Die Erhöhung der Miete im Wohn- und Gewerberaummietrecht – Fragen und Antworten
Das Thema „Mieterhöhung“ ist sowohl für Vermieter, als auch für Mieter von großer praktischer Bedeutung. Doch die Erhöhung der Miete durch den Vermieter folgt gewissen Regeln.
Die mietrechtliche Beratungspraxis bestätigt das täglich. Dies basiert auf der Tatsache, dass zwar auf beiden Mietvertragsseiten (also des Vermieters und des Mieters) gewisse Grundkenntnisse vorliegen, weit überwiegend aber Unsicherheiten und Klärungsbedarf bestehen.
Dabei werden erfahrungsgemäß verschiedene Fragen immer wieder gestellt, deren Beantwortung immo-magazin.de zusammen mit dem Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht Schulze Steinen von der Kanzlei Dr. Schneider & Partner Rechtsanwälte auf den Grund gehen möchte. Der Beitrag soll dabei helfen, den Mietvertragsparteien, also Mietern und Vermietern einen Überblick zu verschaffen und zwar sowohl im Bereich des Wohnraum-, als auch im Bereich des Gewerberaummietrechts.
Die passenden Gesetzestexte finden Sie im Internet beispielsweise unter: dejure.org/gesetze/BGB/
Gibt es gesetzliche Regelungen für eine Mieterhöhung?
Ja, die gibt es in der Tat. Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) enthält in den Paragraphen §§ 557 – 560 BGB zahlreiche gesetzliche Vorschriften zum Thema „Mieterhöhung“ durch den Vermieter von Wohnraum.
Grund für diese gesetzlichen Regelungen zur Mieterhöhung sind gesetzliche Kündigungsschutzvorschriften, die eine ordentliche und fristgerechte Beendigung des Mietverhältnisses untersagen, sofern sie mit dem Ziel einer Mietererhöhung erfolgen.
Der Vermieter darf also eben nicht ordentlich kündigen um ein neues Mietverhältnis mit dem Mieter und höherer Miete abzuschließen.
Die gesetzlichen Vorschriften zur Mieterhöhung stellen also letztlich einen Ausgleich für die eingeschränkten Möglichkeiten des Vermieters zur Kündigung dar. Man nennt dies das Verbot der Änderungskündigung (1).
Für welche Arten von Mietverhältnissen gelten die gesetzlichen Vorschriften?
Prinzipiell ist zwischen Wohnraummietrecht und Gewerberaummietrecht zu unterscheiden. Die in der vorhergehenden Frage angeführten gesetzlichen Vorschriften zur Mieterhöhung sind dem Wohnraummietrecht zuzuordnen. Im gewerblichen Bereich wird die Erhöhung der Miete für den Mieter durch den Vermieter etwas differenziert.
Da diese Regelungen aber keine Erwähnung in der zentralen Verweisungsnorm des Gewerberaummietrechts (2) finden, gelten sie dort grundsätzlich nicht.
Hieraus folgt für den Vermieter von Gewerberaum anders als bei Wohnraum die Möglichkeit einer ordentlichen Kündigung des Mieterverhältnisses zum Zwecke der Mieterhöhung.
Auf der anderen Seite besteht für ihn die Gefahr, dass die zu Beginn vereinbarte Miete für Mieter und Vermieter bis zum Ende des Mietverhältnisses gilt. Denn häufig werden Gewerberaummietverträge auf bestimmte Zeit geschlossen, beispielsweise 10 oder 15 Jahre, verbunden mit einem Ausschluss der ordentlichen Kündigung und somit auch der Änderungskündigung . (3)
Für diesem Fall sollte umgekehrt der Vermieter auf eine vertragliche Vereinbarung mit der Möglichkeit zu Mieterhöhungen achten.
(2) § 578 BGB
(3) § 542 Abs. 2 BGB
Welche Arten von Mieterhöhungen gibt es?
