— von Katja Fischer — Höflichkeit und respektvoller Umgang miteinander erleichtern in einem Mehrfamilienhaus das Leben. Sie gehören zu den Mieterpflichten, auch wenn sie nicht ausdrücklich im Mietvertrag festgeschrieben sind. Wer grob dagegen verstößt, riskiert sogar die fristlose Kündigung, erklärt der Deutsche Mieterbund (DMB).
Das musste ein Mieter erfahren, der seinem Ärger mit Beleidigungen seines Vermieters Luft machte. Er schickte ihm eine SMS mit unflätigen Beschimpfungen aufs Handy. Daraufhin kündigte der Vermieter fristlos. Zu Recht, wie das Landgericht Berlin urteilte (Aktenzeichen: 63 S 410/04).
Ein Mieter in Bayern richtete nach einem Streit über die Nebenkosten derbe Worte an den Lebensgefährten seiner Vermieterin. Auch er bekam die fristlose Kündigung. Durch sein Verhalten sei das Vertrauensverhältnis zwischen Mieter und Vermieterin erheblich gestört, urteilte das Landgericht Coburg (Aktenzeichen: 32 S 65/04).
Eine fristlose Kündigung ist gerechtfertigt, wenn ein wichtiger Grund vorliegt, der so schwerwiegend ist, dass es dem Vermieter nicht mehr zumutbar ist, das Mietverhältnis fortzusetzen. Neben groben Beschimpfungen, Beleidigungen, schwerer Lärmbelästigung und Störungen des Hausfriedens ist die unpünktliche Zahlung der Miete ein hinreichender Grund, das Mietverhältnis umgehend zu beenden.
Gerät der Mieter mit zwei Monatsmieten in Verzug, darf der Vermieter ihm fristlos kündigen. Auch Mietrückstände unterhalb dieser Grenze oder die dauernde unpünktliche Zahlung können ihn die Wohnung kosten. Nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs ist der Vermieter bei wiederholter verspäteter Mietzahlung berechtigt, das Mietverhältnis fristlos zu kündigen (Aktenzeichen: VIII ZR 301/10).
Weder Vogelscharen noch Katzenklappen erlaubt
Überlässt der Mieter seine Wohnung einem Dritten, ohne den Vermieter zu informieren, stellt das ebenfalls eine grobe Pflichtverletzung dar. Auch wenn er die Wohnung eigenmächtig untervermietet, darf der Vermieter kündigen. Allerdings dürfen Mieter ihre engsten Familienangehörigen wie Eltern, Kinder und Ehegatten auch ohne Erlaubnis des Vermieters aufnehmen.
Ein weiterer Grund für eine fristlose Kündigung ist die Vernachlässigung und Beschädigung der Mietsache. Wer zum Beispiel 100 frei fliegende Vögel in seiner Zwei-Zimmer-Wohnung hält, kann umgehend gekündigt werden (Landgericht Karlsruhe, Aktenzeichen: 9 S 360/00). Aber allein die vertragswidrige Tierhaltung im normalen Rahmen ist kein Grund für eine fristlose Kündigung.
Abmahnung nicht immer erforderlich
Auch der eigenmächtige Umbau der Wohnung kann mit einer fristlosen Kündigung geahndet werden (Amtsgericht Tiergarten, Aktenzeichen: 2 C 394/98). Schon der Einbau einer Katzenklappe in die Wohnungstür stellt eine vorsätzliche, erhebliche Beschädigung der Tür dar, entschied das Landgericht Berlin. Daher ist der Vermieter zu einer außerordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt, wenn der Mieter trotz Abmahnung mit Fristsetzung die Katzenklappe nicht wieder entfernt (Aktenzeichen: 63 S 199/04).
Die fristlose Kündigung kommt für den Mieter nicht aus heiterem Himmel. Der Vermieter ist verpflichtet, ihm vorher eine Abmahnung zu schicken, in der er erklärt, worin die Verfehlung besteht und ihn auffordert, sein Verhalten zu ändern. Dazu muss er auch Fristen setzen. Mitunter ist so eine Abmahnung aber nicht erforderlich, zum Beispiel bei ständigen unpünktlichen Mietzahlungen oder wenn sie offensichtlich keinen Erfolg verspricht.
Im Kündigungsschreiben muss dann der zur Kündigung führende „wichtige Grund“ immer detailliert angegeben sein, damit der Mieter erfährt, warum der Vermieter das Mietverhältnis fristlos beenden will.
Kündigungsfristen gibt es in diesen schwerwiegenden Fällen nicht. Der Mieter muss „sofort“ ausziehen, das heißt in der Regel innerhalb eines Monats.
dapd.djn/kaf/K2120/mwo
