Es gibt viele gute Gründe, um in Karlsruhe zu leben: Nicht nur, weil die Stadt mit rund 1800 Sonnenstunden im Jahr zu den wärmsten und sonnigsten Plätzen in Deutschland gehört, sondern auch, weil das breitgefächerte Angebot eine gute Wohn- und Lebensqualität für viele Bedürfnisse und Altersgruppen bietet.
Wirtschaft und Wissenschaft locken allein viele Studenten – über 30.000 studieren an den Hochschulen. Kein Wunder, denn Karlsruhe war auf diesem Gebiet schon immer ein Interessensstandort sowie der Geburtsort großer Ideen (um nur einige Beispiele zu nennen: der Karlsruher Karl Freiherr von Drais erfand 1817 das Fahrrad, der in Mühlburg geborene Carl Friedrich Benz 1885 das Automobil und auch die erste E-Mail Deutschlands wurde am 3. August 1984 von Michael Rotert von der Universität Karlsruhe (TH) empfangen) und ist es als IT-Region noch immer. Die Stadt zählt zu den führenden Innovationsstandorten und ist Europas drittgrößter IT-Cluster. In Karlsruhe sind inzwischen über 3.600 wichtige IT-Firmen und Technologieanwender mit internationaler Reputation angesiedelt. Doch auch Familien finden hier nicht nur attraktive und bezahlbare Wohnungen, sondern auch Versorgungsstellen für den Nachwuchs wie KiTas sowie eine breit gefächerte Auswahl von Schulen. Letztlich bietet sich ein vielfältiges Freizeitangebot von Kultur bis Sport und, damit gut verbunden, eine große Auswahl an Grünfl ächen, Parks und Waldgebieten. Und wen es einmal aus der Stadt herauslockt – ob mit dem Auto oder dem gut ausgebautem Netz des öffentlichen Verkehrs
– kann Frankfurt, Stuttgart oder, mit etwas mehr Zeit, München gut erreichen. Auch das Ausland mit einem Besuch in Straßburg oder Basel ist quasi ‚gleich um die Ecke‘.
Immobilien in Karlsruhe unter die Lupe genommen
Alles in allem: Die Stadt und ihr Umland werden zu immer beliebteren Wohngebieten. Wer sich überlegt, sich in Karlsruhe niederzulassen, interessiert sich neben den zuvor genannten Punkten auch für die Kosten, für Vor- und Nachteile einer Miet- oder Kaufsituation. Gerade letztere bringt viele Aspekte auf, die beachtet werden wollen und die Antworten fordern. Natürlich gibt es stets gute Gründe für die eigene Immobilie, doch automatisch stellen sich die fianziellen
Überlegungen ein: Statt auf das Konto des Vermieters fl ießt das Geld in den eigenen Besitz. Eine Immobilie schützt vor Infl ation und verleiht Sicherheit für den späteren Ruhestand. Zudem sind die Kreditbedingungen überaus verlockend: Selten war Baugeld so günstig zu haben wie im Moment.
Doch ob zum Wohnen oder als reine Geldanlage: Wer sich mit dem Gedanken trägt, eine Immobilie zu kaufen, sollte sich mit dem Markt vertraut machen: Wie sieht der Querschnitt der Grundstückspreise aus? Was bedeutet das für den Markt an sich? Antworten auf all diese Fragen und mehr gibt der Immobilienmarktbericht Karlsruhe 2011, der vom Gutachterausschuss für die Ermittlung von Grundstückswerten und sonstigen Wertermittlungen in Karlsruhe herausgegeben wird. Für diesen wurden Grundstückswerte genau ermittelt, berechnet und verglichen, weiterhin wurden per Fragebögen nützliche Informationen eingeholt. Das Resultat bietet ein sehr exaktes Abbild des Marktgeschehens und eine umfassende Übersicht der Wohnsituation in Karlsruhe.
Genauigkeit und Fachkenntnis
Der Gutachterausschuss setzt sich aus einem Vorsitzenden (Dr.-Ing. Michael Mürle ist Stadtvermessungsdirektor, Leiter der Grundstücksbewertungsstelle und der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses bei der Stadt Karlsruhe), acht Stellvertretern und ehrenamtlichen Gutachtern, zwölf weiteren ehrenamtlichen Gutachtern sowie vier Vertretern der Finanzämter und ehrenamtlichen Gutachtern bei Bodenrichtwertermittlungen zusammen. Die Erhebungen legen hohen Wert auf Genauigkeit: Bei der Erstattung von Gutachten oder anderen Datenermittlungen werden der Vorsitzende sowie mindestens zwei weitere Gutachter tätig. Weiterhin kann der Vorsitzende im Falle einer Antragstellung besondere Sachverständige hinzuziehen. Bei der Ermittlung von Bodenwerten wird sogar noch aufgestockt: Neben dem Vorsitzenden sind mindestens drei weitere Gutachter im Einsatz, von denen einer ein Bediensteter der für die Einheitsbewertung örtlich zuständige Finanzbehörde sein muss. Vier Jahre ist der Gutachterausschuss jeweils auf Bestellung des Gemeinderats der Stadt tätig – der jetzige wird dies bis Dezember
2013 sein.