Auch im Mietrecht gilt der sogenannte Grundsatz der Vertragsfreiheit für Mieter und Vermieter.
Die Vertragsfreiheit ist ein Grundsatz im deutschen Zivilrecht, die es jedermann gestattet, Verträge zu schließen, die sowohl hinsichtlich des Vertragspartners als auch des Vertragsgegenstandes frei bestimmt werden können. Dies gilt nur mit der Einschränkung, das sie nicht gegen zwingende Vorschriften des geltenden Rechts, gesetzliche Verbote oder die guten Sitten verstoßen.
Dies bedeutet, das Vermieter und Mieter jederzeit eine Erhöhung der Miete vertraglich vereinbaren können. (4)
Für den Bereich des Wohnraummietrechts gibt es die Möglichkeit sogenannter Staffelmieten (5), sogenannter Indexmieten (6), Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (7), Mieterhöhungen bei Modernisierung (8) oder Mieterhöhungen bei Veränderungen der Betriebskosten (9).
Für den Bereich des Gewerberaummietrechts gelten obige Vorschriften zur Mieterhöhung wie bereits angeführt nicht. Auch sonst existieren keine gesetzlichen Regelungen, die den Vermieter von Gewerberaum in die Lage versetzen, die Miete zu erhöhen. Besteht eine solche Vereinbarung im Rahmen des ausgehandelten Mietvertrags, dann sind die Mietvertragsparteien auch an die dort vereinbarte Miete gebunden.
Trotzdem sind auch hier natürlich Mieterhöhungen möglich, sofern dies mietvertraglich vereinbart ist. Fehlt eine solche Vereinbarung, dann sind die Mietvertragsparteien an die zu Beginn des Gewerberaummietverhältnisses vereinbarte Miete gebunden.
(4) Für die Wohnraummiete: §557 Abs. 1 BGB – die sog. Mieterhöhung nach Vereinbarung, für den Bereich der Gewerberaummiete aus dem Grundsatz der Vertragsfreiheit selbst sowie den §§ 311, 241 BGB.
(5) § 557 a BGB (sog. Staffelmiete)
(6) § 557 b BGB (sog. Indexmiete)
(7) § 558 BGB (sog. Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete)
(8) § 559 BGB (sog. Mieterhöhung bei Modernisierung)
(9) § 560 BGB (Veränderungen der Betriebskosten)
Was ist eigentlich die häufig benannte ortsübliche Vergleichsmiete?
Der Begriff der sog. ortsüblichen Vergleichsmiete (10) ist einer der zentralen Begriffe des Mieterhöhungsrechts und gilt nur für das Wohnraum-, nicht jedoch für das Gewerbemietrecht.
Es handelt sich hierbei um die „ortsübliche Miete“ gebildet aus den „üblichen Mieten“, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten vier Jahren vereinbart oder geändert worden sind.
Die ortsübliche Vergleichsmiete bildet die Obergrenze im Rahmen einer Mieterhöhung die sich auf diese Art der Mieterhöhung (7) bezieht.
Stark vereinfacht ausgedrückt handelt es sich um einen Durchschnittswert, der anhand eines repräsentativen Querschnitts vergleichbarer Wohnungen bzw. der für diese gezahlten Mieten ermittelt wird. Alte Bestandsmieten und Mietveränderungen aufgrund von steigenden Nebenkosten sind hierbei allerdings ausgenommen, was häufig kritisiert wird. Vergleiche „Mietspiegel sind Zerrspiegel“ auf immo-magazin.de.
Bei der ortsüblichen Vergleichsmiete handelt es sich nicht um einen punktgenauen Wert, sie bewegt sich zumeist innerhalb einer bestimmten Spanne. Ob die vom Vermieter im konkreten Fall verlangte, erhöhte Miete innerhalb dieser Spanne liegt oder sogar die ortsübliche Miete übersteigt, erfordert eine konkrete Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete.
