Rechtstipp: Abflussreparatur fällt nicht unter Kleinreparaturklausel

abfluss verstopft mieter vermieterEin Mieter muss nicht für die Reparatur an einem Abfluss aufkommen, auch wenn der Mietvertrag eine sogenannte Kleinreparaturklausel enthält. Das entschied das Amtsgericht Charlottenburg (AZ: 212 C 65/11). Die Kleinreparaturklausel erfasst nur solche Gegenstände, die dem täglichen, ordnungsgemäßen Zugriff der Mieter unterliegen.

Sinn der Abwälzung kleinerer Instandsetzungen auf den Mieter sei es, diesen zu einem sorgfältigen Umgang mit der Mietsache anzuhalten, erklärte das Gericht.

Im Rahmen einer gewöhnlichen Nutzung der Mietsache unterliege ein Abwasserrohr nicht der dauerhaften Einwirkung des Mieters. Insbesondere sei es ihm nicht möglich, den Verschleiß desselben durch besonders sorgsame und pflegliche Behandlung zu verringern.

Abwasserrohr gehört zur Mietsache

Alle Wasser-, Gas- und auch Elektroinstallationen sind Bestandteil des Hauses und damit Vermietersache.

Prinzipiell  gilt: Der Vermieter muss dem Mieter diese Installationen im gebrauchsfähigen Zustand überlassen und sie während der Mietzeit erhalten.

Der Vermieter muss allerdings nicht prinzipiell und regelmäßig den ordentlichen Zustand des Abflusses oder des Abflussrohrs überprüfen. Diese Verpflichtung hat allerdings bei Rohren, die außerhalb der Wohnung verlaufen. Das übernimmt häufig auch eine Hausverwaltung, sofern etwas auf ungewöhnlichen Wasserverbrauch hinweist oder Lecks erkannt werden können.

Meist erfolgt aber die erste Meldung über die Mieter. Die sollten sich möglichst sofort melden, wenn das Wasser nicht mehr richtig abläuft, denn dies kann auf eine zunehmende Zusetzung des Abflussrohrs hinweisen.  Häufig sind Vermieter dankbar über eine zunehmende Verstopfung der Abwasserrohre informiert zu werden. Denn so kann frühzeitig reagiert werden und es lassen sich Notfall-Reparaturen vermeiden, die häufig kostspielig werden.

Ist der Vermieter zahlungspflichtig?

Nicht immer ist der Vermieter für die Bereinigungskosten von den verstopften Rohren zahlungspflichtig aufzukommen.

Hat der Mieter die verstopften Rohre zu verantworten, so hat er auch die Kosten für entstandenen Kosten zu übernehmen. Das gilt für den „nicht vertragsgemäßen Nutzung der Mietsache“, weil beispielsweise Damenbinden oder andere unsachgemäße Gegenstanden oder Mengen an Toilettenpapier heruntergespült wurden. Im Küchenbereich treten Verstopfungen häufig auf, wenn nur mit kaltem oder lauwarmen Wasser abgespült wird, denn in diesem Fall Dadurch löst sich verwendetes Fett nicht genügend auf und setzt den Abfluss zu.

Ist der Mieter oder Gäste von ihm verantwortlich für die Verstopfung, so muss er auch für den Schaden aufkommen.

Was Vermieter beachten müssen

Nicht immer kann der Vermieter entstandene Kosten dem Mieter anlasten. Möchte der Vermieter Kosten für die Befreiung verstopfter Abwasserrohre dem  Mieter anlasten, so muss er auch zweifelsfrei den Nachweis erbringen, dass die Verstopfung durch den Mieter verursacht wurde.

Bei Objekten mit mehreren Wohnungen kann dieser Nachweis sehr schwierig werden, zum Beispiel wenn die Verstopfung im Fallrohr auftritt.

Der Mieter muss auch bauliche Mängel nicht verantworten, beispielsweise wegen

  • starker Zusetzung wegen Verkalkung
  • ungenügender Gefälle der Abwasserrohre

Auch Situationen die scheinbar eindeutig sind, bedürfen eine genauen Klärung. Nicht immer trifft den Mieter die Schuld. Kann der Vermieter nicht klar und eindeutig beweisen, dass der Mieter die Verstopfung der Rohre durch eine falsche, unzulässige Nutzung verursacht, so muss der Vermieter die Kosten selbst tragen.