Mietrecht: Fehler in der Betriebskostenabrechnung

— von Katja Fischer — Wenn die Betriebskostenabrechnung ins Haus flattert, erleben viele Mieter eine böse Überraschung. Teure Nachzahlungen sind fällig, und das, obwohl schon die Vorauszahlungspauschalen kräftig gestiegen waren. „Betriebskosten werden rückwirkend über ein Jahr abgerechnet. Die Mieter sehen oftmals nicht, wo Kosten anfallen oder sich verändern. Aber sie müssen sie anteilig tragen“, erklärt Ulrich Löhlein vom Immobilienverband Deutschland. Meist sind die Nachzahlungen dann nicht im Budget vorgesehen und reißen ein kräftiges Loch in die Haushaltskasse. Das führt zu Ärger.

Zusätzlicher Frust zwischen Mieter und Vermieter entsteht, wenn die Betriebskostenabrechnung auch noch falsch ist. Nach Angaben des Deutschen Mieterbundes trifft das auf jede zweite zu. Vor allem Vermieter kleinerer Einheiten oder von Eigentumswohnungen kennen sich zu wenig aus. „Wichtig ist, die Betriebskostenabrechnung möglichst transparent und leicht verständlich zu gestalten“, sagt Ulrich Löhlein.

Abrechnung muss von Laien nachvollziehbar sein

Nach einem Grundsatzurteil des Bundesgerichtshofes muss die Betriebskostenabrechnung eine geordnete und übersichtlich gegliederte Kostenaufstellung der einzelnen Betriebskostenarten enthalten, sodass sie auch von einem Laien nachvollzogen werden kann (AZ: VIII ZR 298/80). Dem Mieter muss es möglich sein, die auf ihn umgelegten Kosten klar zu ersehen und zu überprüfen, ob die seine angemietete Wohnung betreffenden Betriebskosten den tatsächlich angefallenen und vertraglich vereinbarten Kosten entsprechen. „Nennt man nur einen Endbetrag und erwähnt lediglich die Heranziehung weiterer Bestimmungen des Mietvertrages, genügt die Aufstellung den Anforderungen nicht“, sagt der Fachmann vom IVD.

Mieter haben das Recht, ihre Betriebskostenabrechnung auf Herz und Nieren zu prüfen. Dazu gehört auch, dass sie in die zugrunde liegenden Verträge, Versicherungspolicen, Rechnungen oder Bescheide schauen können, so der Deutsche Mieterbund. Der Vermieter braucht den Mietern die Belege zwar nicht zur Verfügung zu stellen, muss ihnen aber Einsicht gewähren, zum Beispiel in seinem Büro. Hier darf der Mieter die Belege auch abfotografieren, entschied das Amtsgericht München (AZ: 412 C 34593/08).

Oft werden unzulässige Kosten umgelegt

Zu den häufigsten Fehlern der Vermieter gehört nach den Erfahrungen des Mieterbundes, dass unzulässige Verwaltungs- oder Reparaturkosten als Betriebskosten umgelegt werden. Auch Hausmeisterkosten werden vollständig in Rechnung gestellt, obwohl die Position Hauswart laut BGH keine Kosten für Instandhaltungs- oder Verwaltungsarbeiten enthalten darf (AZ: VIII ZR 27/07). Diese nicht umlagefähigen Kosten müssen aus den Hauswartskosten herausgerechnet werden.

Besonders heikel ist der Punkt „Sonstige Betriebskosten“. Hier verstecken Vermieter gern Kosten, für die der Mieter gar nicht aufkommen muss. Im Mietvertrag ist geregelt, welche Kosten dort im Einzelfall abgerechnet werden. „Es herrscht aber eine große Rechtsunsicherheit darüber, was unter diesem Punkt abgerechnet werden darf und was nicht“, sagt Ulrich Löhlein vom IVD. So sei beispielsweise nicht eindeutig geklärt, ob die Kosten für die Anmietung und Wartung von Rauchwarnmeldern zu den Nebenkosten gehören. Das Landgericht Magdeburg entschied jetzt zwar, dass die Mieter dafür aufkommen müssen (AZ: 1 S 171/11), aber eine Grundsatzentscheidung des Bundesgerichtshofes steht noch aus. Ungeklärt ist auch das Vorgehen bei der Umlage der Kosten für die seit 1. November 2011 vorgeschriebene Legionellen-Prüfung des Trinkwassers. In der Trinkwasserverordnung ist die Kostenfrage nicht geregelt. Nach Ansicht des IVD gehören sie zu den Betriebskosten. Das sieht auch der Deutsche Mieterbund so.

Bei Zweifeln unter Vorbehalt zahlen

Mieter, die Mängel an ihrer Betriebskostenabrechnung feststellen, sollten ihren Vermieter schriftlich darauf hinweisen und um Klärung bitten. Sie können dann die Nebenkostennachzahlung um die ungeklärte Position kürzen oder die gesamte Rechnung erst einmal „unter Vorbehalt“ bezahlen.

Für die Prüfung bleibt ihnen genügend Zeit. Sie können Einwendungen bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung erheben. Die Einwendungsfrist beginnt aber erst, wenn der Vermieter eine formell ordnungsgemäße Abrechnung erstellt hat, so der Bundesgerichtshof (AZ: VIII ZR 27/10). Wiederholt der Vermieter denselben Fehler Jahr für Jahr, muss der Mieter seine Einwände auch jedes Jahr neu vorbringen (BGH, AZ: VIII ZR 185/09).

dapd.djn/kaf/K2120/mwo