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Anrechnung von Dachterrassen bei Wohnfläche

Der Bundesgerichtshof hat die Anrechnung von Dachterrassen und Balkonen bei der Wohnflächenberechnung einer Mietwohnung bereits präzisiert. Nach einem am verkündeten Urteil in 2009 kann der Vermieter bei geschlossenen Mietverträgen vor 2004 die Grundfläche einer Dachterrasse oder eines Balkons grundsätzlich «bis zur Hälfte» anrechnen, wenn es keine anderweitigen Absprachen mit dem Mieter gibt. Dies gelte ohne Rücksicht auf die Wohnqualität der Dachterrasse. Sieht allerdings der Mietspiegel der jeweiligen Gemeinde nur eine Anrechnung zu einem Viertel vor, dann gelte diese «ortsübliche Sitte».

Zu Verträgen ab 2004 hat der BGH zwar am Mittwoch keine Entscheidung gefällt, weil das Gericht über einen Altfall urteilte. Nach Angaben von Mieter-Anwalt Matthias Siegmann kann ab 2004 der Balkon oder die Dachterrasse aber «im Regelfall nur zu einem Viertel angerechnet werden», maximal bis zur Hälfte. Das sehe die ab dem 1. Januar 2004 geltende Wohnflächenverordnung vor.

Das Urteil: Dachterrasse anteilig als Wohnfläche

Der Bundesgerichtshof habe sich offenbar davor gescheut, eine einheitliche Anrechnungsquote zu bestimmen, weil es sonst «zahlreiche Folgeprozesse» wegen Rückforderungen von Mietern gegeben hätte, sagte Siegmann.

Der Präsident des Bundesverbands deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen (GdW), Lutz Freitag, nannte das Urteil «erfreulich praxisgerecht». Hätte der BGH die Anrechnung generell nur zu einem Viertel zugelassen, wäre es bei einer unabsehbaren Vielzahl von Mietverhältnissen, bei denen im Vertrauen auf die bisherige Rechtsprechung eine hälftige Anrechnung vorgenommen wurde, zwingend zum Streit wegen Mietminderungen gekommen, sagte Freitag.

Im Streitfall aus Köln klagte der Vermieter gegen die Mieterin einer Maisonettewohnung mit zwei Dachterrassen. Die Mieterin hatte die Miete gemindert, weil sie bei ihrer Berechnung auf eine geringere Wohnfläche kam, als im Mietvertrag angegeben ist. Dort ist die Wohnungsgröße mit «ca. 120 Quadratmeter» beziffert. Die Wohnfläche der Innenräume beträgt rund 90 Quadratmeter. Die beiden Dachterrassen haben eine Grundfläche von 25 und 20 Quadratmetern.

Die Mieterin ist der Ansicht, dass die Fläche der Dachterrassen nur zu jeweils einem Viertel anzurechnen sei. Dies ergebe insgesamt rund 11 Quadratmeter, weshalb die tatsächliche Wohnfläche nur bei 101 Quadratmetern liege. Dieser Wert weiche mehr als die zulässigen 10 Prozent von der vertraglichen Wohnfläche ab. Deshalb sei sie zu einer Mietminderung um 182 Euro monatlich berechtigt. Sie hat deshalb einen Betrag von 3488 Euro einbehalten, den der Vermieter nun nebst Zinsen einfordert.

In den Vorinstanzen hatte der Vermieter keinen Erfolg. Der BGH betonte nun, dass in Altfällen die Grundfläche einer Dachterrasse zwar grundsätzlich bis zur Hälfte anzurechnen sei. Die Anrechnung sei allerdings auf ein Viertel begrenzt, wenn es zutreffe, dass dies der in Köln «ortsüblichen Sitte» entspricht. Das Landgericht Köln, das eine Begrenzung der Anrechnung auf ein Viertel schon aus anderen Gründen für geboten erachtet hatte, müsse dies nun noch prüfen.

(AZ: VIII ZR 86/08 – Urteil vom 22. April 2009)

(Quelle: Siegmann in Karlsruhe nach der Urteilsverkündung; GdW in Pressemitteilung)

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