— von Katja Fischer — Oft ist es Liebe auf den ersten Blick. Das Haus erscheint perfekt, die Lage ideal, der Preis akzeptabel. Ein Traumhaus eben. „Bei der Entscheidung für ein gebrauchtes Haus spielen Emotionen eine große Rolle“, weiß Ulrich Zink, Vorsitzender des Bundesarbeitskreises Altbauerneuerung und Autor des Ratgebers „Das gebrauchte Haus“ der Stiftung Warentest. Alte Häuser haben ihren ganz besonderen Reiz, sie drücken immer auch den Charakter und die Lebensweise der vorherigen Bewohner aus. Das spricht viele Käufer an. „Man sollte sich aber nicht von seinen Gefühlen überwältigen lassen, sondern möglichst planmäßig vorgehen, ehe man sich für ein bestimmtes Objekt entscheidet.“ Denn was an einem Sommerwochenende in der Sonne glänzt, kann bei Regen und Schnee zur Belastung werden. Und der Atem der Geschichte kann dann auch etwas abgestanden duften.
Gebrauchtimmobilien haben Vor- und Nachteile. Positiv ist der Umstand, dass sie bereits fertig gebaut sind und schon bewiesen haben, was sie können. Sie befinden sich häufig in begehrten Gegenden, während neue Baugrundstücke meist in typischen Neubaugebieten oder Randlagen anzutreffen sind. Zudem stehen die Preise fest und liegen bei vergleichbaren Wohnlagen in der Regel deutlich unter denen von Neubauten, so der Experte.
Vom Traumhaus zum Albtraumbau
„Diesen Vorzügen stehen aber Risiken gegenüber, die nicht zu unterschätzen sind“, warnt Ulrich Zink. Zum Kaufpreis und den Nebenkosten können weitere Kosten für Renovierung und Sanierung kommen, die auf den ersten Blick schwer einzuschätzen sind. Oft hat sich beim Wunschobjekt ein Modernisierungsstau gebildet, der die gesamte Finanzierung in Gefahr bringt. „Schnell wird dann aus dem Traumhaus ein Albtraumbau.“
Er empfiehlt, sich Klarheit zu verschaffen, und zwar lange bevor der Kaufvertrag unterschrieben wird. Nicht nur über den Zustand des Hauses, sondern vor allem auch über die eigenen Wünsche und Erwartungen an die Immobilie. „Das größte Risiko ist nämlich nicht das Haus, sondern der Käufer.“
Wer sich für ein gebrauchtes Haus interessiert, sollte vorab sein eigenes Bauherrenprofil erstellen. Das schränkt die Auswahl dann schon wesentlich ein. Dazu muss er zum Beispiel überlegen, wie viele Personen das Gebäude nutzen werden, ob es sich um eine Familie mit Kindern oder vielleicht ein Mehrgenerationenhaus handelt, welchen Grundriss es haben sollte und welche Rolle Lage, Architektur, Ambiente und Material spielen. „Es kommt vor, dass Leute erst nach dem Kauf feststellen, dass sie gar keinen Platz für ein dringend benötigtes Arbeitszimmer haben.“
Immobilienkauf & Wohnungskauf: Gebäudediagnose ist Pflicht
Zur Vorbereitung gehören auch die Analyse der eigenen finanziellen Situation, die Recherche nach Fördermöglichkeiten und die realistische Einschätzung der Eigenleistungen. „Manche Bauherren entscheiden sich für ein baufälliges Gebäude, weil es einen gewissen Charme und einen vermeintlich günstigen Preis hat“, erzählt Zink. „Sie wollen es dann nach und nach selbst sanieren. Dabei überschätzt man sich aber leicht, vor allem, wenn man nicht planvoll vorgeht.“
Da die wenigsten Käufer gebrauchter Immobilien ausgewiesene Bauexperten sind, empfiehlt er bei der Suche unbedingt einen neutralen Berater hinzuzuziehen. „Der Bauherr braucht einen Altbauexperten, der gewissermaßen als ‚Hausarzt“ fungiert und ihn bei der Beurteilung der Immobilie begleitet. Er kann den Instandhaltungs- und Modernisierungsbedarf einschätzen und später die notwendigen Arbeiten planen und organisieren.“ Ohne eine gründliche Gebäudediagnose von einem Experten, sollte man ein gebrauchtes Haus nicht kaufen.
Alles in allem ist viel Geduld gefragt, denn die Liebe auf den ersten Blick hält nicht immer der kritischen Analyse stand. Viele suchen monate- oder sogar jahrelang. „Beim Hauskauf geht es um sehr große Summen und um Bauwerke, die lange Zeit Bestand haben sollen“, so Ulrich Zink. „Hast und überstürzte Entscheidungen sind da nicht angebracht.“
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