Start Ratgeber Eigentumsübertragung bei Immobilienerwerb folgt festen Regeln

Eigentumsübertragung bei Immobilienerwerb folgt festen Regeln

– von Karl Lohmann – Nur wenige Bauherren und Immobilienkäufer bzw. Immobilienverkäufer kennen sich mit den Besonderheiten des Immobilienerwerbs und dem Übertragen von Eigentum aus. Deshalb hat der Gesetzgeber für die Eigentumsübertragung von Immobilien spezielle Spielregeln festgelegt, die Käufer und Verkäufer gleichermaßen schützen sollen. Die wichtigste Rolle spielt dabei der Notar. Ohne Notarvertrag kann keine Immobilie oder Grundstück den Eigentümer wechseln. Haben sich Käufer und Verkäufer auf einen Preis geeinigt, muss deshalb der nächste Weg zum Notar führen.

Notar erstellt Kaufvertragsentwurf

Eigentumsübergang (Eigentumsübertragung)  von Immobilien und Grudnstücken
Die Eigentumsübertragung von Immobilien folgt festen Regeln. Der Notar erstellt zusammen mit Immobilienkäufer und Immobilienverkäufer einen Kaufvertrag, der den Interessen beider Parteien gerecht wird. Danach kann formell der Eigentumsübergang abgewickelt werden. Die gesetzliche Regelung zur Einigung und zum Eigentumsübergang (Eigentumsübertragung) findet sich in §929 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB), die Eigentumsübertragung bei Immobilien erfolgt nach §§ 873, 925 BGB bzw. § 4 WEG.

Der Notar erstellt einen Entwurf für den Kaufvertrag, der den den Kauf der Sache regelt und dabei den Interessen beider Parteien gerecht wird. Der Entwurf sollte einige Zeit vor dem Notartermin vorliegen, damit beiden Seiten die Möglichkeit haben, ihn in Ruhe zu prüfen und eventuelle Rückfragen zu klären. Die Kosten für den Notar übernimmt üblicherweise der Käufer.

Während des Beurkundungstermins muss der Notar den Kaufvertrag noch einmal Wort für Wort vorlesen. Käufer und Verkäufer der Immobilie können dabei Fragen stellen und um Erläuterungen bitten. Es zählt aber nur, was imVertrag steht. Mündliche Vereinbarungen sind nicht verbindlich, selbst wenn sie in Anwesenheit des Notars getroffen werden. Der Notar informiert den Immobilienkäufer und den -verkäufer über die Konsequenzen des Immobilienkaufvertrags und die weiteren Schritte der Eigentumsübertragung und des finalen Eigentumübergangs.

Eigentumsübergang erfolgt nach notariellen Kaufvertrag

Der Eigentumsübergang erfolgt nicht mit Unterzeichnung des Kaufvertrags und dessen notarieller Beurkundung, sondern erst, wenn der Käufer im Grundbuch eingetragen ist. (Die allgemeine gesetzliche Regelung zur Einigung und zum Eigentumsübergang findet sich in §929 BGB, die Eigentumsübertragung bei Immobilien erfolgt nach §§ 873, 925 BGB bzw. § 4 WEG) Dies kann nach der Zahlung des Kaufpreises noch mehrere Wochen dauern bis die Grundbuch Eintragung erfolgt.
 
Bis dahin wird der Anspruch des Käufers auf das Eigentum durch die Eintragung einer sogenannten Auflassungsvormerkung im Grundbuch gesichert. Sie wird vom Notar veranlasst und verhindert, dass der Verkäufer das Immobilienobjekt zwischenzeitlich noch an einen anderen Interessenten verkaufen oder es mit Grundpfandrechten belasten kann. Auf diese Weise kann die Eigentumsübertragung der Immobilie sicher abgewickelt werden.
 

