Berlin (ddp.djn). In vielen Städten und Gemeinden werden kommunale Wohnungen in Mehrfamilienhäusern an Privateigentümer verkauft. Die Mieter fürchten dann häufig um ihr Dach über dem Kopf. Oft sind sie völlig unvorbereitet, denn offiziell müssen Mieter nicht über eine entstehende Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen informiert werden, so der Berliner Mieterverein.
Verhindern können Mieter den Prozess nicht, selbst wenn sie im Vorfeld Bescheid wissen. Aber sie sollten sich rechtzeitig gegen eventuelle Folgen eines Eigentümerwechsels wappnen, raten die Berliner Mieterschützer. Denn Mieter haben durchaus Rechte.
Grundsätzlich hat der Verkauf einer Wohnung keinen Einfluss auf den bestehenden Mietvertrag. Der Käufer tritt in alle Rechte und Pflichten seines Vorgängers ein. Mieter sollten sich deshalb auch keinen neuen Mietvertrag aufdrängen lassen. Der ist nach den Erfahrungen der Mietexperten in der Regel schlechter als der alte.
Die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen ist ein komplexer Prozess. Dabei wird das Mehrfamilienhaus in einzelne, tatsächlich und rechtlich gegeneinander abgeschlossene Wohnungen aufgeteilt. Die baurechtliche Abgeschlossenheit wird vom Bauamt geprüft. Dieses erteilt dem Eigentümer eine Abgeschlossenheitsbescheinigung. Die eigentliche Umwandlung erfolgt dann im Grundbuchamt, das für jede Wohnung ein eigenes Grundbuchblatt anlegt. Danach können die Wohnungen einzeln verkauft werden.
Nicht immer ist der vorgebliche Eigentümer wirklich berechtigt, über die Wohnung zu verfügen. Mieter sollten sich deshalb den aktuellen Grundbuchauszug zeigen lassen. Erst wenn der Erwerber im Grundbuch eingetragen ist, darf er Vermieterrechte ausüben. Dazu gehören zum Beispiel Mieterhöhungen oder Modernisierungen. Steht der neue Eigentümer nicht im Grundbuch, brauchen Mieter nicht auf entsprechende Forderungen zu reagieren.
Die größte Angst haben Mieter privatisierter Wohnungen vor dem Verlust ihres Zuhauses. Die Umwandlung von einer Miet- in eine Eigentumswohnung stellt aber keinen Kündigungsgrund dar, beruhigt der Mieterverein zu Hamburg. Kündigen darf der Vermieter nur, wenn er einen gesetzlich berechtigten Grund hat. Dazu zählt der Eigenbedarf. Allerdings gilt bundeseinheitlich eine gesetzliche Kündigungssperrfrist von drei Jahren, die in manchen Ländern noch verlängert wurde. Erst danach kann der Eigentümer Eigenbedarf anmelden. Auch eine Kündigung wegen Verhinderung einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung ist in dieser Zeit ausgeschlossen.
Nach Ablauf der Sperrfrist sollten Mieter genau prüfen, ob eine Kündigung durch den Vermieter rechtens ist. Das betrifft zum Beispiel den Eigenbedarf. Der wird nach den Erfahrungen der Berliner Mietexperten oft nur vorgetäuscht, um eine Wohnung leer zu bekommen und lukrativ weiter zu vermieten. Mieter sollten hartnäckig sein und sich nicht einschüchtern lassen. Der Vermieter muss vernünftige, nachvollziehbare Gründe anführen, weshalb er gerade diese Wohnung für sich oder Familienangehörige benötigt. Sonst ist die Eigenbedarfskündigung rechtswidrig.
Selbst wenn Mieter eine rechtmäßige Kündigung erhalten, müssen sie nicht unbedingt ausziehen, informiert der Mieterverein zu Hamburg. In bestimmten Härtefällen können sie eine Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen. Gründe dafür sind zum Beispiel Alter, Krankheit, aber auch die Verwurzelung in der Wohngegend. Auch das Fehlen von angemessenen Ersatzwohnungen zu zumutbaren Bedingungen ist ein gesetzlicher Härtegrund.
Wenn Bewohner sicher gehen wollen, dass sie in ihrer Wohnung bleiben dürfen, können sie ihr gesetzliches Vorkaufsrecht nutzen. Allerdings ist der Erwerb einer Eigentumswohnung mit zahlreichen Risiken verbunden, so der Mieterverein zu Hamburg. Die Eigentümer zahlen nicht nur den Kredit ab, sondern sind auch für Reparaturen in ihrer Wohnung und am Haus verantwortlich. Deshalb sollten sie sich im Vorfeld gründlich von Experten beraten lassen, ob das für sie in Frage kommt.
(ddp)
