Eigentlich ist der Vermieter für den Erhalt seiner Immobilie zuständig. Doch einige der Renovierungsarbeiten darf er im Rahmen so genannter Schönheitsreparaturen per Mietvertrag auf seine Mieter übertragen. Doch nicht immer halten sich Vermieter hierbei an gesetzliche Bestimmungen.
Beispiele für tatsächliche Schönheitsreparaturen
Die Formulierung „Schönheitsreparaturen“ ist zunächst irreführend, da sie mit Reparaturen im herkömmlichen Sinne nichts zu tun hat. Sie umfasst vielmehr sogenannte dekorative Aufgaben in einer Mietwohnung, die in erster Linie zur Verbesserung des Erscheinungsbildes beitragen. Auch kleine oberflächliche Schäden, beispielsweise die Beseitigung von kleinen Bohrlöchern, können dazugehören.
Zu den Schönheitsreparaturen zählen:
- einfache Malerarbeiten, darunter das Streichen oder Tapezieren von Wänden und Decken sowie das Lackieren von Heizkörpern.
- In Bezug auf das Streichen von Fenstern und Türen ist der Mieter ausschließlich für den Innenbereich zuständig. Die außen liegenden Seiten sind jeweils Sache des Vermieters.
- Sämtliche darüber hinausgehende Tätigkeiten, beispielsweise Schleifarbeiten oder ein Teppichaustauch können nur dann vom Mieter gefordert werden, wenn er sie nachweislich durch unsachgemäße Nutzung beschädigt hat. Normale Abnutzungserscheinungen zählen nicht dazu.
Beispiele für unerlaubte Schönheitsreparaturen
Der Begriff Schönheitsreparaturen wird in Mietverträgen häufig sehr eigenwillig interpretiert, und umfasst dabei eine Vielzahl an Ausführungen, die in juristischer Hinsicht nicht zulässig sind.
- Zu den häufigsten uneindeutigen Bereichen der Wohnung, die regelmäßig zu Streitigkeiten vor Gericht führen, gehört der Fußboden. Viele Mietverträge sehen vor, dass ein Fußboden in den gleichen Zustand zu bringen ist, in dem er übernommen wurde. Das ist grundsätzlich nicht möglich. Ein ursprünglich neu verlegter Teppichboden, der Teil der Mietsache ist, wird nach zehn Jahren Mietdauer zwangsläufig abgenutzt aussehen.
- Der Vermieter darf einen hygienisch einwandfreien und gereinigten Zustand erwarten, jedoch keine Erneuerung.
- Ähnlich verhält es sich mit Parkettböden. Es ist generell nicht Sache des Mieters, sich um den Erhalt eines Parkettbodens in Form von Schleifen oder Versiegeln zu kümmern. Diese Arbeiten sind prinzipiell vom Vermieter zu tragen.
- Auch der Anstrich von Fußleisten und Sockeln gehört nicht in den Verantwortungsbereich des Mieters.
Wirksame Klauseln im Mietvertrag
Der Vermieter hat in der Regel das Recht, die Übernahme von Schönheitsreparaturen durch den Mieter im Mietvertrag zu vereinbaren. Entgegen der häufigen Annahme ist der Mieter allerdings zu keinerlei Tätigkeit verpflichtet, die nicht schriftlich im Vertrag festgehalten ist. Für die Gültigkeit sämtlicher Klauseln gelten unerlässlich zwei Voraussetzungen.
- Die Wohnung ist in einem vollständig renovierten Zustand übergeben worden.
- Im Fall einer nicht renovierten Übergabe muss der Mieter einen angemessenen Ausgleich erhalten haben.
Wirksame Klauseln im Mietvertrag dürfen nur die tatsächlich erlaubten Schönheitsreparaturen umfassen. Sie können sowohl in einem durch den Vermieter selbst formulierten Vertrag aufgeführt sein als auch in einem fertigen Formularmietvertrag. Bei Formularverträgen ist die Aktualität des Vordrucks zu beachten. Nur Formblätter, die nach der Rechtsprechungswende im Jahr 2015 erstellt wurden, sind für einen Mietvertrag maßgeblich.
Unwirksame Klauseln im Mietvertrag
Die Anzahl an unwirksamen Klauseln in typischen Mietverträgen ist so vielfältig, dass an dieser Stelle nur eine Auswahl der häufigsten Ausführungen getroffen werden kann.
Die Endrenovierungsklausel sieht grundsätzlich ein Renovieren der Wohnung bei Auszug vor. Diese Klausel ist unzulässig, weil sie nicht berücksichtigt, ob ein Mieter die Räume sechs Monate oder zwanzig Jahre bewohnt hat. Starre Renovierungsfristen geben vor, in welchem exakten Abstand der Mieter während seiner Mietzeit die einzelnen Räume renovieren muss. Diese Vorgabe ist ebenfalls unwirksam, weil sie keine zeitliche Alternative zulässt. Die Klausel darf allenfalls in Form eines Richtwertes formuliert werden.
Die Forderung eines weißen Anstrichs ist nicht erlaubt. Der Vermieter darf höchstens eine Wohnungsübergabe mit sogenannten neutralen Farben erwarten.
Farbwahlklauseln bei Tapeten finden sich ebenfalls in vielen Mietverträgen. Sie legen fest, dass die Tapeten während der Mietzeit nur in bestimmten Farben, die einen hellen Ton haben sollten, gestrichen werden dürfen. Die Klausel ist nicht zulässig. Der Mieter darf während der Wohnungsnutzung alle erdenklichen Farben und Muster für die Wände wählen.
