Schutz bei Pfusch und Pleite – Baufirmen müssen bei Bauherren «Bestellersicherheit» hinterlegen

Berlin (ddp.djn). Der Einzugstermin steht fest. Am Jahresende ist es soweit. Die alte Mietwohnung ist gekündigt. Die Umzugsfirma ist bestellt. Endlich kann das neue Leben im eigenen Haus beginnen. Das ist der Traum vieler Häuslebauer. Doch allzu oft entpuppt er sich als Albtraum. Wenn das neue Heim kurz vor dem geplanten Einzug eigentlich noch im Rohbau ist, liegen die Nerven blank.

Mit dem neuen Forderungssicherungsgesetz, das seit Beginn 2009 in Kraft ist, haben private Bauherren jetzt aber wenigstens ein Mittel in der Hand, die Baufirmen eindringlicher als vorher zur Einhaltung der Verträge zu motivieren. «Ist der Übergabezeitpunkt eines Objekts im Vertrag klar geregelt und wird der Bauunternehmer dennoch nicht pünktlich fertig, muss er für eventuelle Mietkosten geradestehen, die der Käufer bezahlen muss, weil er länger als geplant in seiner Wohnung bleiben muss», erklärt Thomas Penningh, Vorsitzender des Verbandes Privater Bauherren (VPB). Das gilt grundsätzlich für alle Verträge, die nach dem 1. Januar 2009 geschlossen und bestätigt wurden.

Mit dem neuen Gesetz stärkt der Gesetzgeber die Rechte der Verbraucher. Positiv für private Bauherren ist die neu eingeführte «Bestellersicherheit». Sie schützt den Bauherren besser, falls das Bauunternehmen Pleite macht. Die Firma muss nun bei der ersten Abschlagszahlung eine Sicherheitsleistung in Höhe von fünf Prozent der Baukosten hinterlegen. Bei Änderung und Ergänzung des Vertrages um mehr als zehn Prozent muss sie dem Bauherren mit der nächsten Abschlagszahlung eine weitere Sicherheit von fünf Prozent des zusätzlichen Vergütungsanspruches einräumen. Diese Sicherheiten können von den Verbrauchern einbehalten werden. Alternativ können die Unternehmen auch Sicherheitsleistungen wie Fertigstellungsbürgschaften oder Fertigstellungsgarantieversicherungen eines Kreditinstitutes bzw. Versicherers vorlegen. Die Sicherheit muss bei der ersten Abschlagszahlung gestellt werden, also relativ früh in der Bauphase, erklärt Penningh.

Jeder Bauherr hat Anspruch auf diese Sicherheit. Ausgeschlossen werden kann sie lediglich durch eine Individualvereinbarung. Diese muss von beiden Vertragspartnern beschlossen und unterschrieben werden. Im Kleingedruckten kann der Anspruch nicht wirksam ausgeschlossen werden. Der Bauherr ist also auf der sicheren Seite. Egal, was in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen steht, er hat das Recht auf Sicherheiten. Auch wenn im Vertrag gar nichts zu Sicherheiten steht, gilt das Gesetz wie vorgesehen.

Mit der Abnahme muss der Bauherr die Sicherheit dann ganz oder teilweise zurückzahlen, abhängig davon, inwieweit sie in Anspruch genommen wurde. Er darf sie nicht für die Beseitigung von neuen Mängeln verwenden, die erst nach der Abnahme auftreten, erklärt der Bauexperte des VPB.

Das Forderungssicherungsgesetz bietet Bauherren aber nicht nur Vorteile. Darauf macht der Bauherren-Schutzbund (BSB) aufmerksam. Es verkürzt nämlich das Zurückbehaltungsrecht bei Mängeln für Bauherren von ursprünglich dem Dreifachen der voraussichtlichen Mängelbeseitigungskosten auf das Zweifache. Ebenfalls nachteilig für Bauherren ist die Tatsache, dass jetzt Abschlagszahlungen wegen unwesentlicher Mängel am Bauwerk nicht mehr verweigert werden dürfen.

Um die Ansprüche auf Mängelbeseitigung dennoch durchzusetzen, ist es jetzt umso wichtiger, Mängel in Art und Umfang konkret festzustellen, sie schriftlich mit Fristsetzung zur Beseitigung anzuzeigen und bis dahin vom Zurückbehaltungsrecht Gebrauch zu machen, rät der BSB.

Mit dem Forderungssicherungsgesetz ändert sich auch das im BGB fixierte Kündigungsrecht für Bauherren. Unternehmern steht bei Vertragskündigung durch den Besteller demnach eine «vermutete» Entschädigung von fünf Prozent der Vergütung auf den noch nicht erbrachten Teil der Werkleistung zu. Private Bauherren sollten deshalb bereits abgeschlossene Verträge nicht leichtfertig kündigen, so der BSB.

ddp.djn/kaf/mwo