Eigenimmobilie und Finanzierungsmöglichkeiten

Mieten und flexibel, aber in den Entscheidungen eingeschränkt sein oder kaufen und somit eine (auch finanzielle) Verpflichtung eingehen, die letztlich aber viel Entscheidungsspielraum lässt? Die Frage, ob das Geld, das monatlich dem Vermieter zugutekommt, nicht besser in eine eigene Immobilie investiert werden soll, steht schnell im Raum. Verständlich, denn der Wunsch nach einem eigenen Zuhause ist bei vielen Menschen sehr tief verankert: etwas Eigenes besitzen, das zudem als Altersvorsorge dient. Wer sich mit dem Thema näher auseinandersetzen möchte, sollte einige Aspekte nicht aus den Augen lassen.

Gute Gründe

Eine Entscheidung fürs Leben – so wird der Kauf einer Immobilie oft genannt, und damit ist der wichtigste Grundsatz bereits erwähnt: Wohneigentum zur Eigennutzung lohnt sich grundsätzlich nur für jene, die sich entschieden haben und sich sicher sind, langfristig an einen Ort bleiben zu wollen. Eine Eigenimmobilie kann jedoch auch fremdgenutzt werden und schlicht eine gute Möglichkeit der Kapitalanlage oder eine Art der ­Altersvorsorge sein.

Hier stellen sich bezüglich der nächsten Frage „Bau oder Kauf“ entscheidende Unterschiede heraus. Das Baurisiko ist einer davon. An dieser Stelle muss mit langfristigen Finanzierungen ­geplant werden, da die Nebenkosten eines Grundstücks- oder Immobilienerwerbs nicht außer Acht gelassen werden dürfen (oft liegen sie bei mehr als acht Prozent).

Für die Finanzierung einer Immobilie bieten sich unterschiedliche Varianten an. In der Regel greifen die meisten zukünftigen Eigenheimbesitzer auf eine Kombination von verschiedenen Darlehen sowie einem Teil Eigenkapital zurück. Insgesamt können die Gesamtkosten natürlich reduziert werden, sollte eine Eigenleistung beim Bau anfallen und die Kosten senken.

Darlehen für private Immobilienfinanzierungen können auf unterschiedliche Weise zur Verfügung gestellt werden: Neben Banken und Bauspar­kassen kann der Interessent sich an Landes­förderinstitute, Versicherungsanstalten oder die KfW Bankengruppe – Kreditanstalt für Wiederaufbau – wenden. Solange die Kreditwürdigkeit stimmt, werden Darlehen auch gewährleistet. Allerdings lohnt es sich, Immobilienkredite sorgfältig miteinander zu vergleichen, da es gerade bei den Bauzinsen hohe Preisunterschiede gibt. Eines haben jedoch viele gemeinsam: So hohe Zinsen wie beispielsweise in den Jahren nach der Jahrtausendwende sind nicht mehr die Regel.

„Wie sehen die Finanzierungsmöglichkeiten beim Kauf eines Eigenheims überhaupt aus?“

Kreditarten

Sehr bekannt ist das Bankdarlehen – ein Kredit,­ der zu banküblichen Zinsen vergeben wird. Er wird in einem Betrag übermittelt und kann auch als Gesamtbetrag am Ende der Laufzeit oder aber in vorher festgelegten Raten zurückgezahlt werden. Hier sollte der zukünftige Eigentümer im Hinterkopf behalten, dass bei Krediten über 750.000 Euro die Institute nach §18 Kreditwesengesetz verpflichtet sind, sich die wirtschaftlichen Verhältnisse offenlegen zu lassen. Zudem sind bestimmte Informationen nötig, um die ­Kreditwürdigkeit des Kunden festzustellen. ­Dieser zunächst unverbindliche Kreditantrag enthält Angaben zur Person sowie zur finanziellen Lage des Kreditnehmers, gegebenenfalls zu Sicherheiten, sowie die Eckdaten des Kredits. In diese fallen Aspekte wie Höhe und Laufzeit, Rückzahlungswünsche oder Verwendungszweck.

Neben dem Bankdarlehen gibt es das Ratentilgungsdarlehen, auch Abzahlungsdarlehen oder Tilgungsdarlehen genannt. Bei diesem wird die Gesamtschuld durch gleichbleibende Tilgungsraten abbezahlt. Da die Zinskosten mit zunehmender Tilgung geringer werden, die Tilgungsrate dagegen aber nicht erhöht wird, sinkt die Belastung von Jahr zu Jahr. Insgesamt zahlt der Kreditnehmer für diese Darlehensart weniger Zinsen, da der Schwerpunkt der Zahlungen bei der Tilgungsrate liegt. Für die Kreditnehmer ist allerdings zu beachten, dass die Anfangsbelastung durch die hohen Tilgungsraten ebenfalls hoch ist. Nicht alle Banken bieten diese Darlehensform an.

