Fristen, Kosten, Beweise – Wichtige Urteile des Bundesgerichtshofs für die aktuelle Betriebskostenabrechnung.
Nach dem Sommerurlaub bekommen viele Mieter wieder Post von ihrem Vermieter. Die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2008 liegt im Kasten und sorgt nicht selten für Aufregung. Nach Angaben des Deutschen Mieterbundes werden die meisten Prozesse im Mietrecht um die Betriebskosten geführt.
Auch der Bundesgerichtshof ist mit dem Thema gut beschäftigt und hat einige neue Urteile gefällt, die für die aktuelle Betriebskostenabrechnung relevant sind. Zwei davon betreffen die Abrechnungsfristen. So muss der Vermieter nachweisen, dass die Abrechnung dem Mieter fristgemäß zugegangen ist. Die Abrechnungsfrist beträgt ein Jahr nach Beendigung des Abrechnungszeitraumes. Für das Kalenderjahr 2008 muss der Vermieter also spätestens bis zum 31. Dezember 2009 abrechnen, sofern der Abrechnungszeitraum dem Kalenderjahr entspricht. Bis zu diesem Datum muss das Schreiben dem Mieter zugehen.
Nach einem BGH-Urteil reicht es aber nicht, wenn der Vermieter die Unterlagen innerhalb der Zwölfmonatsfrist bei der Post aufgegeben hat. Entscheidend ist allein, wann der Mieter die Post erhält. Die Tatsache, dass ein Brief zur Post gegeben wurde, ist kein Beweis für den Zugang der Sendung (AZ: VIII ZR 107/08). Auch bei Einschreiben mit Rückschein kann sich der Versender nicht sicher sein. Da besteht die Gefahr, dass der Postempfänger nicht zu Hause ist. Mit Erhalt des Benachrichtigungsscheins ist die Post noch nicht zugegangen, sondern erst dann, wenn der Adressat seine Post abgeholt hat. Am sichersten ist es, die Abrechnung dem Mieter persönlich zu überbringen und sich den Erhalt quittieren zu lassen.
Kann der Vermieter nicht beweisen, dass der Mieter die Betriebskostenabrechnung fristgemäß in den Händen hatte, hat er die einjährige Abrechnungsfrist nicht eingehalten und der Mieter braucht keine Nachzahlungen zu leisten.
Schickt ein Vermieter eine zweite korrigierte Betriebskostenabrechnung nach Ablauf der zwölfmonatigen Frist, muss der Mieter sie nicht beachten. Laut BGH darf nach Ablauf der zwölfmonatigen Abrechnungsfrist eine bereits vorgelegte Abrechnung nicht mehr zum Nachteil des Mieters verändert werden (AZ: VIII ZR 190/06). Im verhandelten Fall hatte der Vermieter bei der fristgemäß vorgelegten Abrechnung zunächst ein Guthaben in Höhe von 208,73 Euro zugunsten des Mieters errechnet. Einige Monate später nach Ende der Abrechnungsfrist korrigierte er die Abrechnung und stellte dem Mieter eine Nachforderung in Höhe von 115,06 Euro in Rechnung. Der Bundesgerichtshof erklärte, dass der Mieter die Nachforderung über 115,06 Euro nicht zahlen muss und der Vermieter den ursprünglich errechneten Guthabenbetrag an den Mieter zu erstatten hat.
Andere BGH-Urteile betreffen die Abrechnungen von Kosten, die nicht mit dem Abrechnungszeitraum übereinstimmen, der im Mietvertrag vereinbart wurde, etwa Rechnungen von Versicherungen oder Energieversorgern. Sie dürfen nach dem sogenannten Abflussprinzip umgelegt werden (AZ: VIII ZR 49/07). Der Vermieter kann alle Kosten auf die Mieter umlegen, die er selbst im Abrechnungszeitraum hatte. Weichen Verbrauchsabrechnungen des Versorgungsunternehmens vom Kalenderjahr ab, so ist der Vermieter nicht verpflichtet, diese Abrechnungen im Wege einer Schätzung oder mit Hilfe einer zusätzlichen Verbrauchserfassung auf ein Kalenderjahr umzurechnen. Für die Einhaltung der Jahresfrist kommt es auf die Gesamtabrechnung an (AZ: VIII ZR 240/07).
Rechnet der Wasserversorger die Kosten für den Wasserverbrauch der Wohnung gegenüber dem Vermieter ab und beruht diese Abrechnung auf dem abgelesenen Verbrauch des Mieters dieser Wohnung, kann der Vermieter die Wasserrechnung an den Mieter weiterleiten, ohne diese in die Abrechnung der übrigen Betriebskosten einbeziehen zu müssen (BGH, AZ: VIII ZR 75/07).
Klarheit gibt es nun auch zum lange umstrittenen Problem, wie die Kosten für den Hausmeister in der Betriebskostenabrechnung behandelt werden. Generell dürfen die Kosten des Hauswarts in eine Nebenkostenabrechnung eingestellt werden, aber nur die für echte Hauswartsarbeiten. Dazu gehörten zum Beispiel Prüf- und Wartungsaufgaben, Gartenpflege oder Hausreinigung, nicht aber kleine Reparaturen, Ausbesserungen oder Wohnungsbesichtigungen mit Mietinteressenten. Der Bundesgerichtshof entschied, dass die Position Hauswart keine Kosten für Instandhaltungs- oder Verwaltungsarbeiten enthalten darf (AZ: VIII ZR 27/07). Der Vermieter muss die Hauswartskosten nach umlagefähigen Hauswartstätigkeiten und nicht umlagefähigen Verwaltungs-, Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten aufschlüsseln. Danach müssen die nicht umlagefähigen Kosten aus den Hauswartskosten herausgerechnet werden.
