Prag: Immobilieninvestment in der „Goldenen Stadt“

Eigentumswohnungen in Prag als Teil der Vermögenssicherung

(von Ulrich K. Pelster) Prag – hier gewinnt das Wort „Betongold“ eine ganz eigene Bedeutung. Allerdings ist dieser Baustoff im Stadtkern eher selten zu finden; die Goldene Stadt hat ihren Ehrentitel durch die im Abendlicht golden schimmernden Türme aus Sandstein gewonnen. Das Immobilienangebot in den Innenstadtbezirken von Prag ist knapp, geprägt vom Charme unterschiedlichster Stile und Epochen. Gleichzeitig sind die Preise in den vergangenen Jahren gefallen. Trotz der Nähe zu Deutschland wurde dort dieser Markt noch nicht entdeckt – ganz anders als in der Tschechischen Republik selbst oder auch in Russland. Dies ändert sich durch die zunehmende Verunsicherung von Investoren, die die expansive Geldpolitik der EZB und die Verwerfungen im Euroraum mit Sorge betrachten.

Immobilieninvestment in Prag

Von deutschen Immobilieninvestoren weitgehend unentdeckt ist die Tschechische Republik. Ein Land, das unmittelbar an Deutschland grenzt, mit der Hauptstadt Prag, die wegen ihrer Schönheit und ihres Zaubers die Menschen zum Schwärmen bringt und jährlich von 7 Millionen Menschen besucht wird. Mit den Innenstadtbezirken Prag 1 und 2 einen Fundus an Immobilien, der kaum erweiterbar ist: der Bestand steht nahezu komplett unter Denkmalschutz, Neubauten sind praktisch ausgeschlossen. Das bedeutet, dass das Angebot dauerhaft begrenzt sein wird. Die hochwertigen Immobilien in diesen Innenstadtbezirken – insbesondere diejenigen mit Blick auf den Hradschin oder die Moldau – haben selbst in der Krise der letzten Jahre ihren Wert erhalten. Verändert hat sich die Käuferstruktur: während bis vor sieben Jahren Investitionen vorwiegend von Ausländern aus dem Westen getätigt wurden, treten nun vermehrt Tschechen als Käufer auf – der Lebensstandard steigt. Eine weitere große Gruppe sind Russen, die auf diesem Weg ihr Vermögen sichern wollen. Sie erwerben eine Wohnung in der Regel, um sie selbst zu nutzen oder schlicht Geldmittel aus russischen Banken abzuziehen und stattdessen Immobilien in einer attraktiven Stadt zu erwerben.

Vermietung in Prag: Bruttorendite bei 4 bis 6%

Bei der Vermietung einer Wohnung liegt die Bruttorendite bei 4% bis 6%. Der Kaufpreis für luxuriöse Wohnungen im Prager Zentrum liegt bei 5000 Euro pro qm. In Spitzenlagen wie Kampa – der an der Moldau gelegene Bereich wird als das Prager Venedig bezeichnet – werden auch Preise bis zu 10.000 € pro qm gezahlt. Damit wird ein Niveau wie in Münchner und Hamburger Spitzenlagen erreicht.
Ein wesentlicher, kaum zu messender Faktor: der Zauber der Hauptstadt Böhmens. Steingewordene Romantik, über Jahrhunderte entstanden, große und inspirierende Geschichte…diese Dinge machen eine Immobilie in Prag zu einer über Jahrhunderte wertbeständigen Investition. Viele attraktive Eigentumswohnungen verbinden den Charme eines Stadtpalais mit modernem Komfort in Technik und Ausstattung.

Nathan Brown ist seit 2005 mit seiner Firma Czechpoint als Investor und Consultant im Immobiliensektor in Tschechien tätig. Der Kanadier glaubt, dass der Zeitpunkt zum Kaufen gekommen ist: „Appartements sind während der Rezession der letzten Jahre deutlich im Preis gefallen. Die Ursache lag auch darin, dass über die letzten Jahre die staatlich regulierten Mieten sukzessive Marktpreisen angenähert wurden. Viele Mieter konnten sich das nicht leisten, sind in kleinere Einheiten umgezogen. Dadurch sanken die Mieten im Zentrum. Aktuell ist es ein Käufermarkt, die Verkaufspreise sind steigend, aber noch günstig. Dadurch hat sich die Rendite verbessert, wir liegen nun bei 6%. Aber wie immer gilt: man muss eine gute Wahl treffen.“ Unter Renditeaspekten empfiehlt er den Erwerb von kleineren Studios. Prokop Svoboda von Svoboda & Williams, einer auf Luxusimmobilien spezialisierten Agentur in Prag: „Der Kauf einer Eigentumswohnung in einer

wunderschönen europäischen Metropole wie Prag ist ein großartiger Weg um in Lebensqualität zu investieren und wir empfehlen es sehr. Bei der Rendite sollte man jedoch keine Wunder erwarten.“ Im Segment der Qualitätsimmobilien registriert er einen leichten Anstieg in den letzten 12 Monaten, die Preise älterer und nicht renovierter Appartements stagnieren. Der Internetauftritt der Firma folgt dem Markt: immer schon in Tschechisch und Englisch abrufbar, gibt es seit kurzem auch eine russische Version, die potentiellen Käufern Angebote auf Kyrillisch macht.

