Ein Galeriegeschoss ist Teil der Wohnfläche, auch wenn diese Räume aufgrund bauordnungsrechtlicher Vorgaben keine Aufenthaltsräume sind. Dies gilt zumindest, wenn diese Räume laut Mietvertrag ausdrücklich Teil der Wohnfläche sind. Auf eine entsprechende Entscheidung des Bundesgerichtshofes weisen Experten der Eigentümerschutz-Gemeinschaft Haus & Grund Deutschland hin.
Eindeutige Vereinbarung im Mietvertrag entscheidend
In dem Fall hatte eine Mieterin eine Maisonette-Dachgeschosswohnung mit einem beheizbaren Galeriegeschoss gemietet. Im Mietvertrag war eindeutig vereinbart worden, dass dieses Galeriegeschoss Teil der Wohnfläche ist. Nach der Landesbauordnung gelten die Räume des Galeriegeschosses jedoch nicht als Aufenthaltsräume, weil sie zu weniger als der Hälfte der Grundfläche eine lichte Höhe von über 2,20 Meter aufweisen. Daher war die Mieterin der Ansicht, dass das Galeriegeschoss nicht als Wohnfläche gilt, und forderte die hierfür gezahlte Miete zurück.
Wohnflächenermittlung: Flächenberechnung als Wohnraum
Zu Unrecht, entschied der BGH. Flächen von Räumen, die nach dem Vertrag zu Wohnzwecken vermietet sind, können bei der Wohnflächenermittlung mit eingerechnet werden. Dies gilt unabhängig davon, ob sie wegen öffentlich-rechtlicher Nutzungsbeschränkungen bei einer Flächenberechnung als Wohnraum anzurechnen sind.
Quelle BGH AZ: VIII ZR 39/09
