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Mietrecht: Dauergast oder Untermieter

untermieter teilmieter dauergast— von Katja Fischer — Mieter dürfen Besuch empfangen, soviel und wann immer sie wollen. Ob die Gäste öfter kommen oder länger bleiben, geht niemanden etwas an. Vorschriften und Klauseln im Mietvertrag, die Besuche in der Mietwohnung reglementieren, sind ungültig, so der Deutsche Mieterbund (DMB).

„Der Empfang von Besuch gehört zum vertragsgerechten Gebrauch der Wohnung“, erklärt DMB-Sprecher Ulrich Ropertz. Doch die Grenzen zwischen einem längeren Besuch und einem beginnenden Untermietverhältnis sind fließend. Mieter sollten sie trotzdem beachten. Denn rechtlich macht es einen Unterschied, ob beispielsweise der neue Freund nur vorübergehend in der Wohnung lebt oder aber vollständig eingezogen ist.

Ist er nur ein Besucher, muss der Mieter den Vermieter nicht informieren. Der Gast kann über mehrere Wochen bleiben. Auch wenn der Mieter abwesend ist, darf sich der Freund im Haus aufhalten und natürlich einen Hausschlüssel besitzen. Es stellt sich allerdings die Frage, wie lange die zulässige Besuchszeit bemessen ist. Da kommt es auf die konkrete Situation an, so der Deutsche Mieterbund. Das Amtsgericht Frankfurt/Main-Höchst geht davon aus, dass nach drei Monaten die normale Besuchszeit überschritten ist (AZ: Hö 3 C 5179/94).

Mögliche Fälle sind also:

  • Untervermietung
  • Teilvermietung
  • Gastbesuch

Allerdings kann in bestimmten Fällen eine viel längere Besuchsdauer angemessen sein. Das ist beispielsweise der Fall, wenn ein Au-Pair-Mädchen oder ein Austauschschüler aufgenommen wird oder ein Freund oder Bekannter den erkrankten Mieter betreut.

Bei Untervermietung ohne Erlaubnis droht Kündigung

Soll der Mitbewohner nicht nur für eine begrenze Zeit aufgenommen werden, muss der Vermieter um Erlaubnis für die dauerhafte Aufnahme einer weiteren Person in der Wohnung oder für eine Untervermietung gefragt werden. Mietern, die das versäumen, droht die Kündigung.

Wer also mit dem neuen Lebensgefährten zusammenziehen oder einfach nur einen Untermieter aufnehmen will, sollte kein Risiko eingehen und dem Vermieter reinen Wein einschenken. Dieser kann den Einzug des Mitbewohners ohnehin kaum verhindern. Laut DMB muss er seine Zustimmung erteilen, wenn seit Abschluss des Mietvertrages ein berechtigtes Interesse des Mieters entstanden ist. Zum Beispiel müsse er akzeptieren, wenn der Mieter mit einem Partner zusammen leben will. Aber auch finanzielle Erwägungen seien zulässig.

Mieter dürfen Teile ihrer Wohnung untervermieten, weil sie zum Beispiel aus beruflichen Gründen länger abwesend sind, weil sie arbeitslos geworden sind oder auch nur, weil die Mieten steigen, urteilte der Bundesgerichtshof (AZ: VIII ZR 4/05).

Teilvermietung an Touristen ist möglich

Ohne Zustimmung des Vermieters mit in eine Mietwohnung einziehen dürfen nur nahe Angehörige des Mieters, etwa seine Eltern oder seine Kinder. Hier gibt es nur einen Hinderungsgrund, nämlich die Größe der Wohnung. Wäre sie überbelegt, könnte der Vermieter Einspruch erheben.

Eine Grauzone zwischen Besuch und Untervermietung ist die Überlassung der Mietwohnung an Feriengäste. Das ist in attraktiven Großstädten ein aktueller Trend geworden. Rechtlich spricht auch erst einmal nichts dagegen, Feriengäste aufzunehmen. Bei einer Verweildauer bis sechs oder acht Wochen gibt es keine Probleme. Da kann sich der Mieter auf das Besuchsrecht berufen.

„Bei längeren Aufenthalten muss aber der Vermieter informiert werden“, sagt DMB-Experte Ropertz. „Sollen nur Teile der Wohnung an Touristen vermietet werden, bleibt ihm nicht anderes übrig, als zuzustimmen. Denn das Interesse des Mieter, damit Geld zu verdienen, ist durchaus berechtigt.“ Anders verhält es sich, wenn der Mieter seine gesamte Wohnung für Touristen zur Verfügung stellt. Das sei eine „Gebrauchsüberlassung an Dritte„, die der Vermieter zu Recht ablehnen könne, sagt Ropertz. Verstößt ein Mieter gegen das Verbot, sei das ein Grund zur Kündigung.

Überarbeitet: 02.07.2016 KL

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