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Neubau oder Bestand – Entscheidung für den Weg ins Eigenheim

„Tragt Glück hinein und Sorgen hinaus, wünsch ich euch zum neuen Haus. Zu eurer Heimat werde es schnell, das euch schützt und wärmt wie ein Fell, das euch beschütze vor Mühsal und Plag, euch nur beschere gute Tag!“

Derartige Glückwünsche zum neuen Heim hörtein jeder gern. Denn sie bedeuten vor allem eines:  Man hat es geschafft; die Zeit der Planung, des Bangens und der Mühen, der Entscheidungen und der Suche nach Antworten ist vorbei. Das neue Haus steht oder die Bestandsimmobilie ist renoviert und modernisiert worden. Doch der Weg zum Ziel beinhaltet viele Aspekte, die für eine individuell passende und exakt auf den oder die Eigentümer ausgerichtete Entscheidung beachtet werden müssen.

Ganz von vorn

„Einmal im Leben sollte…“. So sagt man und denkt an den Bau eines Hauses – etwas Neues, Eigenes, das vom Grundstein bis zum Giebel auf den persönlichen Wünschen des Bauherrn beruht. Im Gegensatz zum Kauf einer Bestandsimmobilie kann man sich bei der Errichtung eines neuen Heims von Anfang an einbringen und seine Wünsche Gestalt werden lassen. Dennoch ist der Bau eines Hauses eine enorme Entscheidung und meist die größte Investition im Leben, die bis dato getätigt wurde. Denn wer baut, bindet sich, und zwar an eine neue Heimat in einer Umgebung, die einen erheblichen Einfluss auf das zukünftige Leben haben wird. Letztlich spielen auch die Finanzen eine entscheidende Rolle – und oft treiben auch sie die Entscheidung über die Art des Traumhauses in eine bestimmte Richtung.

Denn diese ist nicht leicht: Welche unterschiedlichen Bauweisen gibt es? Was sind ihre Vor- und Nachteile? Der eindeutige Klassiker der Baubranche ist noch immer der Massivbau. Hier erfüllen raumabschließende Elemente wie Wände und Dekken die statisch tragende Funktion – anders als beim sogenannten Skelettbau, wo der Rohbau aus Elementen zusammengesetzt wird, die diese Funktion übernehmen. Beim Massivbau zählen dagegen Ziegel, (Leicht-)Beton oder Kalksandstein – Stein auf Stein wird hier das Haus in die Höhe gezogen und lockt mit einer langen Lebensdauer und einer hohen Wertbeständigkeit. Eine hohe Winddichte ist ein weiterer Pluspunkt dieser Materialien, zudem sind sowohl Brand- als auch Schallschutz als höchst positiv anzusehen.
Dies alles hat vorteilhafte Auswirkungen auf den Wiederverkaufswert des Hauses. Doch auch ein Holzfertighaus – industriell vorgefertigt, in Teilen an die Baustelle geliefert und dort endmontiert – zeigt Vorteile auf dem Markt, die manche zukünftigen Hausbesitzer mehr reizen als die Beständigkeit der Steinmauern: Eine kurze Bauzeit ist hier ebenso gegeben wie kontrollierbare Bauqualität, eine hohe Kostenkontrolle (vor allem durch begrenzte Lohnkosten) sowie zuverlässige Angaben der Fertigstellung.
Weiterhin lockt eine bessere Raumausnutzung als bei einem Massivhaus – das Fertighaus besitzt dünnere Wände bei gleicher oder besserer Wärmedämmung.

Sparfuchs gefällig?

Bei allen Vor- und Nachteilen bleiben in finanzieller Hinsicht folgende Fragen: Wo können mit Eigenleistung Kosten gespart werden und welche Bauart ist letztlich die preisgünstigere? Muskelhypothek – so nennt man die Eigenleistung im Zusammenhang mit dem Bau einer Immobilie. Sie hat das Ziel, Handwerkerlohnkosten zu reduzieren. Doch sind massive Einsparungen durch Eigenleistungen überhaupt realistisch? Oft nicht, gibt der Bauherren-Schutzbund zu bedenken.

Denn, wer selbst Hand anlegen will, kann ohne Weiteres mit einem Arbeitsaufwand von 1000 oder mehr Stunden rechnen. Zudem kann es aus unterschiedlichen Gründen, beispielsweise durch Krankheit, zu Verzögerungen kommen. Eine etwaige Miete muss in solchen Fällen während der Bauzeit dennoch weitergezahlt werden – somit schrumpft der finanzielle Vorteil, wenn sich der Einzug ins Eigenheim verzögert. Je mehr, desto schneller? Auch wer Verwandte oder Freunde als Helfer einspannt, muss weitreichend denken und diese bei der Bau-Berufsgenossenschaft anmelden.
In den ersten 39 Stunden der Hilfe sind die persönlichen Heinzelmännchen kostenlos versichert, danach fallen Kosten für die Versicherung gegen Arbeitsunfälle an. Diese Versicherung sollte nicht missachtet werden, denn im schlimmsten Fall bedeutet ein schwerer Arbeitsunfall ohne sie den finanziellen Ruin des Bauherrn. Dennoch ist es immer möglich, bei entsprechend großer handwerklicher Begabung in die Rolle des Heimwerkers zu schlüpfen und beispielsweise den Ausbau des Dachgeschosses selbst zu übernehmen. Als Lohn winken geringere Kosten – vor allem durch den teilweisen Wegfall von Personalkosten – sowie Vorteile bei der Baufinanzierung. Denn die selbst geleistete Arbeit wird von vielen Banken dem Eigenkapital zugeschlagen. Anspruchsvollere Arbeiten wie das Verlegen elektrischer Leitungen sollten jedoch im Sinne der Sicherheit stets dem Experten überlassen werden. Zwischen Massiv- und Fertigbau entstehen in diesem Sinne letztlich nur geringe Preisunterschiede.

