Der demografische Wandel und der Immobilienmarkt: Aus diesen Gründen finden Pflegeimmobilien zunehmend den Weg in fast alle Portfolios
Zunehmend spürbar macht sich die Alterung der deutschen Bevölkerung im Nachfragespektrum am Immobilienmarkt bemerkbar. Während klassische Wohnlagen unter Renditedruck geraten und Gewerbeflächen sich mit leerstehenden Schaufenstern herumschlagen, findet sich ein Segment mit stabil bis wachsender Nachfrage: die stationären Pflegeeinrichtungen. Das hat allerdings weniger mit kurzfristigen Konjunkturzyklen als mit einer langfristigen demografischen Verschiebung zu tun, die sich bereits in den neuesten amtlichen Vorausberechnungen abzeichnet. Dazu kommen Versäumnisse der Politik zu einem knappen Angebot bei altersgerechten Immobilien führt.
Demografische Ausgangslage und Pflegebedarf
Nach der 15. koordinierten Bevölkerungsvorausberechnung des Statistischen Bundesamts wird die Zahl der über 67-Jährigen in Deutschland bis 2035 auf rund 20 Millionen steigen. Parallel dazu weist die Pflegevorausberechnung einen Anstieg der Pflegebedürftigen auf etwa 6,8 Millionen bis 2055 aus. Bereits Ende 2023 lag die Zahl bei über 5,6 Millionen Menschen mit Pflegegrad, wovon rund 15 Prozent stationär versorgt wurden.
Der resultierende Bedarf an zusätzlichen Pflegeplätzen ist erheblich. Verschiedene Marktstudien, unter anderem von Wüest Partner und CBRE, kalkulieren einen Neubaubedarf von mehreren hunderttausend Plätzen bis 2040, um den demografischen Zuwachs und den gleichzeitigen Abgang veralteter Bestandsobjekte auszugleichen. Viele bestehende Häuser erfüllen die Anforderungen der Landesheimbauverordnungen, etwa zur Einzelzimmerquote, nicht mehr und stehen mittelfristig zur Umnutzung oder zum Rückbau an.
Pflegeimmobilien als eigene Assetklasse
Aus diesem strukturellen Missverhältnis zwischen Angebot und Nachfrage hat sich in den vergangenen zwei Jahrzehnten eine eigenständige Immobilien-Assetklasse entwickelt. Institutionelle Investoren wie Versicherer und offene Spezialfonds halten zunehmend Bestände an Sozialimmobilien, und auch private Anleger treten über Teileigentum an einzelnen Pflegeapartments in den Markt ein. Pflegeimmobilien als Kapitalanlage unterscheiden sich dabei in mehreren Punkten von klassischem Wohn- oder Gewerbeeigentum.
Der Ertrag stammt nicht aus einer klassischen Wohnraummiete, sondern aus einem langfristigen Pachtvertrag zwischen Eigentümer und Betreiber, häufig mit Laufzeiten von 20 bis 25 Jahren und Verlängerungsoptionen. Die Refinanzierung des Betreibers erfolgt über die Vergütungssätze nach dem Elften Sozialgesetzbuch (SGB XI), was einen Teil der Einnahmen mittelbar an das gesetzliche Pflegeversicherungssystem koppelt. Für Käufer bedeutet das eine vergleichsweise geringe Abhängigkeit von individueller Neuvermietung, aber eine höhere Abhängigkeit von der Bonität des Betreibers.
Prüfkriterien und Risiken
Die Qualität einer Pflegeimmobilie als Investment hängt weniger vom Objekt selbst als vom Zusammenspiel aus Standort, Betreiber und Vertragsgestaltung ab. Relevant sind unter anderem die regionale Versorgungsquote laut Pflegestatistik, die Einhaltung der jeweiligen Landesheimbauverordnung sowie die Prüfergebnisse des Medizinischen Dienstes nach den Qualitätsprüfungs-Richtlinien (QPR). Als baulicher Referenzrahmen gilt vielfach der KDA-Standard des Kuratoriums Deutsche Altershilfe, das seit Jahrzehnten Konzepte für Wohn- und Pflegeformen entwickelt.
Auf Betreiberseite lohnt der Blick auf Konzernbilanzen, Auslastungsquoten und die Refinanzierungsstruktur. Die Insolvenzwelle mehrerer großer Betreiber in den Jahren 2022 und 2023, ausgelöst durch gestiegene Personal- und Energiekosten sowie den Tariftreue-Grundsatz nach § 72 SGB XI, hat die Bedeutung dieser Prüfung deutlich gemacht. Ein hoher Kaufpreisfaktor bei gleichzeitig schwacher Betreiberbonität kann die kalkulierten Nettomietrenditen von typischerweise 3,5 bis 5 Prozent schnell relativieren.
Einordnung für Anleger
Für Anleger, die eher langfristig und konjunkturunabhängig mit einem Indirect play auf das Sozialsystem setzen wollen, findet sich hier ein anderes Profil als bei Wohn-, Büro- oder Einzelhandelsimmobilien. Wer einsteigen möchte, sollte sich außer dem Objektbau auch den Pachtvertrag, die letzten drei Jahresabschlüsse des Betreibers, die Landesheimbauverordnung seines Bundeslandes und die Transparenzberichte des Medizinischen Dienstes zeigen lassen. Genaue Angaben zur regionalen Nachfrageentwicklung liefert die Pflegestatistik der statistischen Landesämter, die vielfach bis auf Kreisebene gegliedert ist.
