Start Aktuelles Wohnung und Haus vermieten: Immobilie als Altersvorsorge - was muss ich beachten?

Wohnung und Haus vermieten: Immobilie als Altersvorsorge – was muss ich beachten?

— von Katja Fischer — Berlin (dapd). Mit dem eigenen Haus Geld verdienen, das klingt verlockend. Viele Häuslebauer planen eine Einliegerwohnung oder eine zusätzliche Wohnung ein, um sie vermieten zu können. „Das ist grundsätzlich eine gute Idee“, sagt Eva Reinhold-Postina, Sprecherin des Verbandes Privater Bauherren (VPB). So lasse sich die wirtschaftliche Belastung aus dem Hausbau verringern. Aber es könne auch ein Zuschussgeschäft werden, wenn man die Sache nicht richtig angehe.

Schon bei der Planung sollten Bauherren bedenken, dass sie zum Vermieter von Wohnraum werden. Entsprechende Baugenehmigungen müssen eingeholt werden. „Nicht jeder Bebauungsplan lässt eine zusätzliche Mietwohnung im Haus zu“, sagt Reinhold-Postina. Wer mit seinem Mieter unter einem Dach wohnen wird, sollte für jede Wohnung eigene Verbrauchsleitungen, separate Hauseingänge und Klingeln einplanen. Das erleichtert das Zusammenleben.

Nicht nur die baulichen Bedingungen müssen stimmen. Bevor ein Mietvertrag abgeschlossen wird, sollten sich die Vermieter darüber im Klaren sein, welche Erlöse sie mit der Vermietung erzielen wollen. Die Höhe der Miete, die sie von den Mietern erzielen können, hängt von Zustand und Größe der Wohnung ab, aber auch von regionalen Gegebenheiten.

Zwar können Mieter und Vermieter bei einer Neuvermietung frei über die Grundmiete verhandeln und sind nicht an den örtlichen Mietspiegel gebunden. Aber er dient meist als Orientierung. In einem Ballungsgebiet mit hohem Mietniveau werden sich höhere Mieteinnahmen realisieren lassen als auf dem Land.

Mieteinnahmen: Mietspiegel gibt Orientierung

Ist ein Mieter gefunden, muss ein Mietvertrag abgeschlossen werden. „Wer das erste Mal vermietet, sollte sich vorher von einem spezialisierten Anwalt beraten lassen“, rät Reinhold-Postina. „Denn im Mietrecht gibt es viele Vorschriften zum Schutz der Mieter, die teilweise verwirrend sind. Wenn zum Beispiel falsche Klauseln in den Mietvertrag aufgenommen werden, können die unwirksam sein und den Vermieter viel Geld kosten.“

Das trifft zum Beispiel auf die Schönheitsreparaturen zu. Viele Vermieter versuchen, mit Klauseln aus vorformulierten Mietverträgen die Pflicht zum Renovieren auf die Mieter umzulegen. Aber nicht in jedem Fall sind diese Klauseln zulässig. Übernehmen Vermieter unzulässige Klauseln aus einem Formularmietvertrag, kann es passieren, dass sie am Ende selbst die Schönheitsreparaturen finanzieren müssen.

„Vertragsformulare wie zum Beispiel von Haus & Grund Deutschland sind sinnvoll und praktisch“, sagt Reinhold-Postina. „Aber sie müssen immer an die konkrete Situation des Vermieters angepasst werden.“

Wohnung vermieten: Befristeter Mietvertrag ist möglich

Mit der Vermietung seiner Wohnung bindet sich der Vermieter in der Regel über viele Jahre an die Mieter. Denn normalerweise werden Wohnungen unbefristet vermietet. Das bedeutet, dass der Vertrag nicht irgendwann automatisch endet. Der Mieter entscheidet in der Regel, wann er auszieht. Der Vermieter kann nicht einfach über sein Eigentum verfügen.

Will er die Wohnung anderweitig nutzen, muss er einen gesetzlich anerkannten Kündigungsgrund haben. Der liegt aber nur vor, wenn der Mieter seine Pflichten erheblich verletzt hat. Hat er sich allerdings nichts zuschulden kommen lassen, ist der Vermieter darauf angewiesen, dass der Mieter gegebenenfalls nach einer Abstandszahlung freiwillig auszieht.

Grundsätzlich ist auch eine Kündigung wegen Eigenbedarfs möglich, wenn der Vermieter selbst oder Familienangehörige in die Wohnung einziehen möchten. Ist allerdings absehbar, dass das schon vier bis fünf Jahre nach Vertragsabschluss der Fall sein wird, sollte der Vermieter dem Mieter klaren Wein einschenken und gleich einen befristeten Mietvertrag anbieten.

Viele Hausbesitzer stellen ihre Einliegerwohnungen ihren erwachsenen Kindern, den Eltern oder anderen Verwandten zur Verfügung. „Auch mit ihnen müssen ordentliche Mietverträge abgeschlossen werden“, sagt die VPB-Sprecherin. Miethöhe und Betriebskosten sollten angemessen und realistisch sein.

dapd.djn/T2012121301418/kaf/K2120/mwo

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