Eigentumsumschreibung im Grundbuch erfolgt nach Bezahlung

Die Eigentumsumschreibung im Grundbuch wird vom Notar erst dann veranlasst, wenn der Kaufpreis komplett überwiesen wurde und das Finanzamt mit einer Unbedenklichkeitsbescheinigung bestätigt, dass der Käufer die Grunderwerbsteuer gezahlt hat. Ab wann der Besitz an der Immobilie sowie die damit verbundenen Nutzungen und Lasten auf den Käufer übergehen («wirtschaftlicher Übergang»), wird ebenfalls im Notarvertrag festgelegt. Ab diesem Zeitpunkt trägt der Immobilienerwerber alle Kosten und haftet auch für das Objekt. Endgültig zum Eigentümer wird er aber erst, wenn die Eigentumsübertragung abgeschlossen ist und sein Name im Grundbuch steht.

Zusammenfassung

Der Eigentumsübergang beim Verkauf einer Wohnung oder eines Hauses findet nicht direkt bei der notariellen Beurkundung des Kaufvertrages durch den Notar statt, sondern erst wenn der Käufer ins Grundbuch eingetragen wird. Da diese Eintragung ins Grundbuch durchaus auch mehrere Wochen dauern kann, wird zwischenzeitlich eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch vermerkt. Diese sichert den Anspruch des Käufers der Immobilie und verhindert eine weitere Belastung des Grundstücks mit Grundpfandrechten oder einen Mehrfachverkauf durch den bisherigen Eigentümer.

Wenn dann der Kaufpreis vom Immobilienkäufer an den bisherigen Immobilieneigentümer überwiesen wird und der neue Eigentümer die fällige Grunderwerbsteuer bezahlt, veranlasst der Notar die endgültige Eigentumsumschreibung im Grundbuch.

Wichtig zu wissen: Unabhängig vom Datum der Umschreibung wird im notariell beglaubigten Kaufvertrag ein Termin für den sogenannten „wirtschaftlichen Übergang“ des Hauses oder der Wohnung festgehalten. Ab dem Zeitpunkt des wirtschaftlichen Übergangs gehen Nutzen und Lasten der Immobilie auf den Käufer über.

Beitrag als Video-Podcast verfügbar:

Newsletter mit Nachrichten, Infos und Aktionen rund um Haus und Wohnung.

Wir nehmen Datenschutz ernst. Alle Erklärungen und Hinweise finden Sie in unserer Datenschutzerklärung.

Beliebte Beiträge

Immobilie bei Scheidung: Worauf achten?

Bis dass der Tod uns scheidet – dieses Versprechen geben sich alle frisch vermählten Paare bei der Hochzeit. Es ist ihr innigster...

Drei Tipps für Beleuchtung im Kinderzimmer

Tipps für Beleuchtung im Kinderzimmer. Die Beleuchtung ist eine wichtige Ausstattung für das Kinderzimmer. Sie erfüllt verschiedene Funktionen: In erster Linie sollte...

Haus und Wohnung absichern

Die eigenen vier Wände sind der wichtigste Hafen für uns Menschen. Wir sehen unsere Wohnung oder unser Haus als sicheren Ort an...

Eigenheim: Grüne gegen Einfamilienhaus?

In der aktuellen Debatte um die Zukunft des Einfamilienhauses warnt der Verband Wohneigentum (VWE) davor, wohnungspolitisch die Weichen falsch zu stellen und...

Gesundheit: Neuen oder sanierte Häuser und Wohnungen ausreichend lüften

In neuen oder sanierten Häusern und Wohnungen kann der erforderliche Luftwechsel zum Problem werden. Starke Dämmung und Isolierung erschweren unter Umständen einen...

Plissee am Fenster: Modern & dekorativ

Plissees für Fenster sind als Sonnen- und Sichtschutz zunehmend gefragt. Sie sind modern, sehen ansprechend aus und wirken sich positiv auf die...

Bauherren aufgepasst: Gartenhäuser sind häufig genehmigungspflichtigig

Wer sich ein Gartenhaus auf sein Grundstück stellen will, sollte zuvor das zuständige Bauamt konsultieren. Das empfiehlt der Verband Privater Bauherren (VPB)....

Behörden mit Google gegen Schwarzbau

Schwarzbau können teuer werden, auch wenn es sich nur um kleinere Um- und Anbauten handelt. Wer die Garage, den Wintergärten oder das...