Mietrecht: Vermieter darf Eigentum des Mieters nach Auszug nicht einfach entsorgen

-von Karl Lohmann – Eine häufige Situation – Der Mieter ist ausgezogen aber in der Wohnung stehen noch jede Menge Möbel und anderes „Gerümpel“ herum. Darf der Vermieter jetzt einfach alles entsorgen oder muss er den Mieter mahnen und bestellen? Wie ist die rechtliche Situation?

Der Mieter ist zur Räumung verpflichtet

Räumung der Mietwohnung

Der Mieter ist zur Räumung der Mietsache verpflichtet. Trotzdem darf der Vermieter in der Wohnung gebliebene Sachen nicht unbedingt alle entsorgen. Zerstört oder entsorgt der Vermieter Eigentum des ehemaligen Mieters, so kann er ggfs dafür in Regress genommen werden und muss Schadensersatz leisten.

Ist das Mietverhältnis beendet, so muss der Mieter die Wohnung räumen, dass in der Regel, er hat die Wohnung so zu verlassen, wie er sie bei Antritt seines Miete vorgefunden hat. Dazu gehört selbstverständlich, dass er alle von ihm eingebrachten Gegenstände aus der Wohnung entfernt.

Dazu gehört beispielsweise auch die Einbauküche: Hat der Mieter diese Einbauküche vom Vormieter erworben, so muss er sie beim Auszug entfernen. Hat der Vormieter jedoch seine Küche bei seinem Auszug einfach in der Wohnung belassen, und sie ging nicht durch Kauf in den Besitz des Mieters über, so muss er sie auch nun nicht entfernen.

Der Mieter muss alle Zimmer und Räumlichkeiten räumen, die ihm während des Mietverhältnisses überlassen wurden. Dazu gehört auch, dass Keller und Garagen geräumt werden. Alle Gegenstände müssen zudem von gemeinschaftlichen Flächen entfernt werden, beispielsweise Fahrradabstellflächen

Der Vermieter ist zur Sorgfalt verpflichtet.

Nach dem Auszug des Mieters darf der Vermieter Gegenstände, die in der Wohnung oder in Nebenräumen verblieben sind, jedoch auch nicht einfach vernichten oder wegwerfen. Er sei grundsätzlich verpflichtet, die Sachen aufzubewahren, so Experten des Mietervereins Hamburg.

Je nach Umfang und Wert der zurückgelassenen Gegenstände muss der Vermieter das Mietereigentum etwa zwei Monate aufbewahren. Um ein Haftungsrisiko auszuschließen, sollte er in dieser Zeit den Mieter auffordern, seine Sachen kurzfristig abzuholen. Gleichzeitig sollte er die Beseitigung ankündigen und den Wert der zurückgelassenen Gegenstände abschätzen. Steht die Wohnung noch halb voll mit Mietereigentum und lässt sich deshalb nicht weiter vermieten, könne der Vermieter von seinem früheren Mieter eine Nutzungsentschädigung fordern, betonen die Experten. Nicht aufbewahrt werden müssen sogenannte „herrenlose Sachen“ (§ 595 BGB).
 
Als „herrenlos“ gelten Sachen, wenn der Eigentümer in der Absicht, auf das Eigentum zu verzichten, den Besitz der Sache aufgibt. Davon können Sie bei wertlosem Gerümpel, Abfall oder Müll ausgehen, die kann der Vermieter auf Kosten des Mieters entsorgen. Vorsicht bei Kunstgegenständen. Nicht alles was wie Abfall aussieht ist das auch. Was für Sie einen wertlosen und kitschigen Eindruck erweckt, kann sich später als wertvolles Kunstwerk herausstellen.

Nutzungsentschädigung – Rechte des Vermieters

Mit Sicherheit ein Klassiker und häufiger Fall ist, wenn der Mieter seine Einbauküche in der Wohnung zurückgelassen hat, weil er plant der seine Einbauküche an den Nachmieter zu verkaufen. Lässt er die Einbauküche sie deshalb in der Wohnung stehen, muss er sich hierfür  die Erlaubnis des Vermieters einholen. Tut er das nicht und behindert das den Vermieter bei der Weitervermietung der Wohnung, so kann der sich auf die Nutzungsentschädigung gem. § 546a BGB berufen.

§ 546a Entschädigung des Vermieters bei verspäteter Rückgabe

  1. Gibt der Mieter die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht zurück, so kann der Vermieter für die Dauer der Vorenthaltung als Entschädigung die vereinbarte Miete oder die Miete verlangen, die für vergleichbare Sachen ortsüblich ist.
  2. Die Geltendmachung eines weiteren Schadens ist nicht ausgeschlossen.

Hat der Mieter nur einige wenige Gegenstände zurückgelassen, so kann der Vermieter natürlich keine Ansprüche nach § 546a BGB geltend machen. Der Vermieter darf die Dinge aber auch nicht entsorgen, sondern ist verpflichtet, sie eine angemessene Zeit aufzubewahren, damit der Mieter diese noch abholen kann. „Angemessene Zeit“ ist leider nicht definiert und situationsbedingt – das wird von den Gerichten unterschiedlich ausgelegt. Zwei bis drei Monate sollten die Gegenstände auf jeden Fall aufbewahrt werden.

Wohnung räumen nach Auszug – Vermieter schickt Mieter Abmahnung

Umzugskartons bei Umzug übrig

Wenn der Mieter nach Auszug wertloses Gerümpel, Abfall oder Müll hinterlässt, darf der Vermieter diesen auf Kosten des Mieters entsorgen.

Greift der Vermieter zur Selbsthilfe, hat das für ihn häufig negative Folgen. Um die Wohnung leer zu kriegen,  muss der Vermieter den ehemaligen Mieter in einer Abmahnung zunächst auffordern, die Wohnung auch wirklich endgültig zu räumen. Dazu muss der Vermieter in einem etwaigen Rechtsstreit auch den Zugang der Abmahnung nachweisen, beispielsweise in Form eines Einschreibens oder Zustellung per Bote und damit Zeuge.

In der Abmahnung hat der Vermieter den Mieter unter Berücksichtigung einer angemessenen Frist aufzufordern, seine ehemalige Mietwohnung zu räumen. Eine im Rechtsstreit wenig strittige Formulierung des Vermieters wäre eine Frist von 14 Tagen mit konkreter Datumsbenennung und verbunden mit der Ankündigung die Wohnung nach Ablauf der Frist auf Kosten des Mieters räumen zu lassen.

Der Hinweis auf die Räumung auf Kosten des Mieters ist wichtig. Denn zunächst schuldet der ehemalige Mieter nur die Räumung der Wohnung. Erst durch Hinweis und Einräumung einer Frist ist die Übernahme der Kosten durch den Mieter auch möglich. Natürlich erst nach Ablauf der Frist.

Eine Abmahnung und das Verstreichen der Frist entbindet den Vermieter aber nicht von seinen Pflichten. Er ist immer noch verpflichtet, Gegenstände aufzubewahren, soweit es sich nicht um herrenlose bzw.. wertlose Gegenstände nach § 595 BGB handelt. Entsorgt der Vermieter Sachen des ehemaligen Mieters so kann dieser dafür Schadenersatz verlangen. Das gilt auch insbesondere dann, wenn das Eigentum des Mieters nach Auslagerung aus den ehemals vermieteten Bereiche beschädigt, zerstört oder gar entwendet wird.

 

Fotohinweis Tobias Steinhoff Kartons in Wohnung: Tobias Steinhoff / Flickr / ((CC BY-SA 2.0))