Immobilie als Nachlass – Erbengemeinschaft muss zusammenhalten, Steuervorteile für nahe Familienangehörige –Von ddp.djn-Korrespondentin Katja Fischer–
Hameln/Rostock (ddp.djn). Millionenfach werden pro Jahr in Deutschland Immobilien vererbt. Die Generation der 50- bis 60-Jährigen übernimmt jetzt nach und nach die Häuser ihrer Eltern. Oft handelt es sich um Erbengemeinschaften mit mehreren Geschwistern. Da die Interessen der einzelnen Parteien unterschiedlich sein können, sind Zwistigkeiten nicht selten.
Das muss aber nicht sein, meinen die Finanzexperten der BHW Bausparkasse. Grundsätzlich gilt, dass gemeinschaftlich entschieden werden muss, was mit dem Erbe geschieht. Solange das Immobilien-Erbe noch nicht aufgeteilt ist, sind alle Miterben zur gemeinsamen Verwaltung berechtigt und verpflichtet. Alle Entscheidungen, die zum Erhalt oder zur Sicherung des Nachlasses nötig sind, müssen zusammen getroffen werden.
Daran sollten sich alle Beteiligten halten. Denn eigenmächtige Schritte eines Erben zahlen sich nicht aus. Das Amtsgericht Rostock urteilte, dass ein Miterbe nicht berechtigt ist, einen Nachlassgegenstand an sich zu nehmen, um diesen vor Zugriffen anderer Mitglieder der Erbengemeinschaft zu «sichern». Jeder andere Miterbe kann durch eine einstweilige Verfügung die Rückgabe des Gegenstandes verlangen. Die Sache ist dann wieder in die Verfügungsgewalt der Erbengemeinschaft zu bringen (AZ: 46 C 261/05).
Oft ist es so, dass eines der Geschwister im Elternhaus wohnen möchte. Dann muss es den anderen Erben ihre Anteile auszahlen. In diesem Fall sollte derjenige, der das Haus übernehmen möchte, sein Miterbenvorkaufsrecht geltend machen, rät die BHW Bausparkasse. So kann er verhindern, dass die anderen Erben ihren Anteil an Fremde verkaufen. Ist er aber nicht in der Lage sie auszuzahlen, kann es zur Zwangsversteigerung kommen.
Will ein Miterbe seinen Nachlassanteil an einen Dritten verkaufen, sind die übrigen Miterben zum Vorkauf berechtigt. Dieses gesetzliche Vorkaufsrecht besteht auch fort, wenn die Erbengemeinschaft jahrelang existiert, da es keine Verpflichtung gibt, die Erbengemeinschaft innerhalb eines bestimmten Zeitraums nach dem Erbfall aufzulösen, befand das Oberlandesgericht Rostock (AZ: 7 U 301/97).
Sind sich die Erben über den Verkauf des Hauses einig, sollten sie den Wert durch ein Verkehrsgutachten ermitteln lassen. Bei Einfamilienhäusern wird der Sachwert bestimmt. Dieser errechnet sich aus dem Wert von Boden, Gebäude und Außenanlagen. Bei Mehrfamilienhäusern ermittelt der Gutachter den Ertragswert und orientiert sich dabei an den Mieteinnahmen des Objektes. In jedem Fall sollten die Erben für das Haus auch einen Energiepass anfertigen lassen. Er kann von den Kaufinteressenten verlangt werden und gibt Auskunft über den zu erwartenden Heizenergiebedarf des Hauses. Der Sachverständige erstellt im Bedarfsfall auch einen Maßnahmen- und Kostenplan für notwendige Modernisierungsmaßnahmen am alten Haus.
Ob die Erben das Haus behalten oder verkaufen, hängt oft auch von steuerlichen Gesichtspunkten ab. Mit der Erbschaftsreform traten dabei ab diesem Jahr einige Veränderungen in Kraft. Nutzen Ehepartner, Partner aus einer eingetragenen Lebensgemeinschaft oder Kinder des Verstorbenen die Immobilie selbst, fällt keine Erbschaftssteuer an. Für Kinder gilt allerdings die Einschränkung, dass nicht mehr als 200 Quadratmeter Wohnfläche zur Verfügung stehen. Eine Wertgrenze nach oben gibt es dabei nicht.
Die Steuerfreiheit gilt, solange die Erben die Immobilie in den ersten zehn Jahren nach der Erbschaft nicht verkaufen, vermieten oder verpachten. Ansonsten ist die Immobilie grundsätzlich erbschaftsteuerpflichtig.
Grundlegend geändert wurde mit der Erbschaftsreform die Bewertung von Immobilienvermögen. So ist künftig der aktuelle Verkehrswert der Immobilie entscheidend. Vor der Erbschaftsreform war für Immobilien nicht der volle Wert veranschlagt worden. Weiterhin besteht aber die Möglichkeit, Vermögenswerte frühzeitig an Familienangehörige oder andere Personen zu übertragen. Dafür gelten seit 1. Januar 2009 neue Freibeträge und Steuertarife. Ehegatten verfügen nun über einen Freibetrag von 500 000 Euro, Kinder über 400 000 Euro. Enkel können 200 000 Euro steuerfrei bekommen. Der Schenkungsfreibetrag darf wie bisher alle zehn Jahre erneut genutzt werden.
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