Wer den Plan eines Immobilienverkaufs fasst, ist an einem wirtschaftlich guten Ergebnis interessiert. Gleichzeitig dürfen die Kosten für einen potenziellen Käufer aber nicht so hoch sein, dass er sein Augenmerk auf ein anderes Objekt richtet. Das Ziel einer Immobilienpreisberechnung ist daher die Ermittlung eines reellen Angebotspreises.
Einen akzeptablen Preis erzielt der Verkäufer eines Hauses oder einer Wohnung mit einer fundierten Immobilienbewertung. Bei der wird ein Verkehrswert ermittelt, der als Grundlage für die Festsetzung des Angebotspreises dient. Die Art der Immobilie entscheidet, welches Verfahren zur Anwendung kommt. In der Immobilienwertermittlungsverordnung – ImmoWertV – sind neben dem Vergleichswertverfahren das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren vorgesehen.
Wann ist eine Kalkulation des Immobilienpreises sinnvoll?
Die Kalkulation eines Hauses oder einer Wohnung erweist sich als wirtschaftlich sinnvoll, wenn der Eigentümer der Immobilie das Objekt verkaufen möchte. Daneben gibt es noch weitere Gründe, die für die Bewertung einer Immobilie sprechen. Hierzu gehören:
- Überführung einer Immobilie von dem Privatvermögen in ein Betriebsvermögen
- Vermögensaufteilung bei der Scheidung einer Ehe
- Erbrechtliche Auseinandersetzung und steuerliche Bewertung
- Übertragung einer Immobilie im Wege der vorweggenommenen Erbfolge
- Verkauf der Immobilie im Rahmen eines Zwangsversteigerungsverfahrens
Welche Faktoren spielen bei der Immobilienbewertung eine Rolle?
Bei der Kalkulation für die Preisermittlung eines Hauses oder einer Wohnung spielen die folgenden Faktoren eine Rolle:
- Der Zustand und die Bausubstanz der Immobilie
- Die Aufteilung der Räume
- Die Lage des Hauses
Der Zustand und die Bausubstanz der Immobilie
Je älter eine Immobilie wird, desto mehr leidet der Zustand. Wirtschaftlich nutzt sich ein Haus mit jedem Jahr mehr ab. Eine geringere Bausubstanz führt dazu, dass sich der Wert des Verkaufsobjekts mindert. Das Ergebnis schlägt sich in einem niedrigeren Angebotspreis wieder.
Die Aufteilung der Räume
Die Aufteilung der Räume ist entscheidend für den späteren Eigentümer. Nicht jedes Einfamilienhaus eignet sich für eine Familie, weil es z. B. nicht genügend Kinderzimmer gibt. Ist das Haus mit einer Einbauküche ausgestattet oder ergänzt das Anwesen einen Garten, führt dies in der Kalkulation des Maklers zu einer Anhebung des Verkehrswertes.
Die Lage des Hauses
Die Lage des Hauses ist für viele Kaufinteressenten entscheidend, weil sie z. B. auf öffentliche Verkehrsmittel angewiesen sind oder eine Immobilie im Grünen einer Stadtwohnung vorziehen.
Welche Verfahren kommen bei der Kalkulation des Immobilienpreises zur Anwendung?
Um den Angebotspreis für eine Immobilie zu ermitteln, richtet sich der Immobilienmakler nach den Bestimmungen in der Immobilienwertermittlungsverordnung. Abhängig von der Art der Immobilie – selbstgenutzte Wohnung, Vermietungsobjekt oder Gewerbeimmobilie – können bei der Kalkulation des Preises für eine Immobilie die folgenden Verfahren zur Anwendung kommen:
- Vergleichswertverfahren
- Ertragswertverfahren
- Sachwertverfahren
Vergleichswertverfahren
Bei der Anwendung des Vergleichswertverfahrens bezieht der Wertermittler in seiner Kalkulation Immobilien ein, die mit dem Verkaufsobjekt vergleichbar sind. Dies betrifft bereits verkaufte Immobilien. Entscheidend ist neben der Lage auch die Größe des Hauses. Als Bezugsobjekt dient z. B. eine Immobilie, die in der Nachbarschaft verkauft wurde. Das Verfahren findet häufig Anwendung bei selbstgenutzten Immobilien. Das Vergleichswertverfahren ist eine zuverlässige und aussagekräftige Methode, um den Verkehrswert reell zu bewerten.
Ertragswertverfahren
Für komplexere Sachverhalte – hier handelt es sich z. B. um eine Gewerbeimmobilie oder ein Vermietungsobjekt – sieht die Immobilienwertermittlungsverordnung die Anwendung des Ertragswertverfahrens vor. Es kommt auch zur Anwendung, wenn es sich bei dem Verkaufsobjekt um eine gemischt genutzte Immobilie – zum Teil Wohnhaus und zum Teil gewerblich genutzt – handelt. Man ermittelt hier einen Angebotspreis, der wirtschaftlich passend ist.
Die Kalkulation des Maklers stützt sich hierbei auf die Mieteinnahmen. Kennzeichnend ist, dass er sich nicht an den reell vereinnahmten Geldern richtet, sondern die ortsübliche Miete zugrunde legt. Die ortsübliche Miete orientiert sich an dem Mietspiegel der Region, in der das Verkaufsobjekt liegt.
Sachwertverfahren
Das Sachwertverfahren ist das komplizierteste der drei Verfahren. In der Praxis kommt es z. B. zur Anwendung, wenn man den Wert einer baulichen Anlage bestimmt. Hierbei kalkuliert der Makler zunächst den Gebäudesachwert. Diesen addiert man zu dem Bodenwert des Hauses. Der Bodenwert stützt sich auf den Bodenrichtwert, der bei Gutachterausschüssen der Gemeinden zu erfahren ist.
Die Kosten für eine Immobilienpreisermittlung
Lässt der Verkäufer eines Hauses oder einer Wohnung eine Immobilienpreisermittlung von einem Immobilienmakler durchführen, sieht dessen Kalkulation keine Kosten vor, wenn er anschließend mit der kompletten Abwicklung des Hausverkaufs beauftragt wird.
Führt ein Immobiliensachverständiger die Immobilienbewertung durch, richten sich die Kosten nach dem ermittelten Verkehrswert.
