Mietrecht: Mietverträge mit Verwandten müssen Fremdvergleich standhalten

– Von Katja Fischer –  Die Vermietung einer Eigentumswohnung an Verwandte bringt für beide Seiten Vorteile. Der Familienangehörige bekommt oft eine preiswertere Wohnung als auf dem freien Markt. Und der Eigentümer der Immobilie wird zum Vermieter, erzielt Einnahmen und kann Ausgaben rund um die Immobilie von der Steuer absetzen.

„Wenn zum Beispiel die Eltern aus Altersgründen in die Einliegerwohnung im Haus der Familie einziehen, sollte vorher ein normaler Mietvertrag mit ihnen abgeschlossen werden“, rät der Geschäftsführer der Eigentümerschutzgemeinschaft Haus & Grund Deutschland, Stefan Walter. „Nur dann kommen die Eigentümer in den Genuss von Steuervorteilen. Sie können Kosten für ihr Haus wie beispielsweise Schuldzinsen, Abschreibungsraten und Ausgaben für Reparaturen in ihrer Einkommenssteuererklärung geltend machen.“

Schriftlicher Mietvertrag ist Pflicht

mietvertrag mit familie

Die Vermietung einer Eigentumswohnung innerhalb der Familie bietet Vorteile, setzt aber einen ordentlichen und wirksamen Mietvertrag voraus. Das gilt besonders für direkte Verwandte.

Wichtig ist, dass der Mietvertrag zwischen den Verwandten schriftlich verfasst wird und einem Fremdvergleich standhält. Das heißt, er muss Mietzins, Nebenkosten, Datum des Mietbeginns und andere übliche Angaben enthalten.

„Praktisch ist es, einen Formularmietvertrag auszufüllen. Der wird auch vom Finanzamt am leichtesten anerkannt“, erläutert Walter. Der Vermieter muss bei einer eventuellen Steuerprüfung auch nachweisen können, dass die Miete regelmäßig gezahlt wird und die Wohnung dem Mieter jederzeit zur Verfügung steht.

Die Miethöhe sollte sich an der ortsüblichen Miete orientieren. „Wichtig ist es, das richtige Maß zu finden. Liegt sie mit dem Verwandten zu weit unter der Vergleichsmiete, könnte das Finanzamt Steuermissbrauch vermuten“, sagt der Experte. Im Mietspiegel können Mieter und Vermieter herausfinden, welche Miete für die Lage, den Zustand und das Baujahr des Hauses angemessen ist.

Absetzbarkeit garantiert bei 75 Prozent der ortsüblichen Miete

Voraussetzung für die volle steuerliche Absetzbarkeit ist, dass die Mieter mindestens 75 Prozent der ortsüblichen Miete zahlen. Das ergibt sich aus einem Urteil des Bundesfinanzhofes (Aktenzeichen: IX R 48/01). Dann kann der Vermieter sämtliche Kosten rund um die Immobilie als Werbungskosten geltend machen.

Liegt die Miete zwischen 56 und 75 Prozent der ortsüblichen Miete, kann der Vermieter eine Überschussprognose für die nächsten 30 Jahre vorlegen. Ergibt diese, dass er mit der Immobilie im Laufe dieser Zeit einen Gewinn erwirtschaften wird, darf er ebenfalls den vollen Werbungskostenabzug in Anspruch nehmen.

Verzichtet er auf die Überschussprognose oder fällt diese negativ aus, kann er den Werbungskostenabzug nur anteilig im Verhältnis zur Miete geltend machen. Liegt die Miete unter 56 Prozent des ortsüblichen Niveaus ist keine Überschussprognose notwendig. Dann werden die Werbungskosten in jedem Fall nur anteilig akzeptiert.

Entwicklung der ortsüblichen Miete im Auge behalten

„Die Wohnungseigentümer sollten unbedingt die Entwicklung der ortsüblichen Miete im Auge behalten“, sagt Walter. „Denn die steigt häufig im Laufe der Jahre.“ Der Vermieter müsse die Miete für seine Wohnung regelmäßig anpassen. „Sonst kann es passieren, dass er unter die Steuergrenzen rutscht und das Finanzamt rückwirkend zu wenig gezahlte Steuern einfordert.“

Auch wenn bei einem Mietvertrag zwischen Verwandten die Miete in Dienstleistungen und nicht in Geld besteht, muss der Wert der Miete im Voraus vereinbart werden und nachvollziehbar sein. Ansonsten werden solche Vereinbarungen zwischen Verwandten steuerlich nicht anerkannt, entschied jüngst das Hessische Finanzgericht (AZ: 3 K 646/06 und 3 K 2511/06).

Mietvertrag in Familie – Werbungskosten: Zinsen und Abschreibungen

Mietverträge zwischen einander nahe stehenden Personen werden im Allgemeinen steuerlich nur dann anerkannt, wenn die Verträge wirksam vereinbart wurden. Zudem müssten sowohl Gestaltung als auch Durchführung des Vertrags dem entsprechen, was zwischen Fremden üblich ist, argumentierten die Richter.

Ein Hausbesitzer hatte sein Haus an seine Eltern vermietet und machte als Werbungskosten Zinsen und Abschreibungen geltend. Einnahmen gab er nicht an. Das Finanzamt lehnte die Anerkennung der Werbungskosten aufgrund der unentgeltlichen Überlassung des Hauses ab. Daraufhin gab der Vermieter an, seinen Eltern das Haus nicht unentgeltlich, sondern gegen die Erbringung von Dienst- und Arbeitsleistungen überlassen zu haben. Ohne nachvollziehbare Nachweise sei auch dies nicht anzuerkennen, entschied das Finanzgericht.

kl/dapd.djn/kaf/ph

Fotohinweis: HARO Laminat – Silent CT, der leiseste Laminatboden / HARO Flooring – Parkett & Laminat, on Flickr / (CC BY-SA 2.0)