Vermieter in der Heizpflicht – Zu kalte Wohnung berechtigt Mieter zur Mietminderung

Vermieter muss Mindesttemperatur gewährleisten

Wohnung zu kalt? Vermieter muss dem Mieter Mindesttemperatur gewährleisten

– von Katja Fischer –

Zwar hält der goldene Oktober vielerorts noch wärmende Sonnenstrahlen bereit, doch spätestens mit den ersten Frost eröffnen die meisten Mieter ihre ganz persönliche Heizsaison. Für den Vermieter beginnt die Heizperiode in der Regel am 1. Oktober und endet am 20. April.

Während dieser Zeit ist er zum Heizen verpflichtet, auch wenn im Mietvertrag dazu nichts steht, so der Deutsche Mieterbund (DMB). In einigen Mietverträgen wird die Heizperiode vom 15. September bis 15. Mai bestimmt. Das ist dann bindend.

Wohnung kalt: Vermieter muss Mindesttemperatur gewährleisten

Nutzen mehrere Haushalte eine Zentralheizung, muss der Vermieter diese pünktlich anstellen. Dann bleibt es den einzelnen Mieterüberlassen, wann und wie viel sie heizen. Der Vermieter hat aber zu gewährleisten, dass mit der Heizung eine bestimmte Mindesttemperatur erreicht werden kann, so der DMB. Die beträgt in Wohnräumen 20 Grad Celsius, in Bädern 21 Grad. Klauseln im Mietvertrag, nach denen zum Beispiel 18 Grad Celsius in der Zeit von 8 Uhr bis 21 Uhr ausreichen sollen, sind unwirksam.

Der Vermieter braucht die Mindesttemperaturen allerdings nicht rund um die Uhr zu gewährleisten, sondern in der Regel nur zwischen 6.00 und 23.00 Uhr. Nachts sollte die Zimmertemperatur noch ungefähr 18 Grad betragen, befand das Landgericht Berlin (AZ: 64 S 266/97).

Mieter muss Schaden verhindern: Eingefrorene Rohre / Schimmel

Aber auch der Mieter hat Pflichten. Grundsätzlich braucht er seine Wohnung zwar nicht zu heizen, erklärt der Deutsche Mieterbund. Wenn es ihm gefällt, bei kalten, arktischen Temperaturen zu schlafen, dann kann ihn der Vermieter nicht daran hindern. Er darf auch die Heizung herunter drehen, wenn er sich für Wochen oder Monate auf seinen warmen Wintersitz in Spanien oder anderswo zurückzieht. Allerdings muss der Mieter gewährleisten, dass durch die Kälte keine Schäden in der Wohnung auftreten, wie eingefrorene Rohre oder Schimmel an den Innenwänden. Bei längerer Abwesenheit empfiehlt es sich, Nachbarn oder Bekannte zu bitten, die Wohnung zu heizen und vor allem regelmäßig zu lüften. Werden durch Nichtheizen Schäden verursacht, haftet der Mieter, so der DMB.

Mindesttemperatur nicht erreichbar – Mieter kann Miete mindern

Erreicht die Heizung trotz richtiger Bedienung durch den Mieter nicht die erforderliche Mindesttemperatur, liegt ein Mietmangel vor, und der Mieter kann die Miete mindern. Vorher sollte er dem Vermieter allerdings erst einmal Gelegenheit geben, den Mangel innerhalb einer angemessenen Frist zu beheben. Schafft der das nicht, kann der Mieter nach einer Entscheidung des Landgerichts Frankfurt die Miete bis zu 15 Prozent kürzen, wenn die Zentralheizung in einer Wohnung nur bis maximal bis 18 Grad heizt(AZ: 2/17 S 315/99). Fällt die Heizung im Winter vollständig aus,kann der Mieter die Mieter um 100 Prozent mindern und die Wohnung sogar fristlos kündigen, wenn Gesundheitsschäden drohen (OLG Dresden, AZ: 5 U 260/02).

Heizung entlüften – Wasser in Heizungsanlage nachfüllen

Manchmal gibt es auch einen ganz einfachen Grund, warum die Heizung nicht warm wird. Besonders, wenn sie gluckert, ist das ein Zeichen, dass Luft im Heizkörper ist. Dadurch wird er nicht mehr vollständig mit Wasser gefüllt und bleibt deshalb teilweise kalt. Andreas Skrypietz von der Deutschen Bundesstiftung Umwelt (DBU) rät in solchen Fällen zur Entlüftung der Heizung. „Dafür muss die Anlage voll aufgedreht werden“, erklärt er. An jedem Heizkörper ist oben rechts oder links ein Lüftungsventil angebracht. Mit speziellen Entlüftungsschlüsseln lassen sich die Ventile gegen den Uhrzeigersinn öffnen. „Oft ist ein leichtes Zischen zu hören“, so der Experte. Sobald die Luft aus dem Heizkörper entwichen ist,fließt nur noch Wasser nach. Um es aufzufangen, sollten Hausbewohner einen Behälter unter den Schlüssel halten. „Ventil wieder zudrehen -und fertig“, so Skrypietz.

Mieter können ihre Heizkörper im Prinzip selbst entlüften.Allerdings sollten sie vorher den Vermieter, Hauswart oder die Hausverwaltung informieren, denn möglicherweise muss anschließend Wasser ins Heizungssystem nachgefüllt werden, rät der Bundesverband der Verbraucherzentralen. Sollte immer wieder Luft in der Heizung sein, muss aber ein Fachmann im Auftrag des Vermieters das Heizsystem kontrollieren.

dapd.djn/kaf/mwo