der Vermieter nachweisen, dass die Abrechnung dem Mieter pünktlich zugegangen ist. Es reicht es nicht, wenn er die Unterlagen innerhalb der Zwölfmonatsfrist bei der Post aufgegeben hat. Entscheidend ist allein, wann der Mieter das Schreiben erhält. Die Tatsache, dass ein Brief zur Post gegeben wurde, ist kein Beweis für den Zugang der Sendung. Kann der Vermieter nicht beweisen, dass der Mieter die Betriebskostenabrechnung fristgemäß in den Händen hatte, hat er die einjährige Abrechnungsfrist nicht eingehalten und der Mieter braucht keine Nachzahlungen zu leisten.
dapd.djn/T2012102502016/kaf/K2120/mwo