Beim Annuitätendarlehen – die Standardlösung zur Immobilienfinanzierung – dagegen fallen im Gegensatz zum Tilgungsdarlehen konstante Rückzahlungsbeträge an. Die Höhe der zu zahlenden Rate über die gesamte Laufzeit bleibt gleich, sofern eine entsprechende Zinsbindungsfrist vereinbart wurde. In den meisten Fällen sind fünf bis fünfzehn Jahre üblich. Die Annuitätenrate setzt sich aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil zusammen. Die Höhe des anfänglichen Tilgungssatzes kann durch den Darlehensnehmer selbst bestimmt werden, muss aber mindestens 1% betragen. Das Darlehen wird auf diese Weise monatlich zurückbezahlt. Dabei verringert sich der Zinsanteil der Rate, während der Tilgungsanteil kontinuierlich durch die ersparten Zinsen steigt. Das herkömmliche Annuitätendarlehen ist besonders für Kunden geeignet, die ihre Immobilie selbst nutzen und bei ihrer Baufinanzierung kein Zinsrisiko eingehen möchten.

Ein Bausparvertrag spielt eine wichtige Rolle beim Bauspardarlehen – dieses ist die Differenz zwischen der vertraglich vereinbarten Bausparsumme und dem angesparten Guthaben und mit einem Zinssatz ausgestattet, der beim Abschluss des Bausparvertrags festgelegt wird. Das Darlehen darf, wie der Name schon verrät, lediglich zweckgebunden für den Bau oder Kauf einer Immobilie verwendet werden, die vom Kreditnehmer selbst genutzt wird. Die Verwendung der Mittel müssen daher auch durch beispielsweise Rechnungen oder einen Kaufvertrag nachgewiesen werden. Bei kleineren Summen bis 10.000 genügt mitunter eine Bestätigung der wohnwirtschaftlichen Verwendung. Der Zinssatz bleibt über die ­gesamte Vertragslaufzeit konstant und wird bereits bei Abschluss des Bausparvertrages festgelegt.

Letztlich bieten Versicherungsgesellschaften das sogenannte Versicherungsdarlehen an. Hier wird eine Kapitallebensversicherung mit einer Auszahlungsprämie und einer festen Laufzeit abgeschlossen sowie, parallel dazu, ein Festdarlehen über dieselbe Summe. Dieses wird zwar verzinst, aber nicht getilgt. Nach Ablauf von ­Darlehen und Versicherung wird die Versicherungsprämie genutzt, um den Kredit zu zahlen. Hier ist zu beachten, dass die Versicherungsraten sich nach dem Eintrittsalter richten und somit unterschiedlich hoch ausfallen können; zudem ist die Sparrate nicht sehr hoch.

Preisfrage

Ist es momentan überhaupt ratsam, eine Immobilie bei den steigenden Preisen zu erwerben? Sind die Angebote auf dem Markt nicht mittlerweile überteuert? Gerade bezüglich dieser Fragen herrschen viele Unsicherheiten. Die Gefahr eines Werteverlusts könnte sich bewahrheiten, auf der anderen Seite wächst auch die Nachfrage, was die Preise weiterhin in die Höhe treibt. Im Jahr 2012 verlangten beispielsweise Verkäufer von Eigentumswohnungen in Städten wie Berlin, Hamburg oder München in den Monaten April bis Juni zwischen 4,1 und 3,6 Prozent mehr als im Vorquartal.

Die Experten raten daher dazu, hinsichtlich der Preisentwicklung langfristig zu denken und beispielsweise auch zu überlegen, ob der Wunschwohnort wirklich ein Bevölkerungswachstum erleben wird, das die Preise ansteigen lassen könnte. Und sie sind sich einig, dass der Wert einer Immobilie in Deutschland nicht innerhalb weniger Jahre um einen beträchtlichen Teil schrumpfen wird, wie es in anderen Ländern teils der Fall war und ist. Zudem klafft das Preisniveau zwischen Ballungsgebiet und Provinz auseinander – auch solche Aspekte dürfen in Überlegungen und ­Entscheidungen nicht vernachlässigt werden.

Der Maklerverband IVD rät Immobilienkäufern zudem, die Nebenkosten in ihrem Finanzierungsplan nicht zu vergessen: Auf den notariellen Kaufpreis müssen drei bis sechs Prozent Maklercourtage, zwischen 3,5 und fünf Prozent Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland) sowie Notarkosten und Kosten für den Grundbucheintrag einkalkuliert werden.