Mietrecht: Übergang des Mieters

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Übergang des Mietvertrags: Mitmieter oder Erben können eine Wohnung zu den bestehenden Mietkonditionen im Mietvertrag des Verstorbenen übernehmen. Das lohnt sich, denn ein bestehender Mietvertrag ist meist günstiger als ein neu abgeschlossener Mietvertrag

– von  Karl Lohmann-  Mit dem Tod des Mieters endet das Mietverhältnis nicht automatisch. Dann treten Familienangehörige in das Mietverhältnis ein, oder es wird mit überlebenden Mitmietern oder den Erben fortgesetzt, informiert der Deutsche Mieterbund (DMB).

Erben übernehmen bestehende Vereinbarungen des Mietvertrags

Das ist wichtig zu wissen, weil die Mietkonditionen in einem bestehenden Mietverhältnis meist günstiger sind als in einem neu abgeschlossenen. Mitmieter oder Erben können die Wohnung zu den bestehenden Vereinbarungen im Mietvertrag des Verstorbenen übernehmen.

Allerdings sollten sie beachten, dass sie mit dem Mietverhältnis nicht nur günstige Mietkonditionen, sondern unter Umständen auch Schulden übernehmen, so der Mieterverein zu Hamburg. Die in den Mietvertrag eingetretenen Personen haften für alle Verbindlichkeiten des Verstorbenen aus dem Mietvertrag wie etwa rückständige Mieten, Schäden, fällige Schönheitsreparaturen usw. Der Vermieter kann sogar eine Kaution verlangen, wenn sie nicht schon vom verstorbenen Mieter gestellt wurde.

Stirbt ein Vertragspartner – bleibt der Mietvertrag

„Haben mehrere Personen den Mietvertrag unterschrieben und stirbt einer der Vertragspartner, dann bleibt der Mietvertrag regulär mit dem anderen Vertragsunterzeichner bestehen“, erläutert Rechtsanwalt Willy Schäfers, Jurist beim Immobilienverband IVD Nord-West in Hannover.

Bei Eheleuten, die den Mietvertrag gemeinsam unterschrieben haben, ist der Fall klar. Das Mietverhältnis wird mit dem Überlebenden fortgesetzt. Auch wenn der Ehepartner den Mietvertrag nicht mit unterschrieben hatte, kann er in das Mietverhältnis eintreten. Das gilt auch für einen eingetragenen Lebenspartner.

Aber auch andere Haushaltsangehörige können in das Mietverhältnis eintreten und die Wohnung behalten, sofern zuvor ein gemeinsamer, auf Dauer angelegter Haushalt geführt wurde. Als Nachweis ist nicht unbedingt eine schriftliche Urkunde erforderlich. Ausschlaggebend ist, dass sich die Lebensgemeinschaft durch eine innere Bindung und ein gegenseitiges Füreinander einstehen auszeichnet.

Ehe- oder Lebenspartner haben Vorrang vor Erben

Kinder und andere Familienangehörige, können den Mietvertrag übernehmen

Auch Kinder und andere Familienangehörige, können den Mietvertrag übernehmen – vorausgesetzt, ein eingetragener Lebens-oder Ehepartner hat kein Interesse an der Wohnung, denn dieser hätte Vorrang.

Das wird nicht der Fall sein, wenn bei Mietern, die im Sterben liegen, wenige Tage vor ihrem Tod weitläufige Bekannte einziehen.Aber der Einzug eines Erben bei einem todkranken Mieter kann durchaus einen dauerhaften Haushalt begründen, wenn keine Anzeichen dafür vorliegen, dass der Erbe wieder ausgezogen wäre, wenn der Mieter noch ein oder zwei Jahre länger gelebt hätte, befand das Landgericht Berlin (AZ: 63 S 68/06).

Auch Kinder und andere Familienangehörige, die mit dem verstorbenen Mieter unter einem Dach lebten, können das Mietverhältnis fortsetzen, vorausgesetzt, ein eingetragener Lebens-oder Ehepartner hat kein Interesse an der Wohnung. Der hätte sonst Vorrang.

Für all diese Personengruppen gilt, dass sie innerhalb eines Monats nach Kenntnis des Ablebens des Mieters dem Vermieter mitteilen müssen, wenn sie das Mietverhältnis nicht fortsetzen wollen. „Dann verzichten sie auf die Mietnachfolge. Das Mietverhältnis wird dann an die Erben weitergereicht“, so Schäfers.Das erfolgt automatisch. Lediglich der Name des Erben muss aufgenommen werden. Ein neuer, meist ungünstigerer Mietvertrag braucht nicht abgeschlossen zu werden. Der Erbe kann zu den bestehenden Konditionen einziehen.

Mietverhältnis: Erbe nicht antreten – 3 Monate Kündigungsfrist

Will der Erbe nicht in das Mietverhältnis eintreten, kann er es mit einer Frist von drei Monaten kündigen, so der DMB. Bis dahin muss er allerdings die Miete zahlen. Außerdem muss er die Wohnung so zurückgeben, wie im ursprünglichen Mietvertrag vereinbart, also unter Umständen im renovierten Zustand.

Auch der Vermieter kann kündigen. Bis zu einem Monat nach Kenntnis des Eintritts des Haushaltsangehörigen oder Erben hat er ein außerordentliches Kündigungsrecht. Die Kündigungsfrist beträgt dann drei Monate. Sie kann aber nur dann ausgesprochen werden, wenn in der Person des Eintretenden ein wichtiger Grund vorliegt,  zum Beispiel weil er schon mehrfach Grund zur Abmahnung gegeben hat. Ansonsten muss der Vermieter den neuen Mieter akzeptieren.