Nebenkostenabrechnung: Dauerstreit um die zweite Miete

Berlin (ddp.djn). Kein Thema beschäftigt die Mieterschutzvereine so sehr wie die alljährlichen Betriebskostenabrechnungen. Nach ihren Erfahrungen ist jede zweite Nebenkostenabrechnung entweder fehlerhaft, unvollständig oder nicht nachvollziehbar. Mieter sollten ihre Nebenkostenabrechnung deshalb genau prüfen. Welche konkreten Kosten der Vermieter abwälzen darf, ergibt sich aus dem Mietvertrag. Viele Vermieter sparen sich eine genaue Auflistung der Einzelkosten und verweisen einfach auf die Zweite Betriebskostenverordnung. Dort sind 16 Standard-Nebenkosten detailliert aufgelistet. Kosten, die dort nicht aufgeführt sind, dürfen nur mit einer ausdrücklichen Zusatzvereinbarung im Mietvertrag umgelegt werden.

Der dickste Brocken in der Nebenkostenabrechnung sind die Kosten für Heizung und Wasser. Daneben werden üblicherweise auch die Kosten für die Müllabfuhr, Grundsteuern, Hausversicherungen, Beleuchtung, Straßen- und Treppenhausreinigung, Kabelfernsehen und Wartungskosten für die Heizungsanlage umgelegt. Befinden sich in der Wohnanlage auch Gewerberäume, die höhere Nebenkosten verursachen, muss der Vermieter diesen Umstand bei der Kostenverteilung berücksichtigen.

Dürfen die Mieter einen Garten oder eine vorhandene Grünanlage nutzen, müssen sie sich auch an den regelmäßig anfallenden Pflegekosten beteiligen. Ist für derartige Tätigkeiten jedoch ein Hauswart angestellt, sollten Mieter die Abrechnung monieren, da sie sonst doppelt zur Kasse gebeten werden. Die Neugestaltung der Grünanlage oder die Anschaffung von Gartengeräten ist alleine Sache des Vermieters. Für leerstehende Wohnungen muss der Eigentümer die Nebenkosten selbst tragen.

Auch für seine eigenen Verwaltungskosten (Bankgebühren, Telefon- und Portokosten, Rechtschutz- und Hausratversicherungen, Beiträge zum Hausbesitzerverein) muss der Vermieter selbst aufkommen, auch wenn im Mietvertrag etwas anderes steht. Der Mieter muss nicht zahlen. Das gilt auch für Reparaturkosten. Im Mietvertrag kann aber geregelt werden, dass der Mieter Bagatellreparaturen bis zu 50 Euro jährlich selbst bezahlen muss.

Mieter haben Anspruch auf eine nachvollziehbare Abrechnung der Kosten. Deshalb muss die Abrechnung zunächst alle Gesamtkosten benennen, den konkreten Anteil des einzelnen Mieters erkennen lassen und den bei der Berechnung zugrunde gelegten Verteiler- oder Umlageschlüssel nennen. Nur die Heizkosten müssen verbrauchsabhängig abgerechnet werden. Für alle anderen Kostenarten kann der Mietvertrag zum Beispiel die Wohnfläche, die Personenzahl oder den Verbrauch als Aufteilungsmaßstab bestimmen. Mieter haben das Recht, die Original-Abrechnungsbelege in den Geschäftsräumen des Wohnungsverwalters oder ihres Vermieter einzusehen. Rechnungskopien müssen allerdings bezahlt werden.

Die Abrechnung der Heiz- und Betriebskosten muss innerhalb von zwölf Monaten nach Ende der vereinbarten Abrechnungsperiode beim Mieter vorliegen. Ist dafür das Kalenderjahr vereinbart worden, muss demnach die Nebenkostenabrechnung für 2009 spätestens am 31. Dezember 2010 beim Mieter sein. Den rechtzeitigen Zugang muss der Vermieter beweisen. Landet die Abrechnung zu spät im Briefkasten des Mieters, kann dieser die Nachzahlung verweigern und seine Vorauszahlungen zurückfordern. Ein Mieterguthaben verfällt nicht und kann auch später noch eingefordert werden.

ddp.djn/mid/mwo