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WEG-Recht ist streng zu Schuldnern

Berlin/Bonn (ddp.djn). Der Kaufpreis ist bei weitem nicht die einzige Ausgabe, mit der Wohnungskäufer rechnen müssen. «Mit dem Erwerb einer Wohnung sind sie verpflichtet, sich an den Kosten für die Verwaltung des Objektes zu beteiligen», erklärt Ulrich Löhlein, Leiter Servicecenter Hausverwaltung im Immobilienverband Deutschland (IVD). «Denn Wohnungseigentümer besitzen neben dem Sondereigentum an einer Wohnung immer auch einen Miteigentumsanteil an der jeweiligen Wohnanlage».

Investitionen ins Gemeinschaftseigentum können den einzelnen Wohnungseigentümer teuer zu stehen kommen, wenn die Mehrheit der Nachbarn das will. Wenn sie knapp bei Kasse sind, können sie durch Beschlüsse der Eigentümerversammlung ganz schön in Bedrängnis geraten. Diese Zusammenkunft wird in der Regel einmal im Jahr vom Verwalter einberufen, um über die Jahresabrechnung und den neuen Wirtschaftsplan zu sprechen.

Ihre Mehrheitsbeschlüsse sind für alle Eigentümer einer Wohneigentümergemeinschaft (WEG) bindend. Fasst sie beispielsweise den Beschluss, die Hausfassade zu dämmen oder einen Aufzug einbauen zu lassen, muss sich jeder Eigentümer finanziell daran beteiligen. Viele sind damit überfordert. Zwar werden über das Hausgeld, das alle Eigentümer zahlen müssen, Rücklagen für solche Vorhaben gebildet. Aber die reichen nicht immer aus. Dann können die Eigentümer mit einer hohen Sonderumlage zur Kasse gebeten werden.

«Die monatlichen Hausgeldzahlungen sollten Wohnungseigentümer keineswegs auf die leichte Schulter nehmen», sagt Ulrich Löhlein. «Denn Eigentümer, die ihren Verpflichtungen nicht nachkommen, laufen Gefahr, ihr Wohnungseigentum zu verlieren.» Nach dem Wohnungseigentumsgesetz hat eine Eigentümergemeinschaft die Möglichkeit, einen notorischen Schuldner aus der Wohnanlage zu klagen. Das heißt, sie darf von dem Schuldner verlangen, dass er seine Wohnung verkauft. Nach Auffassung des Bundesgerichtshofs kann die wiederholte unpünktliche Zahlung des Hausgeldes dazu führen, dass der Verbleib des Schuldners in der Gemeinschaft den anderen Eigentümern nicht mehr zugemutet werden kann. Voraussetzung für den Entzug des Wohnungseigentums sei allerdings, dass der Schuldner zuvor mehrmals deutlich abgemahnt worden ist, so die Richter (AZ: V ZR 26/06).

Oft werden nach den Erfahrungen des Verbraucherschutzvereins «wohnen im eigentum» unangenehme Beschlüsse der Eigentümerversammlung in der Rubrik «Verschiedenes» versteckt. Diese Beschlüsse sind jedoch anfechtbar. Wohnungseigentümer, die nicht damit einverstanden sind, können innerhalb eines Monats beim zuständigen Amtsgericht die Ungültigkeitserklärung des Beschlusses beantragen. Der Beschluss selbst kann nur durch die Entscheidung des Gerichts für ungültig erklärt werden, die Anfechtung des Wohnungseigentümers allein führt nicht zur Unwirksamkeit. Er muss seinen Verpflichtungen aus dem Beschluss also solange nachkommen, bis er vom Gericht für ungültig erklärt wurde.

Um sich vor bösen Überraschungen zu schützen, sollten Käufer von Eigentumswohnungen vor ihrer Kaufentscheidung die Jahresabrechnungen mehrerer Jahre, die Wirtschaftspläne und auch die Beschlusssammlung der Eigentümerversammlung einsehen, so «wohnen im eigentum». Auf diese Weise erfahren sie, ob Modernisierungen oder bauliche Veränderungen beschlossen wurden, die sie eventuell mit bezahlen müssen. Um weiteren möglichen Instandsetzungsbedarf und die dann fälligen Sanierungskosten bei älteren Eigentumswohnungen abschätzen zu können, sollten sie nicht nur die Wohnung, sondern auch das Gemeinschaftseigentum genau unter die Lupe nehmen. Ebenfalls genau ansehen sollten sich potenzielle Käufer die Teilungserklärung bzw. die Gemeinschaftsordnung. In ihr ist festgelegt, wie die für die Gemeinschaft anfallenden Kosten verteilt werden, ob nach Miteigentumsanteilen, nach Verbrauch oder nach Anzahl der Wohnungen.

ddp

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