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Mietrecht: Bei Mietkaution auf Nummer Sicher gehen

– von  Katja Fischer – Die Mietkaution ist eine Sicherheitsleistung für den Vermieter. Für den Mieter birgt sie aber einige Risiken, wenn er sich nicht genügend darum kümmert. Im schlimmsten Fall bekommt er sie nie wieder zurück, obwohl gar keine Vermieterforderungen daraus zu begleichen sind.

Bereits vor der Einzahlung des Geldes sollten Mieter darauf bestehen, dass der Vermieter ihre Kaution auf einem insolvenzfesten Konto anlegt. Das heißt, das Geld muss getrennt von seinem übrigen Vermögen sein. Im Falle einer Vermieter-Pleite kann die Sicherheitsleistung nämlich weg sein, so der Deutsche Mieterbund.

Nach einem Urteil des Bundesgerichtshofes kann der Mieter seine Mietkaution in der Insolvenz des Vermieters nur dann komplett zurückverlangen, wenn der Vermieter die Kaution von seinem sonstigen Vermögen getrennt angelegt hat. Verstößt der Vermieter hiergegen, dann ist der dem Mieter zustehende Auszahlungsanspruch nur eine einfache Insolvenzforderung (AZ: IX ZR 132/06).

Der Mieter sollte sich nicht darauf einlassen, die Kaution zunächst bar oder auf das Girokonto des Vermieters zu überweisen und darauf vertrauen, dass dieser das Geld dann auf ein Treuhandkonto überweist. Er kann verlangen, dass ihm der Vermieter ein insolvenzfähiges Konto benennt, so der BGH. Weist der Vermieter kein geeignetes Konto vor, kann der Mieter die Kautionszahlung solange verweigern, wie die Insolvenzsicherheit des Kontos nicht nachgewiesen ist (AZ: VIII ZR 98/10).

Auch während der Mietzeit sollten Mieter ihre Kaution im Auge behalten. „Sie können regelmäßig einen Nachweis verlangen, dass die Kaution korrekt angelegt ist“, sagt Mieterbund-Präsident Georg Rips. Sie haben sogar ein wirksames Druckmittel in der Hand. „So lange der Vermieter die gesetzeskonforme Anlage der Mietkaution nicht nachweist, können Mieter die monatlichen Mietzahlungen zurückhalten“, so Rips.

Im Laufe eines Mietvertrages kann viel passieren, was die Kaution in Gefahr bringt. Es kann zum Beispiel der Eigentümer der Immobilie wechseln. Wird das Haus oder die Wohnung verkauft, so haftet der Käufer bei Ende des Mietverhältnisses für die Rückzahlung der Kaution. Das gilt auch dann, wenn er sie vom Verkäufer nicht erhalten hat, entschied das Oberlandesgericht Düsseldorf (AZ: 24 U 212/0). Dies gilt seit Inkrafttreten der Mietrechtsreform am 1.9.2001. Erfolgte der Verkauf vorher, ist der Erwerber für die Rückzahlung der Kaution nur zuständig, wenn er sie erhalten hatte (BGH, VIII ZR 372/04). Sonst ist der alte Eigentümer für die Rückzahlung der Kaution zuständig.

Wird die Wohnung zwangsverwaltet, muss der Zwangsverwalter die Mietkaution bei einem Kreditinstitut anlegen. Dies gilt auch dann, wenn der Zwangsverwalter die Kaution nicht vom Vermieter erhalten hat (BGH, AZ: VIII ZR 184/08).

Zieht der Mieter aus, muss der Vermieter ihm die Kaution samt Zinsen in einem angemessenen Zeitraum zurückzahlen. Wie lange das dauern darf, darüber gibt es oft Streit und die Mieter müssen monatelang auf ihr Geld warten. Das ist besonders ärgerlich, wenn sie es brauchen, um die Kaution für ihre neue Wohnung zu zahlen. Zwar hat der Vermieter ein Rückbehaltungsrecht in der Höhe, in der er noch Forderungen an den Mieter hat. Die Abrechnung darüber muss aber zeitnah erfolgen. Wie lang die Fristen sein können, ist nicht eindeutig geregelt. Das Amtsgericht Hamburg hält eine Frist von drei Monaten für angemessen, die aber je nach den Umständen des Einzelfalls kürzer oder länger sein könne (AZ: 45 C 74/02). Ähnlich sieht es das Amtsgericht Ahrensburg. Seiner Meinung nach kann die Frist zur Kautionsabrechnung wesentlich kürzer als sechs Monate sein. Sie sei nicht an die Betriebskostenabrechnung gebunden. Mit dieser könne sich der Vermieter zwölf Monate Zeit lassen. Aber die Kaution dürfe er nicht solange zurückhalten, so das Gericht (AZ: 46 C 943/06).

Für Mieter, die länger als sechs Monate auf ihre Kautionsabrechnung warten müssen, kann das aber auch etwas Positives haben. Denn Schadensersatzansprüche des Vermieters verjähren innerhalb von sechs Monaten nach Rückgabe der Wohnung. Anders ist das bei offenen Forderungen für Betriebskosten oder Miete. Diese verjähren erst nach drei Jahren.

dapd.djn/kaf/mwo

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