Augen auf bei der Wohnungsbesichtigung – Erkennbare Mängel können später nicht mehr reklamiert werden

–Von ddp.djn-Korrespondentin Katja Fischer–

Berlin. Mieter sollten niemals einen Mietvertrag unterschreiben, ohne die neue Wohnung vorher gründlich unter die Lupe genommen zu haben. Eine Wohnungsbesichtigung im Pulk mit Mitbewerbern reicht dazu nicht aus. Am besten ist es, mit dem Vermieter einen persönlichen Besichtigungstermin zu vereinbaren, empfiehlt der Deutsche Mieterbund. Wenn danach noch Interesse an der Wohnung besteht, sollte der Mieter sie noch einmal am Abend und eventuell am Wochenende anschauen.

Das hat einen eindeutigen juristischen Grund. Bei Neuvermietungen von Wohnungen gilt der Grundsatz: Angemietet wie gesehen. Mängel, die schon bei der Wohnungsbesichtigung erkennbar waren, kann der Mieter später nicht mehr reklamieren. Das befand das Amtsgericht Berlin-Charlottenburg (AZ: 232 C 24/04). Das bedeutet, er darf auch später die Miete nicht mindern, wenn er die Mängel entdeckt.

Nun muss der Mieter zwar nicht mit Röntgenaugen und Lupe die Wohnung untersuchen. Aber er sollte sie schon sorgfältig besichtigen, rät der Mieterbund. Der Hamburger Mieterverein gibt dazu einige Tipps. So empfiehlt er Mietinteressenten, eine Taschenlampe mit zum Termin zu nehmen für den Fall, dass Räume unbeleuchtet sind. Die Besucher sollten sich vorher auch das Umfeld genau anschauen. Eventuell gibt es in der Nähe der Wohnung Störquellen wie Gaststätten oder Gewerbebetriebe. Überhaupt sollten potenzielle Mieter mit allen Sinnen prüfen, ob ihren die neue Wohnung gefällt. Gibt es schlechte Gerüche, Lärm? Sind alle Räume ausreichend beheizbar? Zu beachten ist auch, dass die Wohnungen tagsüber meist leiser sind als am Abend, wenn die Nachbarn nach Hause kommen.

Die Experten raten, möglichst nicht allein zum Besichtigungstermin zu gehen, sondern den Ehepartner, einen Freund oder Bekannten mitzunehmen. Denn vier Augen sehen mehr als zwei. Besonders geachtet werden sollte auf feuchte Stellen, Wasserflecken und Schimmel an Wänden und Decken. Sie könnten Indizien für schwerwiegende Mängel sein. Besondere Vorsicht ist bei dunklen Mauerverfärbungen und graubraunen Flecken auf der Tapete geboten. Geräusche aus der Nachbarwohnung deuten auf eine schlechte Schalldämmung der Wände hin. Auch Risse in der Fassade, undichte Fenster und Türen sollten angemahnt werden.

Am besten, der Mieter schreibt sich alle Mängel auf, die er bei der Besichtigung entdeckt. Er braucht bei der Prüfung der Wohnung nicht zaghaft zu sein. Es ist durchaus legitim, Wasserhähne und Toilettenspülung auszuprobieren sowie den Halt der Armaturen in Bad und Küche zu prüfen. Allerdings mit dem nötigen Fingerspitzengefühl. Auch Nebenräume wie Keller und Dachböden sollte er sich genau anschauen und sich nicht auf allgemeine Angaben des Vermieters verlassen.

Ist die Wohnung noch vom Vorgänger möbliert, kann es passieren, dass der Mietinteressent Schäden auf dem Teppichboden oder hinter Schränken nicht erkennt. Darauf sollte er den Vermieter hinweisen. Der Hamburger Mieterverein rät, grundsätzlich mit dem Vertragspartner zu klären, in welchem Zustand er die Wohnung übergeben will, frisch renoviert, mit neuen Fußbodenbelägen usw. Eindeutig geregelt werden muss auch, welche Schäden der Vermieter in welchen Fristen beseitigt. Empfehlenswert ist ein Wohnungsübergabeprotokoll, das beide Seiten unterzeichnen. Erst danach sollte der neue Mietvertrag unterschrieben werden.

Es gehört zu den Aufgaben des Vermieters, dem Mieter Auskünfte zu seiner künftigen Wohnung zu geben und eine gründliche Wohnungsbesichtigung zu ermöglichen. Die darf er sich auch nicht extra bezahlen lassen, wie das Landgericht Hamburg befand (AZ: 307 S 144/08). Eine Hamburger Großvermieterin hatte von ihren Mietern sogenannte Mietvertragsausfertigungsgebühren in Höhe von 150,80 Euro beziehungsweise 174 Euro gefordert. Sie begründete diese Gebühren mit Ausgaben für Wohnungsbesichtigungen, die Ausfertigung des Vertrages und Buchhaltungskosten. Das Landgericht Hamburg urteilte jedoch, dass entsprechende Vertragsklauseln unwirksam seien und gegen das Gesetz verstoßen. Kosten im Zusammenhang mit dem Abschluss eines Mietvertrages sind auch keine Betriebskosten, sondern Verwaltungskosten, die der Vermieter im eigenen Interesse erbringen muss.

ddp.djn/kaf/mwo