Die Abgeltungsklausel
Zu den häufigsten juristischen Streitpunkten in Mietverträgen zählt die Abgeltungsklausel im Rahmen von Fristenplänen. Auch wenn die Renovierungszeiträume während der Mietdauer rechtlich einwandfrei im Sinne eines Richtwerts formuliert werden, findet sich für den Zeitpunkt des Auszugs regelmäßig eine Abgeltungsklausel. Diese sieht vor, dass der Mieter einen anteiligen Beitrag von den Renovierungskosten des Vermieters zu zahlen hat. Der Vermieter definiert hierbei für jeden Raum eine Nutzungsdauer bis zur Renovierung. Von dieser Zeitspanne wird die Wohndauer des Mieters abgezogen und hierfür ein anteiliger Kostenvoranschlag für die Renovierungsarbeiten berechnet. Für eine Mietzeit von zwei Jahren beispielsweise findet sich im Vertrag ein Eigenanteil von 66 Prozent der Renovierungskosten für die Küche und 40 Prozent für das Wohnzimmer.
Diese häufig verwendete Klausel ist in jedem Fall ungültig und muss vom Mieter nicht berücksichtigt werden. Der Gesetzgeber geht davon aus, dass nur der tatsächliche Zustand einer Wohnung zum Zeitpunkt des Auszugs relevant ist. Sollte der Vermieter hingegen die Wohnung durch eigenes Verhalten in hohem Maß abgenutzt haben, kann er dafür haftbar gemacht werden.
Anmietung einer unrenovierten Wohnung
Eine der häufigsten Irrtümer bei der Zuständigkeit für Schönheitsreparaturen und Renovierungsarbeiten besteht im Zusammenhang mit der Übernahme einer Wohnung im unrenovierten Zustand. Bis zum Jahr 2015 war es zulässig, die Tätigkeiten dem Mieter aufzubürden, sofern dies im Mietvertrag verankert war.
Der 18. März 2015 markiert den Zeitpunkt der sogenannten Rechtsprechungswende. An diesem Tag hat der Bundesgerichtshof in einem Urteil festgelegt, dass der Mieter einer unrenovierten Wohnung weder zu Mietbeginn, noch während der Mietdauer oder beim Auszug für Schönheitsreparaturen oder Renovierungsarbeiten zuständig ist.
Eine Ausnahme von dieser Regelung ist nur zulässig, wenn zwischen Mieter und Vermieter eine schriftliche Vereinbarung über einen Ausgleich gewährt wird. In dem Fall kann beispielsweise eine mietfreie Zeit vereinbart werden. Die Übernahme einer unrenovierten Wohnung erfordert zwingend einen entsprechenden Hinweis im Mietvertrag. Kleine Gebrauchsspuren sind nicht ausreichend, um von Schönheitsreparaturen entbunden zu werden. Häufig versuchen Vermieter einen unrenovierten Zustand durch geringe Auffrischungsarbeiten zu kaschieren. In dem Fall sind ein ausführliches Übergabeprotokoll und gegebenenfalls Fotos der Räumlichkeiten hilfreich.
Fachgerechte Durchführung der Arbeiten
Eine der häufigsten Streitpunkte basiert auf den unterschiedlichen Annahmen zur Bedeutung des Begriffs „fachgerecht“. In zahlreichen Mietverträgen wird die Erfordernis einer fachgerechten Durchführung von Schönheitsreparaturen und Renovierungsarbeiten gefordert. Sehr häufig wird dabei zusätzlich die Formulierung „Ausführung durch einen Malerbetrieb“ vorgenommen. Vorausgesetzt, die Durchführung der Arbeiten ist grundsätzlich rechtmäßig, kann der Vermieter nur eine Umsetzung in „mittlerer Art und Güte“ fordern. Für diese Leistung ist kein Fachbetrieb erforderlich. Der Mieter muss lediglich sicherstellen, dass die ihm übertragenen Schönheitsreparaturen entsprechend durchgeführt werden. Er darf dies auch in Eigenleistung vornehmen oder durch Hinzunahme von Freunden oder Bekannten seiner Wahl. Die Forderung eines Fachbetriebs stellt eine unangemessene Benachteiligung dar. Der Mieter muss die Möglichkeit haben, die Arbeiten im Rahmen einer kostensparenden Eigenleistung durchzuführen. Er ist auch nicht verpflichtet, dem Vermieter gegenüber die Art und Weise der Umsetzung nachzuweisen, sofern das Ergebnis sachgerecht durchgeführt wurde und erkennbar ist.
Ein Großteil der Mietverträge ist fehlerhaft
Die Rechtslage bezüglich der durchzuführenden Schönheitsreparaturen in einer Mietwohnung ist selten eindeutig, und häufig nur im Rahmen eines Einzelfalls nachzuvollziehen. Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) definiert grundsätzlich den Vermieter als Zuständigen für die gebrauchsfähige Übergabe einer Wohnung und den Erhalt dieses Zustands während der Dauer der Miete. Gleichzeitig wird in vielen Mietverträgen der Mieter selbst durch bestimmte Renovierungsklauseln für die Wahrung des Wohnungszustands in die Verantwortung genommen.
Diese Praxis ist im Sinne einer Verpflichtungsübertragung nur dann zulässig, wenn präzise formulierte Bestimmungen eingehalten werden, die Art und Umfang der Schönheitsreparaturen festlegen. Hierzu gab es in der Vergangenheit diverse Gerichtsurteile, die für eine gewisse Unsicherheit sorgten, da immer mehr Klauseln für unwirksam erklärt wurden. Eine große Anzahl an Mietverträgen ist in dieser Hinsicht fehlerhaft formuliert. Der Mieter kann im Bedarfsfall gegen unzulässige Vorgaben klagen und ist nicht zur Umsetzung von Arbeiten verpflichtet, die auf unwirksamen Klauseln basieren.