Mehr Energie auf dem Weg nach vorn

In die preisliche Waagschale fällt dagegen, ob das Haus mit energieoptimierten Konzepten gebaut wurde. 30% des bundesdeutschen Energiebedarfs werden für Raumheizung aufgewendet.  Die Einsparmöglichkeiten sind nicht nur im Altbaubestand, sondern auch im Neubauvorhaben enorm. Der Grundstein für die optimierte Energieeinsparung wird bereits bei intensiver Planung und Vorarbeit gelegt: Die Lage des Grundstückes und dessen Ausrichtung bestimmt die Position des Gebäudes und die Lage der Räume. Unmerklich kann bereits hier ohne technische Ausrüstung des Hauses die Sonnenenergie genutzt werden. Die Analyse der Wärmeverluste und der solaren und inneren Energiegewinne müssen also ebenso in eine optimierte Planung eingehen wie die physikalischen Eigenschaften der Baumaterialien, die Art und Weise der Gebäudetemperierung sowie eine Kosten-Nutzen-Rechnung der einzelnen Bestandteile.

Energieoptimiertes Bauen ist nachhaltig und reduziert kostspielige Energiekosten durch die Verbesserung der Gebäudesubstanz und die Minderung des Wertzerfalls. Ob eine kontrollierte Lüftung (die unter anderem Heizenergie spart und die Wärmerückgewinnung aus der Abluft ermöglicht) oder eine entsprechende Gebäudehülle und Haustechnik (mit einer passenden Dämmung, bei der die einzelnen Komponenten aufeinander abgestimmt werden): Energie bedeutet Kosten und sollte daher überall dort eingespart werden, wo es möglich ist.

Terasse

Hinsichtlich der Fassadendämmung ist das Anbringen eines Wärmedämmverbundsystems (abgekürzt WDVS oder WDV-System) das gängigste Verfahren. Dabei werden die Dämmplatten in Form von Platten oder Lamellen direkt auf den bestehenden Untergrund an der Fassade geklebt oder gedübelt und mit einer Armierungsschicht versehen. Diese besteht aus einem Armierungsmörtel, in dem ein Armierungsgewebe eingebettet wird. Über dieses wird die verdämmte Fassade neu verputzt. Eine alternative Methode für eine Außendämmung ist eine hinterlüftete Vorhangfassade. Sie besteht aus Dämmung, Unterkonstruktion und Außenverkleidung (aus Holz, Schiefer, Faserzementplatten oder Ähnlichem) und wird direkt auf der Fassade angebracht. Vorhangfassaden lassen interessante Gestaltungsmöglichkeiten zu, sind aber in der Regel teurer als Wärmedämmverbundsysteme und haben eine größere Tiefe. Die Beispiele zeigen: Eine fachliche Beratung für energieoptimiertes Bauen kann Geld sparen und sollte bereits vor Baubeginn eingeholt werden.

Von Holz, Öl und Gas

Steht die Dämmung, kann an das passende Heizsystem gedacht werden. Bei der Wahl der Heizung spielen sowohl Investitionskosten als auch Verbrauch und Umwelt eine Rolle. Die Wahl des passenden Heizsystems wird allerdings immer schwieriger. Macht es noch Sinn, auf eines mit den fossilen Brennstoffen Gas oder Öl zu setzen? Inzwischen bietet der Markt umweltfreundliche Alternativen zu diesen Möglichkeiten. In Skandinavien ist die Wärmepumpe auf dem Vormarsch. Sie nutzt jene Sonnenenergie, die in Erde, Wasser und Luft gespeichert ist. Die Umwelt-Vorteile durch Heizen mit der Wärmepumpe sind gewaltig, die CO2-Bilanz günstig bei effizienten Systemen – daher setzt sie sich auch in Deutschland immer mehr durch. Die Verbrauchskosten sind sehr niedrig. Das wichtigste Argument gegen die Wärmepumpe ist ihr Strom-Verbrauch. Im Vergleich zu anderen Heizungen mit regenerativer Energie ist die Ökobilanz relativ schlecht – in der Praxis sogar oft nicht besser als die einer Gasheizung. Die Vorteile der Wärmepumpe kommen nur im Betrieb mit purem Öko-Strom voll zum Tragen.