Seit 50 Jahren wird der Karlsruher Wohnmarkt auf diese Weise begutachtet und für die Bürger – und möglicherweise Immobilienbesitzer – transparent gemacht.
Bauen in Neureut, Teileigentum in der Südstadt Wie steht es nun um den Immobilienmarkt in Karlsruhe? Welche Veränderungen und Richtungen gab es im vergangenen Jahr, wohin zeigen die Entwicklungen? Eines ist sicher: Der Markt war und ist äußerst aktiv; ganze 3604 Kauffälle konnten verzeichnet werden. Im Vergleich zum Vorjahr war die Zahl der Verkäufe allerdings nur um 0,3% gestiegen und der Wertumsatz sogar ganze 5,5% rückläufig. Dies lag allerdings an
Verkäufen im Jahr 2010, die mit herausgehobenen Geschäftsimmobilien in der Karlsruher Innenstadt zusammenhingen. „Seit 2006 verzeichnen wir ein stetigen Zuwachs der Kauffälle auf dem Karlsruher Immobilienmarkt, insbesondere die Zunahme der Kauffälle für Wohnungs-/ Teileigentum trägt hierzu maßgeblich bei“, so Mürle. „Karlsruhe ist ein sehr attraktiver Wirtschafts- und Wohnstandort – und gilt in der Immobilienbranche als krisensicher.“
Ein wenig genauer hingeschaut: Die Käufe der unbebauten sowie bebauten Grundstücke stieg im Vergleich zum Vorjahr an, während die von Wohnungsund
Teileigentum leicht absank. Bebaute Grundstücke waren – gemessen an der Anzahl – mit Abstand besonders beliebt in Neureut. Doch auch in der Nordweststadt, Knielingen, Grötzingen, Hagsfeld, Waldstadt und Grünwinkel wurden je weit über 30 Grundstücke verkauft. Auch bei der Anzahl der verkauften Bauflächen lag Neureut vorn, gefolgt von Knielingen und Rüppurr. Interessenten für Wohn- oder Teileigentum kauften dagegen besonders häufig in der Südstadt, aber auch in der Südweststadt, Neureut oder der Weststadt. Preisvariationen der unbebauten Flächen Von der Anzahl zur Summe – wie sah es mit der Preisentwicklung in den
verschiedenen Bereichen aus? Auch hier gibt das Gutachten Antwort – Datengrundlage ist die Kaufpreissammlung des Ausschusses. Bei der Erhebung wurden nur Kauffälle berücksichtigt, bei denen angenommen werden konnte, dass sie nicht durch ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse beeinflusst wurden. Das Ergebnis zeigt einen 4 bis 5%igen Preisanstieg bei baureifem Wohnland – hier war der Anstieg bei den Ein- und Zweifamilienhausgrundstücken
(hier wurden insgesamt 123 Kauffälle verzeichnet, davon 81 verkaufte Grundstücke im gewöhnlichen Geschäftsverkehr) am höchsten, gefolgt von Reihenhausgrundstücken und Mehrfamilienhausgrundstücken.
Der Preis pro qm variierte je nach Lage. Bei den Ein- und Zweifamilienhausgrundstücken lag er bei 290 €/qm in mäßiger Lage (kompakte Bauweise mit wenig Freiflächen und/ oder starken Immissionen in nicht bevorzugten Wohngebieten mit mäßigem Image), 350 €/qm in mittlerer Lage (überwiegend verdichtete, zum Teil aber auch aufgelockerte Bebauung mit noch geringen Freiflächen und durchschnittlicher Immissionsbelastung), 390 €/qm in guter Lage (ruhi mit aufgelockerter, zumeist offener Bebauung und Vorgärten in Höhen- und Halbhöhenlage oder auch nachgefragte innerstädtische Wohngebiete ohne Immissionsbelastung) und
500 €/qm in sehr guter Lage (absolut ruhig, mit aufgelockerter, überwiegend ein- bis zweigeschossiger Bauweise mit vielfach großen Grundstücken bei völliger Durchgrünung des Wohngebiets, hinreichender Infrastruktur und günstiger Lage zur Innenstadt und zu Freizeiteinrichtungen und/oder überdurchschnittlichem
Image, oft begleitet durch Höhen- und Aussichtslage). In herausgehobenen Gesellschaftslagen wie beispielsweise Durlach-Geigersberg, das Märchenviertel in
Rüppurr oder das Musikerviertel in der Weststadt konnten einzelne Kaufpreise den typischen Preis für eine sehr gute Lage allerdings noch übersteigen.
