Nebenkosten: Gebühren, Steuern, Zuschläge und Provisionen beim Immobilienkauf

Von ddp.djn-Korrespondentin Katja Fischer.  Selten waren die Zeiten für den Bau oder Kauf einer Immobilie so günstig wie heute. Moderate Preise in vielen Regionen und nahezu unwiderstehliche Finanzierungsangebote der Banken beflügeln den Traum vom eigenen Heim. Beim näheren Hinschauen erweist sich aber oft, dass die absoluten Top-Konditionen nicht für jedermann gelten und zum Kaufpreis noch immense Nebenkosten dazukommen.

Der Verbraucherschutzverein «Wohnen im Eigentum» empfiehlt potenziellen Bauherren, vor dem ersten Gang zur Bank einen Kassensturz zu machen. Wichtig sei, dass sie genügend Eigenkapital mitbringen, denn nur dann können sie auf gute Konditionen bei den Geldinstituten hoffen. «Je höher das Eigenkapital, desto günstiger das Rating und die Kreditbedingungen», weiß Finanzberaterin Asta Hübner. Etwa 20 Prozent Eigenkapital seien wünschenswert.

Oft wird die Höhe des Kredits zu knapp kalkuliert. Viele Bauherren unterschätzen die Nebenkosten, die ein Immobilienerwerb mit sich bringt. Aber Makler, Notar, Grundbuchamt und Finanzamt schicken ihre Rechnungen, sobald der Kredit unter Dach und Fach ist. «20 Prozent Baunebenkosten, zusätzlich zum Kaufpreis bzw. den reinen Baukosten, sind realistisch», meint Asta Hübner.

Zu den größten Posten der Nebenkosten beim Hausbau und Immobilienkauf gehören die Gebühren für die Beurkundung des Kaufvertrags beim Notar. Etwa 1,5 Prozent des Kaufpreises müssen für seine Unterschrift eingeplant werden, bei einem Immobilienwert von 100 000 Euro also 1500 Euro. Die Gebühren des Notars sind in der notariellen Gebührenordnung festgelegt.

Ist der Vertrag beim Notar abgeschlossen, bekommt der Hauskäufer Post vom Finanzamt. Die Grunderwerbssteuer wird fällig. Sie liegt zurzeit bei 3,5 Prozent des Immobilienkaufpreises, in Berlin, Hamburg und Sachsen-Anhalt 4,5 Prozent. «Diese Schuld muss umgehend bezahlt werden», betont der Verband Privater Bauherren (VPB). Denn erst wenn die Grunderwerbssteuer bezahlt ist, stellt das Finanzamt die sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung aus. Diese benötigt das Grundbuchamt, um den neuen Eigentümer ins Grundbuch eintragen zu können. Auch diese Eintragung kostet natürlich Gebühren.

Wer die Dienste eines Maklers in Anspruch nimmt, um ein geeignetes Grundstück oder Haus zu finden, muss auch dessen Courtage in der Gesamtkalkulation berücksichtigen. Sie ist grundsätzlich direkt nach der Protokollierung beim Notar fällig, informiert der VPB. Die Höhe variiert je nach Region zwischen vier und sechs Prozent des Kaufpreises. Verhandeln lohnt sich aber. Nach Ansicht des Vereins «Wohnen im Eigentum» gibt es einen großen Spielraum bei den Maklerprovisionen. Als Zielgröße sollten Verbraucher eine Gesamtprovision von 3,48 Prozent einschließlich Mehrwertsteuer anstreben, so der Verein.

Auch die Banken wollen an dem Geschäft verdienen. Dabei reichen ihnen meist die ausgehandelten Kreditzinsen nicht. Sie berechnen zusätzliche Kosten, die die Kunden oft gar nicht erwarten, weil sie auf den ersten Blick nicht klar erkennbar sind. Sie verlangen beispielsweise bis zu 0,25 Prozent Bereitstellungszinsen pro Monat auf den noch nicht ausgezahlten Teil des Gesamtkredits. Dazu können Teilzahlungszuschläge kommen, wenn das Darlehen in Teilbeträgen je nach Baufortschritt ausgezahlt wird. Auch für die Kontoführung berechnen manche Banken extra Gebühren.

Um einen genauen Überblick zu erhalten, sollten sich Kunden von ihrer Bank den Gesamteffektivzins oder den sogenannten tatsächlichen Effektivzins ausrechnen lassen. Er enthält alle Nebenkosten.

ddp.djn/kaf/mwo