Überschätzte Amtspersonen – Notare müssen Inhalt von Bauverträgen nicht prüfen

Berlin (ddp.djn). Ohne Notar darf in Deutschland keine Immobilie verkauft werden. Für die Kaufabwicklung ist immer eine notariell beglaubigte Urkunde notwendig. Das soll Käufer und Verkäufer gleichermaßen schützen. Denn der Notar ist neutral, an gesetzliche Vorschriften gebunden und wird nach einer festen Gebührenordnung bezahlt.

Der Notar protokolliert den Kaufvertrag, den Käufer und Verkäufer ausgehandelt haben. Darin werden auch die Zahlungsmodalitäten festgelegt. Meist vereinbaren die Parteien ein sogenanntes Notaranderkonto. Darauf zahlt der Käufer das Geld ein. Und erst, wenn alles korrekt abgewickelt ist, leitet der Notar das Geld an den Verkäufer weiter.

Etwa 1,5 Prozent des Kaufpreises müssen für seine Unterschrift eingeplant werden, bei einem Immobilienwert von 100 000 Euro also 1 500 Euro. Die Gebühren des Notars sind in der notariellen Gebührenordnung festgelegt. In diesen Kostensätzen noch nicht enthalten sind allerdings Schreibgebühren, Auslagenersatz und Mehrwertsteuer.

Obwohl Notare gewissermaßen Amtspersonen sind, die hoheitliche Aufgaben bei der Abwicklung von Grundstücks- und Immobiliengeschäften übernehmen, sollten Bauherren genau hinschauen, empfiehlt der Verband Privater Bauherren (VPB). In der Regel hat der Käufer das Recht, sich einen Notar auszusuchen. Blindes Vertrauen sei dabei fehl am Platz. «Gerade von Laien wird die Rolle des Notars häufig überbewertet», weiß VPB-Vorsitzender Thomas Penningh. «Vor allem private Bauherren, die nur einmal im Leben Grund und Immobilie erwerben, gehen meist davon aus, der Notar kümmere sich automatisch um ihre Belange. Das muss er aber nicht.» Der Notar brauche nicht zu prüfen, ob ein Vertrag im Interesse des Bauherrn ist. Im Gegenteil, als Unparteiischer darf er nicht einmal auf mögliche wirtschaftliche Nachteile für den Hauskäufer hinweisen.

Auch die Arbeitsgemeinschaft Baurecht im Deutschen Anwaltsverein (DAV) weist darauf hin, dass notariell beglaubigte Kaufverträge die Vertragspartner nicht vor Vertragsmängeln und den Bauherrn später nicht vor bösen Überraschungen schützen. Denn der Notar muss nur auf die korrekte Abwicklung des Kauf- und Übertragungsverfahrens achten. Der eigentliche Inhalt der Verträge wird allein zwischen den Vertragsparteien ausgehandelt. Hauskauf- und Bauverträge sollten deshalb immer vor der Unterzeichnung einem sachverständigen Baujuristen vorgelegt werden, rät die ARGE Baurecht.

Allerdings können sich Notare nicht aus allem heraushalten. Sie sind verpflichtet, Bauherren auf mögliche Risiken hinzuweisen, zum Beispiel bei der Übernahme der Erschließungs- und Anschlusskosten an das öffentliche Leitungs- und Straßennetz durch den Bauträger. Tun sie das nicht, müssen sie unter Umständen Schadensersatz wegen Amtspflichtverletzung leisten. Das entschied der Bundesgerichtshof (AZ: III ZR 136/07). Im konkreten Fall hatte der beurkundende Notar die Bauherren nicht darüber aufgeklärt, dass im Falle der Insolvenz des Bauträgers die Erschließungs- und Anschlusskosten von den Bauherren zu tragen sind, auch wenn diese die Kosten bereits an den Bauträger gezahlt haben. Nach der Insolvenz des Bauträgers wurden die Bauherren von der Kommune mit Gebührenbescheid zur Zahlung von über 8500 Euro aufgefordert. Diese Summe können sie vom Notar einfordern, wenn dieser versäumt hat, auf das Risiko aufmerksam zu machen, beziehungsweise, wenn er nicht erläutert hat, wie das erkannte Risiko zu begrenzen ist. Den Notar trifft nämlich eine doppelte Belehrungspflicht, so die Richter.

Bauherren sollten sich den Vertragstext mindestens zwei Wochen vor dem Beurkundungstermin aushändigen lassen, rät der VPB. Auch alle Urkunden, die beim Termin nicht vorgelesen werden, die sogenannten Verweisungsurkunden, sollten vorhanden sein. Sie sind beim Bauträgervertrag üblich und können wichtige Vertragsbestandteile sein, wie etwa die Baubeschreibung oder eine Teilungserklärung beim Erwerb von Wohnungseigentum, so der VPB.

Auf keinen Fall darf sich der Käufer zur Eile drängen lassen. Unter dem Hinweis auf vermeintliche Steuervorteile haben schon etliche Bauherren überzogene Kaufpreise für ihre Immobilie bezahlt. Vorsicht ist auch geboten, wenn der Vertragspartner beim Notartermin plötzlich neue Vorschläge macht, die noch in den Vertrag aufgenommen werden sollen. Dann sollte lieber ein neuer Termin vereinbart werden, um Bedenkzeit zu haben. Die Bauherren tun gut daran, alle Unterlagen und Vorschläge genau zu prüfen, denn nach der Beurkundung beim Notar ist der Vertrag bindend. Ein Widerrufsrecht gibt es nicht.

Wer jedoch am Ende Zweifel an der Höhe der Notarrechnung hat, kann sie laut Kostenordnung der Notare im Nachhinein überprüfen lassen. Zuständig dafür ist das Landgericht, bei dem der Notar seinen Sitz hat. Der Käufer braucht dafür keinen Rechtsanwalt. Das Verfahren ist kostenlos.

ddp.djn/kaf/mwo