— von Katja Fischer — Wer eine Wohnung in einer Eigentümergemeinschaft kauft, sollte darauf achten, dass er wichtige Sondernutzungsrechte gleich mit erwirbt. Dazu gehören beispielsweise Keller, Terrassen, Parkplätze oder Gartenflächen. „Solche Sondernutzungsrechte können die Attraktivität und den Wert der Wohnung erheblich erhöhen“, erklärt Sandra Weeger-Elsner, Rechtsberaterin bei beim Verbraucherschutzverein „wohnen im eigentum“.
Sondernutzungsrechte werden üblicherweise in der Teilungserklärung der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) begründet. Sie betreffen Flächen, die zum Gemeinschaftseigentum der Eigentümergemeinschaft gehören. „Der Käufer erwirbt im Prinzip das Nutzungsrecht an diesen Flächen“, sagt Weeger-Elsner. „Er kann darüber verfügen und anderen die Nutzung verweigern.“ Sie rät Inhabern solcher Nutzungsrechte, diese ins Grundbuch eintragen zu lassen. „So sind spätere Käufer auf der sicheren Seite, dass diese Rechte zur Wohnung gehören.“
Sondernutzungsrecht in der WEG – Komplizierte Teilungserklärungen
Man sollte die Teilungserklärung genau studieren, bevor man sich für ein Sondernutzungsrecht entscheidet. Da viele WEG im Vorfeld Streit vermeiden wollen, werden Teilungserklärungen oft sehr detailliert und komplex verfasst. „Es ist ratsam, sich fachliche Hilfe zu suchen, ehe man etwas unterschreibt.“
Denn spätere Änderungen von eingetragenen Sondernutzungsrechten sind schwer. Für die Begründung und Entziehung reicht ein Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer nicht aus. „Dafür muss die Teilungserklärung geändert werden und alle müssen zustimmen“, so Sandra Weeger-Elsner.
Sondernutzungsrechte in der Teilungserklärung
Da in den Sondernutzungsrechten für Wohnungseigentümer ein gewisses Konfliktpotenzial steckt, befassen sich auch die Gerichte immer wieder mit diesem Problem. Beispielsweise stritten sich die Eigentümer einer Wohnanlage über die Aufteilung der auf dem Grundstück liegenden Gärten. In der Teilungserklärung und der Gemeinschaftsordnung war nur von „als Mietergärten angelegte Gärten“ die Rede. Das reicht nach Ansicht des Berliner Kammergerichts nicht aus. Es entschied, dass Wohnungseigentümer Sondernutzungsrechte nur für die Flächen beanspruchen können, die in der Teilungserklärung eindeutig bestimmt sind. Dazu gehört, dass die Teilungserklärung die zur Sondernutzung vorgesehene Fläche eindeutig beschreibt oder auf einen genauen Lageplan hinweist (AZ: 24 W 28/07). Demzufolge hat keiner der Eigentümer ein Sondernutzungsrecht für einen Garten.
Wohnungskäufer aufpassen – Pflege und Instandhaltung klären
„Wichtig ist auch, zu klären, wer für die Pflege und Instandhaltung der genutzten Flächen zuständig ist“, sagt Weeger-Elsner. Theoretisch sei die Gemeinschaft dafür verantwortlich, weil es sich um Gemeinschaftseigentum handele. Auch hier helfe ein Blick in die Teilungserklärung weiter. Meist wird das dem Sondernutzungsberechtigten übertragen.
Wenn das nicht eindeutig geregelt wurde, kann die gesamte WEG herangezogen werden. Dabei kommt es unter Umständen auf jedes Wort in der Teilungserklärung an. In einem anderen, vor dem Berliner Kammergericht verhandelten Fall, hatte ein Sondernutzungsberechtigter die von ihm allein genutzte Terrassenfläche auf einer Garagendecke auf eigene Kosten instand zu halten. Nach einigen Jahren wurde trotz sorgfältiger Pflege die Abdichtung undicht. Die Eigentümergemeinschaft forderte ihn auf, die Sanierung zu bezahlen. Zu Unrecht, wie das Kammergericht herausfand. Laut Teilungserklärung musste er lediglich die regelmäßig anfallenden Instandhaltungskosten bezahlen. Die Erneuerung der Abdichtung stellte aber eine Instandsetzung dar und dafür konnte er nicht herangezogen werden (AZ. 24 W 362/08).
Wohnungseigentümer sollten also darauf achten, dass in der Teilungserklärung geregelt ist, dass Sondernutzungsberechtigte für die Instandhaltung und Instandsetzung des Sondernutzungsbereichs sorgen müssen. Gibt es diese Regelung nicht, müssen sämtliche Eigentümer dafür aufkommen, obwohl sie die Flächen gar nicht nutzen dürfen.
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