(10) Vergleichsmiete: § 558 Abs. 2 BGB
Was ist die sog. Kappungsgrenze?
Die Kappungsgrenze (11) ist neben der ortsüblichen Vergleichsmiete eine weitere Begrenzung der gesetzlichen Mietererhöhungsmöglichkeit im Wohnraummietrecht.
Sie besagt, dass sich die Miete innerhalb von drei Jahren, abgesehen von Erhöhungen wegen steigender Betriebskosten (8) oder Modernisierung (9), nicht um mehr als 20 % erhöhen darf. Gemeindespezifische Erfordernisse können diesen Wert sogar auf 15% absenken.
(11) Kappungsgrenze nach § 558 Abs. 3 BGB
Muss bei einer Mieterhöhung eine bestimmte Form beachtet werden?
Das kommt auf die Art des Mietverhältnisses und die Art der Mieterhöhung an.
Im Wohnraummietrecht werden an die meisten Mieterhöhungen durch das Gesetz besondere formelle Anforderungen gestellt. So bedarf es bei einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (7) zwingend auch einer Begründung (11) seitens des Vermieters. Das Gesetz sieht hierfür verschiedene Begründungsmöglichkeiten vor, beispielsweise die Bezugnahme auf einen Mietspiegel oder die Benennung von 3 Vergleichswohnungen.
Auch bei einer Mieterhöhung bei Modernisierung (8) muss der Vermieter verschiedene Voraussetzungen (13) erfüllen, um formell wirksam zu sein. Durch diese formellen Begründungsvoraussetzungen soll der Mieter in die Lage versetzt werden, die Berechtigung der begehrten Mieterhöhung überprüfen und entscheiden zu können, ob er diese akzeptiert oder nicht. Auch dies ist entscheidend, stimmt der Mieter der Mieterhöhung nicht zu, so muss der Vermieter ggfs. seine Forderung gerichtlich durchsetzen. Dazu mehr bei der nächsten Frage.
Im Gewerberaummietrecht kommt es auf die mietvertraglichen Vereinbarungen der Parteien an, ob überhaupt eine Mieterhöhungserklärung erforderlich ist und wenn ja, welche Form diese haben muss.
(12) Begründung des Mieterhöhungsverlangens bei Anpossung an
Vergleichsmiete, § 558 a BGB
(13) Begründung des Mieterhöhungsverlangens bei Modernisierung,
§ 559 b BGB
Gibt es bei einer Mieterhöhung irgendwelche Fristen zu beachten?
Ja, die gibt es! Insbesondere in Zusammenhang mit einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (7) im Wohnraummietrecht.
Ein Mieterhöhungsverlangen darf frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden, (14) auch hier sind Mietänderungen aufgrund von Modernisierungen oder Betriebskosten unberücksichtigt, dürfen unter Umständen also durchaus verlangt werden .
Diese Jahressperrfrist soll eine gewisse Kontinuität bezüglich der Miethöhe gewährleisten. Dafür ist des Weiteren eine sogenannte „Überlegungsfrist“ des Mieters (15) geregelt. Er muss sich bis zum Ablauf des zweiten Monats nach dem Zugang des Mieterhöhungsverlangens des Vermieters überlegen, ob er diesem zustimmt oder nicht.
Stimmt der Mieter rechtzeitig zu, dann schuldet er die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Monats nach dem Zugang des Mieterhöhungsverlangens. Stimmt er Mieter nicht rechtzeitig zu, dann beginnt für den Vermieter die sog. Klagefrist von drei weiteren Monaten.
Ein Beispiel:
- Zugang des Mieterhöhungsverlangens bis spätestens: 31.01.
- Ende der Überlegungs- / Zustimmungsfrist für den Mieter: 31.03.
- Beginn der Klagefrist für den Vermieter: 01.04.
- Ende der Klagefrist für den Vermieter: 30.06.
