Grundriss, Lage und Nebenkosten: die drei Kardinalfehler beim Immobilienkauf

Hamburg Immobilienverkauf

Blick auf Hamburg, Bild: wikon

Hamburg, 16.01.2015. Knapp sieben Millionen Eigentümer vermieteter Immobilien verdienen keinen Cent an ihren  Häusern. Fast eine halbe Million macht sogar Verluste. Das hat das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung (DIW) herausgefunden.

Worauf müssen Käufer also achten, wenn sie mit ihren Häusern Gewinne erzielen wollen? Die wikon Grundbesitz GmbH kennt die Fallstricke. „Nach unserer Erfahrung gibt es drei Kardinalfehler, die Privatpersonen häufig machen, wenn sie Anlageimmobilien kaufen“, erklärt wikon-Geschäftsführer Christoph Roitzsch.

Kardinalfehler 1) beim Immobilienkauf:  Zu große Räume

Wohnungen müssen gut zu vermieten sein, damit sie Gewinne erwirtschaften. Bei 120 Quadratmetern wird aber der Interessentenkreis in den meisten Lagen überschaubar. Als problematisch erweisen sich vor allem Immobilien mit wenigen, aber großen Zimmern. Denn die Mieten berechnen sich über die Quadratmeter und nicht über die Anzahl der Räume. So ist eine 2,5-Zimmer-Wohnung mit 55 Quadratmetern erfahrungsgemäß am besten zu vermieten, da der Interessentenkreis hier am größten ist und die Wohnung als sehr vermietungssicher gilt.

Hamburg ist zum Beispiel eine „Single-Stadt“. Mehr als 50 Prozent der Hamburger Haushalte sind 1-Personen-Haushalte. Diejenigen Mieter, die zweieinhalb Zimmer suchen, kommen in der Regel auch mit weniger Fläche aus und sparen sich dann lieber die Miete für die übrigen Quadratmeter. wikon rät deshalb dazu, eher zwei 2,5- Zimmer-Wohnungen von je 55 Quadratmetern zu kaufen als eine Wohnung von 120 Quadratmetern.

Kardinalfehler 2) beim Immobilienkauf: Laufende Kosten unterschätzen

Private Anleger übersehen bei ihren Berechnungen oft die Instandhaltungs- und Verwaltungskosten einer Immobilie. Beim Kauf von Wohnungen in einer  Wohneigentümergemeinschaft (WEG) fällt beispielsweise eine monatliche Verwaltergebühr von mindestens 25 Euro pro Wohneinheit an.

Üblich ist außerdem eine monatliche Instandhaltungsrücklage, die sich nach der Größe der Wohnung sowie des Objektes und nach dessen baulichem Zustand richtet. Beide Zahlungen kann der Vermieter nicht auf die Mieter umlegen. Insofern mindern sie die Mietrendite. Beim Kauf eines ganzen Hauses sind ebenfalls diese nicht umlegbaren Kosten für Verwaltung und Instandsetzung zu berücksichtigen, die die Mietrendite entsprechend mindern.

Kardinalfehler 3) beim Immobilienkauf: Lage zu optimistisch beurteilen

In guten Lagen an attraktiven Standorten haben die Immobilienpreise aktuell historische Höchststände erreicht. Auch private Anleger weichen deshalb auf Lagen außerhalb der Stadt und Lagen der Peripherie aus. Das kann sich lohnen, aber es birgt auch Risiken. Denn die „Nebenschauplätze“ sind deutlich schwieriger zu beurteilen – vor allem für Laien.

Oft fehlen Marktanalysen und Mietspiegel. Das erschwert die Preisfindung beim Kauf und die Kalkulation der Mieteinnahmen. Die geringere Nachfrage auf Mieterseite kann zu langen Leerstandszeiten und niedrigeren Einnahmen führen. Außerdem sind diese Immobilien deutlich schwieriger wieder zu verkaufen.

„Wenn Käufer diese Fehler beim Kauf vermeiden, ist schon viel gewonnen“, erklärt Christoph Roitzsch. Nach seiner Überzeugung ist es für Privatanleger auch in schwierigen Märkten jederzeit möglich, sich einen rentablen Immobilienbestand aufzubauen. „Man muss aber planvoll vorgehen, die Risiken richtig einschätzen und im Ernstfall schnell entscheiden.“

Die wikon Grundbesitz GmbH:

  • Welcher Quadratmeterpreis ist in welcher Lage angemessen?
  • Welche Mieteinnahmen sind realistisch?
  • Mit welchen zusätzlichen Kosten müssen Eigentümer rechnen?
  • Kaufen oder nicht kaufen?

Bei Fragen wie diesen will die wikon Grundbesitz GmbH ihren Kunden zur Seite stehen und ihnen helfen, die richtigen Entscheidungen zu treffen. Gegründet würde die wikon  in den 1990ern, um Immobilien für den eigenen Bestand zu kaufen und weiterzuentwickeln. Die Beratung von Immobilieninvestoren kam erst jetzt hinzu. Die wikon nimmt keine Provisionen für Verkäufe oder Vermietungen. Durch den Verzicht auf Maklerprovisionen will die Firma sich unabhängig bewegen.