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Nießbrauch: Immobilie verkaufen oder vererben und weiter nutzen

Das Recht lebenslang ein Haus oder eine Wohnung zu bewohnen ist die häufigste Form des Nießbrauchs. Ein neu aufkommendes Modell für Senioren ohne Erben ist das Folgende: Sie verkaufen ihre Immobilie und lassen sich ein lebenslanges Wohnrecht darin einräumen.

Dazu muss man zunächst wissen, woher kommt der Begriff Nießbrauch und was bedeutet er.

Was ist Nießbrauch?

Nießbrauch ist ein juristischer Begriff. Er bezeichnet das Recht eine fremde Sache zu nutzen oder Nutzen aus ihr zu ziehen. Dieses Recht ist weder veräußerlich noch vererbbar. Geregelt ist der Nießbrauch im §100 ff. des Bürgerlichen Gesetz Buches (BGB), sowie §1030 und §1089.

Mit dem  Eigentum an einer Sache ergeben sich für den Eigentümer drei wesentliche Rechte:

  1. Die Nutzung – im Lateinischen ursprünglich als usus bezeichnet
  2. Die sogenannte Fruchtziehung – im Lateinischen ursprünglich als  fructus bezeichnet
  3. Und zu guter Letzt die Verfügung – im Lateinischen als abusus bezeichnet

Mit der Erteilung des Nießbrauchs überträgt der Immobilieneigentümer daher das Recht zur Nutzung und zur Fruchtziehung von Wohnung Haus und/oder Grundstück an einen Dritten. Die Einräumung dieses Nutzungsrechts kann entgeltlich oder auch unentgeltlich erfolgen. Die Möglichkeit des Nießbrauchs zur Gestaltung von Verkauf, Erbe und Nutzung von Immobilien bietet zahlreiche Vorteile.

Das Verfügungsrecht bleibt beim Eigentümer. Auf diese Weise wird Eigentum, Besitz und die rechtliche Herrschaft über die Immobilie aufgeteilt. Der sogenannte „bloße Eigentümer“ behält also das Objekt an sich.

Der Nießbraucher erhält die umfassenden Rechte zur Nutzung und zur Fruchtziehung. Der Nießbrauchberichtigte wird deswegen auch als wirtschaftlicher Eigentümer bezeichnet. Der Nießbrauchberechtigte eines Wohnhauses, könnte also beispielsweise eine Wohnung selbst nutzen und weitere Wohnungen vermieten.

Wie werden Nießbrauch und Wohnrecht steuerlich behandelt?

Bei der steuerlichen Beurteilung unterscheidet man zwischen dem Zuwendungsnießbrauch und dem Vorbehaltsnießbrauch. Der Vorbehaltsnießbrauch wird auch als Wohnrecht bezeichnet.

Das Bundesministerium für Finanzen hat den Nießbrauch im Nießbrauch-Erlass von 1998 geregelt. Dieser wurde zudem nochmals am 30.09.2013 im Bundesteuerblatt  2013 I S. 1184 aktualisiert.

Was ist Vorbehaltsnießbrauch?

nießbrauch immobilie wohnung hausBei dem  Vorbehaltsnießbrauch überträgt der Immobilienverkäufer das Immobilienobjekt und behält sich zeitgleich das Recht vor, das Objekt weiter zu nutzen. Diese Nutzung erfolgt meist als Wohnrecht. Dieser Nießbrauch ist auch vorweggenommene Erbfolge möglich.

Wenn der bisherige Eigentümer und nun Nutznießer die Immobilie  vermietet, dann bezieht er Einnahmen aus Vermietung. Die muss er entsprechend versteuern. Seine Aufwendungen zum Betrieb und Erhalt der Immobilie sind als Werbungskosten abzugsfähig.  Zu den abzugsfähigen Kosten gehört auch die  Gebäudeabschreibung,  denn als vormaliger Eigentümer der Sache hat er die Anschaffungs- und Herstellungskosten dafür getragen.

Der neue Eigentümer ohne Nutznießrechte erzielt hingegen keine Einkünfte aus der Immobilie. Daher kann er auch die mit Haus, Wohnung oder Grundstück in Zusammenhang stehenden Aufwendungen zum Betrieb und Erhalt der Immobilie nicht als Werbungskosten steuerlich geltend machen

Was ist Zuwendungsnießbrauch?

Beim Zuwendungsnießbrauch erhält ein dritter Nutzungsberechtigter  den Nießbrauch an der Immobilie.

Somit kann der Nießbrauchberechtigte das Haus, die Wohnung beziehungsweise  das Grundstück nun vermieten. Von Rechts wegen tritt der Nießbrauchberechtigte nach § 567 BGB an die Stelle des Eigentümers der Sache als Vermieter.

Maßgeblich für die steuerliche Behandlung ist vor allen relevant, ob der Zuwendungsnießbrauch unentgeltlich, entgeltlich oder teilentgeltlich erfolgt.

Unentgeltlicher Zuwendungsnießbrauch

Unentgeltlicher Zuwendungsnießbrauch ist nicht wirklich unentgeltlich. Er gilt als unentgeltlich wenn der Wert des Nießbrauchs mit weniger als 10 Prozent entgolten wird. Der Nutzungsberechtigte hat alle Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung zu versteuern.

Daher sind die Aufwendungen für den Erhaltung von Wohnung, Haus oder Grundstück auch als Werbungskosten abzugsfähig. Nachträglich erbrachte Herstellungskosten können über eine Abschreibung als Werbungskosten eingebracht werden. Werden keine Einkünfte erzielen, kann auch keine Gebäudeabschreibung erfolgen.

Teilentgeltlicher Zuwendungsnießbrauch

Teilentgeltlicher Zuwendungsnießbrauch bedeutet, dass  der Nießbrauch nicht in der voller Höhe ausgeglichen ist. Das führt zu einer Aufteilung des eines entgeltlichen und eines unentgeltlichen Teils.

Die Aufwendungen des Nutznießers können nicht in der vollen Höhe in Anschlag gebracht werden.

Die Aufwendungen  werden im Verhältnis von Entgelt für den Nießbrauch zu dem  Kapitalwert des Nießbrauchs aufgeteilt. 

Entgeltlicher Zuwendungsnießbrauch

Beim entgeltlichen Zuwendungsnießbrauch  wird der Wert des Nießbrauchs und der Wert der Gegenleistung miteinander verrechnet. Der Nutznießer muss die Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung versteuern.

Der vom Nutznießer erbrachte Entgelt für die Nutzungsrechte und die Erhaltungsaufwendungen sind als Werbungskosten steuerlich absetzbar. Bei einmaliger Entgeltzahlung wird diese auf die Dauer des Nutzungsrechts gemäß § 11 Absatz 2 Satz 3 EStG verteilt. Nachträgliche Herstellungskosten können über Abschreibung als Werbungskosten eingebracht werden

Der Eigentümer der bloßen Sache versteuert das Entgelt des Nutznießers als Einnahme.  Die Gebäudeabschreibung kann er steuerlich geltend machen.

Fazit

Nießbrauch ist ein spannendes Modell für Immobilieneigentümer, die ihr Erbe frühzeitig regeln möchten. Zeitgleich aber den Rest Ihres Lebens das verbriefte Recht zur Nutzung ihres Hauses oder ihr Wohnung behalten möchten. Wer seine Immobilie in einem Nießbrauchmodell verkaufen oder vererben möchte, sollte sich an einen spezialisierten Immobilienmakler wenden.