Wenn die Entscheidung gefallen ist und ein Anleger sich für den Erwerb einer bereits fremdvermieteten Eigentumswohnung entschieden hat beginnen die Fragen. Während im Zuge der Objektauswahl bereits auch eine Selektion der Banken stattfindet, welche für eine Finanzierung infrage kommen, sind andere Fragestellungen erst später fällig.
Nach dem Notartermin und der Zahlung des Kaufpreises erfolgt üblicherweise die Umschreibung im Grundbuch und der neue Eigentümer kann sich nachweislich als Vermieter im Grundbuchamt überprüfen lassen.
Den monatlichen Mieteinnahmen steht nun nichts mehr im Wege. Häufig geht die Miete jedoch auf dem normalen Girokonto des Immobilienkäufers und Vermieters ein. Auch die Kosten für das Objekt, Verwalter, Instandhaltungsrücklage sowie die monatliche Rate für die Finanzierung werden von diesem Konto abgebucht.
Warum ein gesondertes Konto Sinn macht
Fremdvermietung macht sich natürlich auch steuerlich bemerkbar. Den Mieteinnahmen stehen die Ausgaben für das Objekt gegenüber. Das Durcheinander auf dem Girokonto lässt sich leicht nachvollziehen. Gehaltseingang hier, Mieteingang da, Beiträge für den Sportverein, das Hausgeld – spätestens mit der ersten Steuererklärung nach dem Erwerb der Wohnung stellt sich heraus, wie unnötig kompliziert es wird, wenn keine saubere Trennung stattfindet.
Deutlich übersichtlicher fällt die Buchführung aus, wenn für die Eigentumswohnung ein gesondertes Konto eingerichtet wird. Folgende Positionen sind so auf einen Blick ohne weitere Buchungsposten klar ersichtlich:
- Mieteingang
- Hausgeld
- Monatliche Rate an die Bank
- Zuschüsse aus Eigenmitteln, wenn die Aufwendungen steuerbegünstigt die Mieteinnahmen in den ersten Jahren übersteigen.
Es ist keine Seltenheit, dass die Aufwendungen für eine vermietete Eigentumswohnung auch ohne die buchhalterische Abschreibung bereits die Mieteinnahmen übersteigen. Dieser Sachverhalt ist nicht „schlecht“ oder überraschend, sonder war im Vorfeld des Kaufes bereits bekannt. Das Thema Steuererleichterung durch „Verluste aus Vermietung und Verpachtung“ spielt bei Fremdvermietung eine wesentliche Rolle. Am Ende des Jahres zeigt sich bei einem separaten Konto ganz klar, wie hoch die Verluste ohne AfA ausfallen werden.
Keine Angst vor zusätzlichen Kontoführungsgebühren
Trotz aller Steuervorteile durch anfallende Kosten möchte natürlich kein Vermieter unnötige Ausgaben produzieren, ein gesondertes Girokonto könnte solche Kosten darstellen. Diese Befürchtung vor unnötigen Kosten ist allerdings hinfällig. Onlinevergleiche wie bestesgirokonto.net zeigen, dass kostenlose Girokonten heute fast schon die nach wie vor kostenpflichtigen Konten der Filialbanken und Sparkassen überwiegen. Die Einrichtung eines gebührenfreien Girokontos bei einer Direktbank kann auch ein Anlass sein, das ursprüngliche Konto ebenfalls zugunsten eines gebührenfreien Kontos aufzulösen. An Einsparung können, berücksichtigt man noch die bei den Instituten vor Ort kostenpflichtige Kreditkarte, schnell über einhundert Euro im Jahr durch einen Kontowechsel zusammenkommen. Auch wenn man als Vermieter für das „Wohnungskonto“ im Grunde keine Kreditkarte benötigt – sie ist automatischer, kostenloser Bestandteil, ein Umstand, der sich auf der anderen Seite für das private Girokonto positiv, weil im Vergleich zum bisherigen Girokonto kostensenkend, auswirkt.
