Mieteinnahmen müssen versteuert ordnungsgemäß werden. Die Steuerhinterziehung durch Verschweigen von Mieteinnahmen wird in Deutschland als Straftat eingestuft und mit bis zu fünf Jahren Haftstrafe bestraft.
Auch ein Mietvertrag zwischen Familienmitgliedern, wie beispielsweise dem Sohn als Vermieter und der Mutter als Mieterin kann steuerlich nicht anerkannt werden, wenn er nicht so gestaltet wird, wie es unter Fremden üblich ist. Das geht aus einem Urteil des Finanzgerichts Berlin-Brandenburg hervor (Aktenzeichen: 9 K 9009/08). Auch hier kann sich demnach um einen Scheinvertrag mit dem Verdacht auf Steuerhinterziehung handeln.
Der fragliche Mietvertrag enthielt unter anderem keine Vereinbarungen über Zeitpunkt und Höhe von Nebenkostenvorauszahlungen. Der Vermieter hatte auch jahrelang keine Nebenkosten von der Mieterin angefordert. Zudem hatte er uneingeschränkt Zugang zur vermieteten Wohnung, so dass er sie nach Überzeugung des Gerichts gleichberechtigt mitgenutzt hat. Nach Einschätzung des Gerichts beruhte das Mietverhältnis auf einem Scheinvertrag. Den Vertrag in die Veranlagungen zur Einkommenssteuer eingebracht zu haben, sei als Steuerhinterziehung zu werten.
Auch gibt es immer wieder Vermieter die versuchen ihre Immobilie schwarz zu vermieten. Die Aussicht auf mehrere Hundert Euro pro Monat ohne die Mieteinnahmen zu versteuern ist verlockend. Der Vermieter gibt die Einnahmen nicht an und statt Brutto-Einnahmen behält den Betrag einfach in „netto“. Ist der Vermieter bereits beim Spitzensteuersatz, so „spart“ er auf diese Weise 42 Prozent der Einkommensteuer. Das ist Steuerbetrug in Form Steuerhinterziehung der Einkommenssteuer.
Mieteinkünfte nicht versteuern
Vermieter sollten das besser bleiben lassen, die Mieteinkünfte nicht zu versteuern . Die Wahrscheinlichkeit, dass das Finanzamt von den verheimlichten Mieteinnahmen etwas mitbekommt, ist nämlich sehr hoch.
Reicht Ihr Mieter Belege der Wohnung ein um sie von der Steuer abzusetzen, können die Finanzbehörden schnell aufmerksam auf den Vermieter werden. Beispielsweise über vom Mieter in seiner Steuererklärung eingebrachte haushaltsnahe Dienstleistungen, oder Quittungen über Kleinreparaturen. Oder der Mieter setzt flächenanteilig an der Wohnung ein Zimmer als homeoffice zur Heimarbeit ab. Ebenso können Internet und ein Teil der Telefonrechnung als Werbungskosten steuerlich geltend gemacht werden. Das Finanzamt nimmt hier üblicherweise immer wieder Prüfungen vor, wer der Vermieter dieser Wohnung ist, um dessen Mieteinkünfte zu überprüfen.
Zudem bekommt das Finanzamt Meldungen über alle Immobilienkäufe und Immobilienverkäufe des zuständigen Bereichs. Denn all diese Käufe und Verkäufe müssen notariell beglaubigt und erfasst werden. Kauft jemand beispielsweise ein Haus mit drei Wohnungen und bewohnt nur eine, so wird das Finanzamt früher oder später beim Vermieter anfragen, was mit den weiteren Wohnungen ist. Vermieter sollten besser wahrheitsgemäß reagieren, sonst wird ihnen die Steuerhinterziehung erst einmal unterstellt.
Steuerhinterziehung bei Mieteinnahmen gilt nicht Kavaliersdelikt
Im schönsten Amtsdeutsch wird die Steuerhinterziehung in Form von Verschweigen von Mieteinkünften als „schuldhafte Steuerverkürzung“ bezeichnet. Und beim Vorenthalten von Steuerzahlungen versteht man in Deutschlands Amtsstuben keinen Spaß.
Diese Form der Steuerhinterziehung wird in hierzulande sogar als Straftat eingestuft und die wird mit bis zu fünf Jahren Haftstrafe verfolgt. Grundlage dafür ist die Abgabenordnung (AO) § 370 ff Steuerhinterziehung. Selbst wenn es zu keiner maximal hohen Strafe kommt, Vermieter die wegen Steuerhinterziehung überführt und verurteilt wurden, riskieren fortan vorbestraft zu sein.