Karlsruher Reihenhausgrundstücke
Bei den Reihenhausgrundstücken kam es zu 50 Kauffällen, davon fielen 30 auf den Verkauf von Erbbaugrundstücken an die Erbbauberechtigten. Die Preise lagen hier pro qm bei 340 € in mittlerer Lage und 390 € bei guter Lage. Die Preise für Mehrfamilienhausgrundstücke stiegen wieder auf das Niveau von 2009. 24 Kauffälle konnten festgestellt werden, dazu zählten allein 15 verkaufte Grundstücke im gewöhnlichen Geschäftsverkehr und nur eines durch Begründung von Erbbaurechten. Die Preise pro qm variierten zwischen 380 € für die mittlere und 390 € für die gute Lage.
Karlsruhe: Gefragte bebaute Grundstücke
Die Kaufpreise der bebauten Grundstücke enthalten den Gebäude- sowie den Bodenwertanteil. Die Anzahl der Verkäufe kann sich sehen lassen, obwohl sie im Vergleich zum Vorjahr abnahmen: 348 Ein- und Zweifamilienhäuser waren es insgesamt, davon entfielen 270 auf den Verkauf im gewöhnlichen Geschäftsverkehr. Die Preise entsprachen dabei im Wesentlichen denen des Vorjahres. Bei den Reihenhäusern kam es zu 200 Verkäufen. Auch hier gliederte sich die Preisentwicklung an der des Vorjahres an. Für ein gebrauchtes Reihenhaus aus dem Jahr 1980 in mittlerer Lage mit im Durchschnitt 120 qm Wohnfläche auf einem 250 qm großen
Grundstück mussten beispielsweise ungefähr 280.000 € bezahlt werden. Mehrfamilienhäuser zeichneten sich durch gestiegene Preise und Kauffallzahlen aus: 76 Kauffälle fanden statt (im Vergleich zu 63 im vergangenen Jahr).
Beim Wohnungs- und Teileigentum konnten Umsatzzahlen mit weiterer Steigerung verzeichnet werden: Zwar sanken die Erstverkäufe im Vergleich zu 2010 leicht ab (499 Kauffälle ingesamt), dafür zogen die Weiterverkäufe enorm an (1322 Fälle) Im Schnitt hatte hier eine Wohnung mit 75 qm in mittlerer Lage (errichtet 1975 – 1989, ohne Stellplatz) einen Wert von ungefähr 110.000 €. Richtet man seinen Blick auf Erstverkäufe von umgewandelten Mietwohnungen, findet man 171 Kauffälle – damit liegt der Anteil in Bezug auf den gesamten Markt des Wohnungseigentums bei rund 9%. Letztlich bleibt Teileigentum wie Tiefgaragenplätze, Garagen oder offene Stellplätze: Hier konnten ganze 360 Kaufabschlüsse verzeichnet werden. Eine kleine Randnotiz dazu: Ein Tiefgaragenstellplatz
kostet im Erstverkauf im Schnitt 14.500 €, im Weiterverkauf dann 9.300 €. Neues Wohnen zum Stadtgeburtstag Die baulichen Entwicklungen und die Nachfrage bleiben auch im Stadtbild nicht verborgen; besondere Beachtung finden seit einiger Zeit die neuen Gebäude am Erhard-Boulevard. „Die bemerkenswerteste Entwicklung ist sicherlich in Karlsruhe-Südost zu verzeichnen“, bestätigt Mürle. „Ein wesentlicher Anteil für Kauffälle im Bereich Wohnungs- und Teileigentum findet sich dort.“ Schon allein das 37,5 Meter hohe und 125 Meter lange Park Office zieht Blicke auf sich; zwischen diesem und der LBBW entstehen Park Plaza und Park Arkaden. Bauende für Wohnquartier, Stadtteilpark und Südzeile des Boulevards soll 2015 sein, passend zum Stadtjubiläum, wenn Karlsruhe auf stolze 300 Jahre Geschichte zurückblicken kann.
Weitere Immobilien in Karlsruhe …
Erschienen im immo-magazin Ausgabe 5/2012.
