Mietrecht: Vorzeitig aus der Mietwohnung ausziehen

– von Katja Fischer –  Es ist ein weitverbreiteter Irrtum, dass Mieter lediglich drei Nachmieter stellen müssen, um jederzeit aus ihrem Mietverhältnis herauszukommen. Er hält sich hartnäckig, obwohl er mit der Realität nichts zu tun hat. „Der Mieter ist grundsätzlich bis zum Ende der Vertragszeit zur Zahlung der Miete verpflichtet“, stellt der Deutsche Mieterbund (DMB) klar.

In der Regel können Mieter einen unbefristeten Mietvertrag mit einer Frist von drei Monaten kündigen. Wenn sie ihn früher beenden wollen, etwa, weil sie in eine neue Wohnung umziehen möchten, können sie zwar einen Nachmieter benennen. Aber der Vermieter ist nicht verpflichtet, ihn zu akzeptieren.

Er ist grundsätzlich frei in seiner Entscheidung, entschied das Amtsgericht München (AZ: 412 C 3825/08). Die Mieter könnten nicht nur 3, sondern auch 50 oder 100 Nachmieter benennen. Wenn der Vermieter nicht darauf eingeht, bleibt ihnen nichts anderes übrig, als die Miete bis zum Ende der Laufzeit weiterzuzahlen.

In Mietvertrag Nachmieterklausel vereinbaren

Anders ist das, wenn im Mietvertrag eine sogenannte Nachmieterklausel vereinbart wurde. Das kommt selten vor, ist aber für Mieter ratsam, die häufig umziehen. Liegt eine solche Klausel vor, muss der Vermieter schon einen einzigen Vorschlag für einen Nachmieter akzeptieren, wenn dieser geeignet ist. Das heißt, er muss bereit sein, in den Vertrag einzusteigen und die Miete zu zahlen, erklärte der DMB.

Akzeptiert der Vermieter den vorgeschlagenen Nachmieter, wird der bisherige Mieter aus dem Mietvertrag entlassen. Sobald die Wohnung vereinbarungsgemäß an den Nachmieter übergeben ist, muss dieser auch für die Miete aufkommen. Das entschied das Amtsgericht Neuruppin. Denn der Mieter könne während der Kündigungsfrist die Wohnung nicht mehr nutzen, sobald sie an den Nachfolger übergeben ist. Daher müsse er auch nur bis zu diesem Termin zahlen (AZ: 42 C 273/08).

Lehnt der Vermieter einen geeigneten solventen Nachmieter aus nicht nachvollziehbaren Gründen ab, kann er vom bisherigen Mieter ebenfalls keine Mietzahlungen mehr verlangen, erklärte der Mieterbund. So ist nach einem Urteil des Landgerichts Saarbrücken die Ablehnung eines Nachmieters unzulässig, nur weil er Ausländer ist (AZ: 36 C 402/94). Unzumutbar ist es dagegen für einen Vermieter, einen Nachmieter zu akzeptieren, der 1.700 Euro verdient, wenn die Wohnung 1.100 Euro kosten soll, entschied das Landgericht Gießen (AZ: 1 S 230/95).

Härtefälle beachten

In besonderen Härtefällen gibt es die Möglichkeit, auch ohne Nachmieterklausel vorzeitig aus dem Mietvertrag herauszukommen, betonte der DMB. Wenn der Mieter zum Beispiel seinen Arbeitsplatz verliert und in eine andere Stadt umziehen muss, habe er das Recht, einen Nachmieter zu benennen. Dies gelte zwar in erster Linie für Zeitmietverträge, die noch eine lange Restlaufzeit haben.

Aber nach einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs könnten diese Grundsätze auch auf unbefristete Mietverhältnisse angewendet werden, wenn ein Kündigungsausschluss oder lange Kündigungsfristen infrage stehen (AZ: VIII ZR 81/03). So könnten sich Mieter auch bei einem plötzlichen Umzug ins Alten- oder Pflegeheim darauf berufen.

Will der Mieter allerdings nur vorzeitig ausziehen, weil er eine preiswertere oder schönere Wohnung gefunden hat, gilt das nicht als Härtefall. Dann muss der Vermieter keinen Ersatzmieter akzeptieren.

Glück hat der Mieter, wenn der Vermieter noch während seines Mietverhältnisses einen neuen Mieter einziehen lässt. Dann braucht er keine Miete mehr zu zahlen. Erzielt der Vermieter beim neuen Mieter allerdings nur einen geringeren Mietpreis, muss der Mieter für die Differenz aufkommen, sofern er über die geplante Vermietung informiert war, entschied das Landgericht Erfurt (AZ: 2a S 143/99).

dapd.djn/kaf/mwa