Mit der Schlüsselübergabe geht das Haus in der Regel endgültig vom Immobilienverkäufer auf den Immobilienkäufer über. Dennoch haften Verkäufer einer Immobilie für verschiedene Dinge auch nach dem Hausverkauf.
Ab der Schlüsselübergabe und der Immobilienübertragung ist also der neue Immobilieneigentümer verantwortlich – mit allen Rechten und Pflichten die mit dem Eigentum der Immobilie einhergehen.
Die meisten Käufer wollen ihre Immobilie erst einmal umgestalten und ihren individuellen Wünschen und Bedürfnissen anpassen. Nur Putzen und die eigenen Möbel aufstellen, das ist selten.
Streit um Mängel nach der Übergabe – wer haftet?
Doch was, wenn nach der Übergabe Mängel auftreten? Wer haftet beispielsweise für die Sanierung einer Wand mit Schimmelbefall, die noch vor kurzem nicht erkennbar war?
Der Verkäufer einer Immobilie haftet im Regelfall nicht, Mängel des Objekts gehen meist zu Lasten des Immobilienkäufers, ähnlich wie bei Autos „gekauft wie gesehen“ kauft er das Immobilienobjekt „wie es steht und liegt“, so eine gängige Formulierung im Kaufvertrag im Abschnitt der „Rechts- und Sachmängel“. Tropfen Wasserhähne bereits bei der Besichtigung, muss der Verkäufer diese auch im Nachhinein nicht austauschen. War die Wand auch schon beim gemeinsamen Besichtigungstermin feucht, kann der Immobilienkäufer später keine Sanierung verlangen. Häuser tragen nun mal Spuren des bisherigen Gebrauchs, das bildet der Kaufpreis ja entsprechend ab.
In der Regel keine Haftung für den Verkäufer der Immobilie
Für den Zustand des Grundbesitzes und der beweglicher Sachen, insbesondere für Sachmängel, haftet der Verkäufer zumeist nicht. Der Käufer hat den Vertragsgegenstand besichtigt und übernimmt ihn in eben diesem Zustand. Häufig heißt es dazu, der Verkäufer der Immobilie schuldet nur die Übertragung „gemäß vorhandener Beschaffenheit“. Dies gilt jedoch nicht für absichtlich verschwiegene Mängel.
Um nicht in den Verdacht zu kommen, Mängel am Haus verschwiegen zu haben, tun Immobilienkäufer sich nur selbst einen Gefallen Mängel offen anzusprechen. Das Risiko anschließender Rechtsstreitigkeiten lässt sich somit jedenfalls minimieren.
Mängel in den Kaufvertrag als Mängelliste aufnehmen
Folgende Punkte sollten man beispielsweise ansprechen:
- Feuchtigkeitsschäden an Wänden und Decken
- Defekte Isolierungen bzw. Feuchtigkeitsschäden am Dach
- Asbest, Pilzbefall oder schlimmer noch: Hausschwamm
- Denkmalschutz
- Miet- oder Pachtverträge, Wegerechte und Wohnungsrechte
- Bekannte Geruchsbelästigungen oder außergewöhnliche Geräuschbelästigungen/Lärmbelästigungen
Auch über durchgeführte Bekämpfungen wie eine Hausschwammsanierung muss der Käufer informiert werden.
Mängel sollten in Form einer sogenannten Mängelliste im Kaufvertrag stehen, steht ein Wort gegen das Andere, hat der Verkäufer keine Rechtssicherheit.
Selbst für arglistig verschwiegene Mängel haftet der Verkäufer nicht auf ewig. Gibt es keine konkrete und rechtsgültige Regelung im Kaufvertrag, haftet der Immobilienverkäufer für Mängel fünf Jahre lang ab Übergabe. In einem Urteil hat der BGH darauf hingewiesen, dass sofern besondere Umstände vorliegen, ein sofortiger Rücktritt gerechtfertigt sein kann. Dies ist dann der Fall, wenn der Verkäufer den Käufer bei Abschluss des Kaufvertrags getäuscht hat und beispielsweise einen Wasserschaden verschwiegen hat..
Haftung Sonderfall: Beteiligung an Gemeinkosten
Um eine besondere Haftungsfalle sollten Käufer und Verkäufer einer Immobilie wissen und im Vertrag klären: Wurden Erschließungsbeiträge oder sonstige Anliegerbeiträge für bspw. die Erneuerung einer Straße vor der Übertragung der Immobilien begonnen, trägt der Verkäufer die Kosten dafür. Nach dem Gesetz muss nämlich derjenige zahlen, der Eigentümer war, als die Bauarbeiten im Gange waren, auch wenn die Abrechnung erst Jahre später erfolgt.
Für Verkäufer lohnt sich daher eine Stichtagslösung im Kaufvertrag: Alle Kosten, die bis zum Notartermin in Rechnung gestellt wurden, zahlt er, alle danach zugestellten Zahlungsbescheide übernimmt der Käufer. Ob in naher Zukunft Forderungen der Gemeinde erfolgen, können Käufer bei der zuständigen Gemeinde erfragen.
Der Verkäufer sollte sich auf jeden Fall Zeit für die Übergabe des Hauses oder der Wohnung nehmen. Er sollte gemeinsam mit dem Käufer durch die Immobilie gehen und dessen Fragen nach besten Wissen und Gewissen beantworten.
Fotohinweis: Pixelteufel / CC BY 2.0 / auf Flickr …