Weiter geht’s zu nachwachsenden Rohstoffen: Holzpellets sind kleine Stifte aus gepresstem Sägemehl. Sie werden ohne Zusatzstoffe hergestellt und besitzen einen hohen Energieinhalt: 1000 Liter Öl entsprechen dem Heizwert von ungefähr zwei Kubikmetern Pellets. Die reine Biomasse setzt beim Verbrennen pro kWh rund zehnmal weniger Kohlenstoffdioxid frei als eine Elektroheizung. Zudem bestechen die Pellets durch relativ niedrige Energiekosten.

warmer fussbodenSaubere Verbrennung und Kombination mit regenerativer Energie bieten neue Gasheizungen – alte Kessel haben dagegen mit einem hohen Wärmeverlust zu kämpfen. Die neuen Brennwertkessel sind jedoch gedämmt. Durch bessere Temperatursteuerung arbeiten sie sparsamer, zudem winken niedrige Anschaffungskosten.

Es bleibt die Ölheizung. Auch hier sollte die Betonung hinsichtlich der Energieeffizienz auf ‚neu‘ liegen; moderne Brennwertkessel haben kaum noch mit Stand-by-Verlusten zu kämpfen. Sie nutzen die Wärme aus Kondenswasser, die ein herkömmlicher Kessel zum Schornstein herausschleudern würde. So hilft die neue Ölheizung, 20 bis 40 Prozent zu sparen.

Architekt – der Mann fürs Fach

Zurück zur Fachlichkeit: Nicht immer ist ein Fertig- oder Massivhaus gewünscht, sondern der Blick richtet sich verstärkt gen Individualität. Ein eigener Architekt kann den zukünftigen Bauherrn hinsichtlich der Durchführbarkeit seiner Wünsche beraten und den Haustraum in ein Traumhaus verwandeln. Er befasst sich mit der technischen, wirtschaftlichen, funktionalen und gestalterischen Planung und Errichtung des Hauses. Viele Architekten arbeiten freiberuflich oder sind in Architekturbüros für Bauentwurf, Bauplanung oder Bauleitung angestellt. Je nach Größe und Spezialisierung können diese Büros eigene Abteilungen mit weiteren Fachplanern integrieren. Zu nennen wären beispielsweise Innenarchitekten, Labortechniker, Lichtplaner, Küchenplaner, Bauphysiker, Freiraumplaner oder auch Spezialisten für Modellbau, Visualisierung oder Public Relation. Immer mehr Architekten sind zudem gewerblich tätig oder nehmen Funktionen als Gutachter oder Berater wahr.

Der vom Bauherrn beauftragte Architekt fungiert als Mittler zwischen diesem und den einzelnen Fachleuten. Eine entspannte Vorstellung, die selbstverständlich die Frage nach den anfallenden Kosten beziehungsweise dem Honorar des Architekten aufwirft. Dieses errechnet sich aus der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI). Die Verordnung gilt für Personen, die im Inland für inländische Projekte tätig sind, unabhängig von ihrer tatsächlichen Ausbildung. Sie ist in 15 Teile gegliedert, die allgemeine oder vorhabenspezifische Regelungen enthalten, angefangen von allgemeinen Vorschriften und Leistungen bei Gebäuden, Freianlagen und raumbildenden Ausbauten über landschafts- oder verkehrsplanerische Leistungen bis hin zu Leistungen für Bodenmechanik, Erd- und Grundbau.

Die HOAI ist also ein verbindliches Preisrecht für Planungsleistungen im Bauwesen. Abweichungen können sich ergeben, sind jedoch nur in wenigen definierten Fällen zulässig. Die Verbindlichkeit der HOAI ergibt sich aus dem Gesetz zur Regelung von Ingenieur- und Architektenleistungen. Letztendlich hat die Honorarordnung damit annähernd Gesetzescharakter mit der Folge, dass die festgelegten Honorare eingeklagt werden können. Dies gilt lediglich dann nicht, wenn Planungsleistungen durch Unternehmen erbracht werden, die regelmäßig Bauleistungen erbringen (beispielsweise durch Generalunternehmer im Zuge einer umfassenden Bauleistung).

Über die Höhe des Architektenhonorars entscheiden zwei Aspekte: zum einen der Aufwand und die Komplexität der Bauaufgabe, zum anderen die Höhe der anrechenbaren Kosten, also sämtlicher Nettokosten für jene Bereiche des Baus, für die der Architekt die Planung durchgeführt hat. Für den ersten Punkt existieren die Honorarzonen I bis V, wobei ein Einfamilienhaus in der Regel in den Zonen III oder IV eingeordnet wird.

Insgesamt lässt sich sagen, dass der Preis für die erbrachten Leistungen eines Architekten mit allen Leistungsphasen bei ungefähr zehn Prozent der Gebäudekosten liegt. Dazu kommen weitere zwei bis fünf Prozent des Honorars, die der Architekt als Nebenkosten für Fahrtkosten, erstellte Pläne und Ähnliches aufschlagen kann. Ob Neubau oder Renovierung, Inneneinrichtung oder Gartengestaltung – mit der richtigen, umfassenden Planung kommt man seinem Traum bereits ein kleines Stück näher.

Fotos: fotolia.de
Quelle: Printausgabe immo-magazin