Die Tricks der Vermieter bei der Steuervermeidung
In der Risikotheorie gilt, dass Menschen zu höheren Risiken neigen, wenn sie die ursprüngliche und eigene Situation als ungerecht empfinden und sich moralisch im Recht sehen. Deutschland ist eines der Länder mit der höchsten Steuer- und Abgabenlast weltweit, wenn nicht sogar das mit den höchsten Abgaben und Steuern. Deswegen lassen sich viele Immobilieneigentümer und Vermieter so einiges einfallen.
Typische Tricks steuerhinterziehender / steuervermeidender Vermieter
- Neubau verfrüht abschreiben
- Teilmiete bei Freunden und Angehörigen
- Falsche Fahrtkostenangaben
- Falschen Zuordnung der absetzbaren Kosten bei Immobilienkauf
- Renovierungskosten der vermieteten Immobilie zuschustern
- Vermietung an den Partner
- Schwarz vermietet: Haus, Wohnung, Zimmer oder Garage
Steuertricks mit neugebauten und gekauften Immobilien
Der Trick mit der Aufteilung des Kaufpreises. Beim Kauf eines Hauses oder einer Wohnung teilen Vermieter den Preis zwischen Gebäude und Grundstück nicht immer wahrheitsgemäß auf. Und das hat einen ganz bestimmten Grund. Da nur das Gebäude nicht aber das Grundstück abgeschrieben werden kann, erhöht der Immobilienkäufer so wahrheitswidrig seinen abschreibfähigen Betrag in der Steuererklärung. Auch mit dieser Masche kommen Steuerbetrüger fast nie durch. Im Zweifelsfall nimmt der Fiskus unter Zuhilfenahme von Bodensachverständigen und des Katasteramts eigene Aufteilungen des Kaufpreis vor.
Der Trick mit der Abschreibung: Bei dieser Masche erklären Vermieter die Immobilie verfrüht für bezugsfertig. So können sie bereits ein Jahr früher den höheren degressiven Abschreibungssatz für ihren Neubau bekommen. Aber Achtung: Wenn erst in den Folgejahren Kosten für Sanitär oder Küchen auftauchen, wird das Finanzamt schnell hellhörig und findet heraus, dass das neugebaute Haus eigentlich erst viel später fertiggestellt wurde.
Steuertricks mit Vermietung
Der Trick mit der Teilmiete bei Freunden und Angehörigen: Immobilienbesitzer überlassen Verwandten eine Wohnung zu 3/4 der ortsüblichen Miete und setzen dafür alle Werbungskosten steuerlich ab. Intern zahlen die Angehörigen und Mieter aber den vollen Preis. Diese Masche ist wenig erfolgversprechend. Findet das Finanzamt einen anderen Betrag auf dem Kontoauszug als den angegebenen wird es eng für den Vermieter und sein Schwarzgeld.
Der Trick mit der Vermietung an den Partner. Besonders steuerscheue Exemplare der Immobilieneigentümer vermieten die Wohnung, in der sie leben, einfach an den Partner. Sie selbst wohnen offiziell bei den eigenen Eltern. Die Situation nutzen sie um Renovierungskosten oder Schuldzinsen steuerlich abzusetzen. Sichtet das Finanzamt nun allerdings spezielle Unterlagen in denen die Adresse der vermieteten Wohnung steht, wie bspw. Schreiben mit den Versicherungen oder der Telefonrechnung, so werden sie schnell überführt.
Der Trick mit der schwarz vermieteten Immobilie. Vermieten Immobilieneigentümer Wohnungen, Zimmer oder auch Garagen und geben die Mieteinkünfte steuerlich nicht an, so kann dies schnell auffliegen. Setzt der Mieter Werbekosten oder auch doppelte Haushaltsführung steuerlich geltend, dann werden die Finanzbeamten schnell aufmerksam. Vermietern sollte klar sein, das die Finazbehörden sich austauschen und der zunehmend hohe Grad an digitaler Verarbeitung sein Restliches tut.
Steuertricks mit falschen Kosten
Der Trick mit der falschen Zuordnung der absetzbaren Kosten. Findige Steuerbetrüger halten sich für besonders clever: Sie ordnen die Renovierungskosten für die eigene Immobilie einfach dem Mietshaus zu und reduzieren damit ihre Mieteinnahmen. Was aber wenn die Finanzbeamten bei den Rechnungen genauer hinsehen? Ist beispielsweise in den Rechnungen gar nicht das vermietete Objekt genannt, droht Ungemach.
Der Trick mit den falschen Fahrtkosten. Wenn Immobilienkäufer Fahrten zu niemals besichtigten Objekten mit 30 Cent pro Kilometer steuerlich als Kosten geltend machen, dann sollten sie aufpassen. Denn Steuerprüfer fragen gerne mal nach und dann sollten Argumente und Erklärung schlüssig sein.