Die Tschechische Republik scheint politisch und wirtschaftlich ein hochstabiles Land zu sein. Die Schuldenquote am Bruttoinlandsprodukt beträgt 46% – also nur halb soviel wie im Durchschnitt der EU und auch in Deutschland. Die Inflation ist niedrig, die Arbeitslosigkeit insgesamt ebenfalls trotz der Krise der vergangenen Jahre relativ niedrig. Die Wirtschaft ist ähnlich der deutschen stark exportgetrieben. Für Euroskeptiker kann es von Bedeutung sein, dass das Land zwar seit 2004 Mitglied der Europäischen Union ist, jedoch bis heute mit der Tschechischen Krone über eine eigene Währung verfügt. Das bedeutet Spielräume für die Zentralbank und natürlich einen Brandmauer gegenüber den Verwerfungen, die ein Zusammenbruch der Währungsunion mit sich bringen würde. Der Autor eines Fachbuchs zum Immobilienerwerb in Tschechien1, Nathan Brown: „Meiner Einschätzung nach ist die Tschechische Republik ein Stabilitätsanker in Mitteleuropa und wird das auch künftig bleiben.“ Sven Odia, Vorstand Residential und Commercial bei Engel und Völkers: „Grundsätzlich ist die Nachfrage nach Zweitwohnsitzen oder Immobilien zur Kapitalanlage angesichts der unsicheren Zeiten an den Kapital- und Finanzmärkten gestiegen. Dabei stehen die wertstabilen bevorzugten Lagen und erstklassige Objekte im Fokus. Stark nachgefragt und äußerst preisstabil sind hochwertige Wohnimmobilien in den beliebten Ferienregionen sowie in nahezu allen Metropolen der Welt – ob innerhalb oder außerhalb des Euroraums.“

Prag: Kauf von Immobilien für EU-Bürger problemlos möglich

Für EU-Bürger ist der Erwerb von Immobilien in der Tschechischen Republik problemlos möglich. Das staatliche Immobilienkataster gewährleistet hohe Rechtssicherheit. Die Grunderwerbsteuer liegt bei 4%, Steuerschuldner ist grundsätzlich der Veräußerer, in der Regel trägt sie jedoch der Käufer. Wie in jeder Metropole gibt es Dienstleister für die professionelle Bewirtschaftung von Immobilien im Auftrag der Eigentümer.

Der historische Teil Prags liegt in einem Moldautal, umgeben von Hügeln. Die meisten Sehenswürdigkeiten liegen in den Stadtbezirken Prag 1 und 2. Hier findet man die Altstadt mitsamt dem Jüdischen Viertel in Josefov, den Altstädter Ring, die sog. Neustadt, den geschichtsträchtigen betriebsamen Wenzelsplatz, sowie auf der anderen Seite der Moldau, die man über die Karlsbrücke erreicht, die Kleinseite (Mala Strane) und die gewaltige Prager Burg (Hradschin). Dort befindet sich auch der Regierungssitz der Tschechischen Republik. In Prag 1 und 2 leben insgesamt nur 80.000 der 1,2 Millionen Hauptstadtbewohner.
Sollte sich die Eurokrise in den nächsten Jahren zu einer Staatskrise entwickeln, die von Hyperinflation, Unruhen auf den Straßen und ständigen Regierungswechseln begleitet wird; sollten sodann Gesetze zur Beschränkung der Devisenausfuhr aus dem Euroraum in Kraft treten und auf Immobilien in Deutschland eine Solidaritätssteuer in Höhe von 10 % des Verkehrswertes erhoben werden – dann konnten einige wenige Bürger zumindest einen Teil ihres Vermögens retten. Sie haben rechtzeitig in Immobilien in der Tschechischen Republik investiert. Ein EU-Land mit einer eigenen Währung, geringer Verschuldung und relativ großer Stabilität. Vor allem Deutsche, die vor der Staatskrise Luxuswohnungen in Prag erworben haben, flüchten nun dorthin und führen ein vergleichsweise sicheres und angenehmes Leben.

Fotohinweis: CC BY 2.0 Wikimedia Commons / Christine Zenino