(14) § 558 Abs. 1 S. 2 BGB, Mieterhöhungsverlangen frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung
(15) § 558 b Abs. 2 BGB die sog. „Überlegungsfrist“ des Mieters
(16) § 558 Abs. 2 S. 2 BGB die sog. Klagefrist
Wie wird die Mietererhöhung gerichtlich durchgesetzt?
Auch hier wieder: Das kommt auf die Art der Mieterhöhung an.
Wird eine Mieterhöhung vertraglich als Indexmiete (6) vereinbart und zahlt der Mieter gleichwohl nicht, dann sind die Rückstände im Rahmen einer ganz normalen Zahlungsklage geltend zu machen. Diese ist ggfs. mit einem Antrag auf zukünftige Leistung der erhöhten Miete verbunden.
Dasselbe gilt, wenn eine Staffelmietvereinbarung (5) vorliegt oder wenn der Vermieter von seinen „einseitigen“ Mieterhöhungsmöglichkeiten (17) Gebrauch gemacht hat.
Eine Besonderheit besteht im Rahmen einer Mieterhöhung nach § 558 BGB. (7)
Denn hier besteht, soweit die gesetzlichen Voraussetzungen gegeben sind, ein Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung, der im Wege einer sog. Zustimmungsklage durch den Vermieter geltend zu machen ist.
(17) „einseitigen“ Mieterhöhungsmöglichkeiten, §§ 557 b, 559, 560 BGB
(18) Zustimmungsklage nach § 558 b Abs. 2. S. 1 BGB
Was kostet ein Mieterhöhungsprozess?
Wie in jedem Zivilprozess sind grundsätzlich zwischen außergerichtlichen Kosten, insbesondere Rechtsanwaltsgebühren, und gerichtlichen Kosten, zu denen neben den Gerichtskosten die Kosten für ein Sachverständigengutachten gehören, zu unterscheiden.
Rechtsanwaltsgebühren und Gerichtskosten berechnen sich nach dem sog. Gegenstandswert. Bei einer Zustimmungsklage (18) ist der Gegenstandswert der Jahresbetrag des monatlichen Mieterhöhungsbetrags (Mieterhöhungsbetrag x 12).
Ansonsten richtet sich der Gegenstandswert grundsätzlich nach der Summe der eingeforderten, rückständigen Mieterhöhungsbeträge. Erfahrungsgemäß sind sowohl Rechtsanwaltsgebühren, als auch Gerichtskosten in Miethöheprozessen eher gering, was aber vom jeweiligen Einzelfall abhängt.
Die Sachverständigenvergütung richtet sich nach einem besonderen Entschädigungsgesetz. Diese ist im Vergleich zu den übrigen Kosten meist weitaus höher. Holt nämlich das Gericht, etwa zur Klärung der Frage, ob die verlangte, erhöhte Miete ortsüblich ist oder nicht, ein Sachverständigengutachten ein, dann ist regelmäßig mit weiteren Kosten zwischen 1.000,00 € und 2.000, € zu rechnen.
Wie wird ein Urteil zur Miethöhe vollstreckt?
Ist der Mieter gerichtlich zur Zustimmung zu einer Mieterhöhung i. S. v. § 558 BGB verurteilt worden, dann enthält das Urteil noch keinen vollstreckungsfähigen Inhalt.
Es ersetzt lediglich die vom Mieter selbst nicht erteilte Zustimmung und zwar rückwirkend. Die Mietrückstände in Form der monatlichen Erhöhungsbeträge, die im Falle eines klagestattgebenden Urteils entstehen, müssen, sofern der Mieter diese nicht freiwillig ausgleicht, in einem weiteren Prozess vom Vermieter geltend gemacht werden.
Rechtsanwalt Ralf Schulze Steinen ist Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht und in der Kanzlei Dr. Schneider & Partner Rechtsanwälte in Karlsruhe tätig.
